Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/20382 K.2017/1313

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'nun raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, paydaşlar arası elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.

Davacı, 63 ada 80 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 8 numaralı işyerini satın aldığını ancak taşınmazın davalı tarafından kullanıldığını, pasajın önceki malikleri olan ..., ... ve ...'ın mirasen kendilerine intikal eden taşınmazın taksimi hususunda yaptıkları anlaşmaya göre bu işyerinin miras taksim sözleşmesinde pay oranının 9/1728 olarak gösterildiğini, satın aldığı işyerinin 3.katta bulunan 8 numaralı oda olduğunu belirterek davalının müdahalesinin önlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı dava konusu büronun l998 yılında üye aidatları ile satın alındığını, bu tarihten itibaren de emlak vergisi ve giderlerinin kendileri tarafından karşılandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının tapu kaydına isabet eden işyerinin dava konusu dükkana uygun olmaması ve 77 ve 78 no'lu işyerlerinden birinin davalıya ait olabileceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Toplanan deliller ve dosya kapsamından; dava konusu arsa vasfındaki taşınmazda davacının 2851/41472, davalının ise 32/6912 (8/1728) oranında paydaş oldukları, davalıya ait 32/6912 payın Diş Teknisyenleri Derneği tarafından dava dışı ...’dan 31.03.1998 tarihinde satın alındığı ve 27.05.2003 tarihinde de davalı ... Odasına hibe edildiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda kat planlarına göre her katta 24 işyeri ve 1 çay ocağı olmak üzere toplam 25 dükkan bulunduğu, 8 numaralı işyerinin 9/1728, dava dışı 77 ve 78 numaralı işyerlerinin ise 8/1728 paya denk geldiğinin belirtildiği anlaşılmaktadır.

Belirtilmelidir ki, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.

Bilindiği üzere 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237., Borçlar Kanunu'nun (BK) 213.), Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.

Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nin 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O hâlde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK'nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Somut olaya gelince; mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hükme yeterli ve elverişli olduğunu söyleyebilme olanağı bulunmadığı gibi, hükme esas alınan bilirkişi raporunun da yukarıda belirtilen ilke ve olgulara uygun düzenlendiği söylenemez.

Şöyle ki; davacının ... 2.Noterliğince 01.05.198l tarihli 12333 yevmiye numaralı miras taksim sözleşmesinde 3.katta bulunan 8 numaralı işyerinin pay oranının 9/1728 olarak gösterildiğini ve bu yeri mirasçılardan satın aldığını iddia etmesine karşılık davalı da dava konusu işyerinin bulunduğu ... Pasajında davacının da işyerinin bulunduğunu ileri sürmüştür.

Hâl böyle olunca; her bir paydaşın taşınmazda kullanacağı alan olup olmadığı açıkça belirlenerek, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda sonuca göre karar verilmesi gerekirken davanın kabulü ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmamıştır.