Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/22427 K.2015/1707

Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil-tazminat davası sonunda, yerel mahkemece asıl ve birleşen davaların reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Asıl ve birleşen davalar; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel isteğine ilişkindir.

Davacılar asıl ve birleşen davaları ile, kayden maliki/paydaşı oldukları 5423 ada 6 sayılı parseldeki 16 ve 18; 6194 ada 2 parseldeki 7 numaralı bağımsız bölümler ile 7071 ada 4 parsel, 6183 ada 3 parsel sayılı taşınmazların, 13.7.2007 tarih, 14795 yevmiyeli vekaletname ile vekil tayin ettikleri davalı Şerefat tarafından, diğer davalılara çeşitli tarihlerde satış yolu ile temlik edildiğini, satışa ilişkin iradeleri ve bu yönde davalıya verdikleri bir talimat bulunmadığını, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, taşınmazları edinen davalıların da bu durumu bilen kişiler olduklarını ileri sürerek tapu iptali ve tescile,

olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin davalı Şerefat'tan tahsiline karar verilmesini istemişler, yargılama sırasında 7071 ada 4 parsel (yeni 7071 ada 13 parsel) sayılı taşınmazla ilgili taleplerini bedele dönüştürmüşlerdir.

Davalılar ve birleşen davanın davalıları, satışların geçerli vekaletnameye dayanılarak yapıldığını, davacılar ile davalı ve aynı zamanda Adana ilinde müteahhit olarak tanınan Şerefat'ın 1985 yılından bu yana dostluk ilişkilerinin yanı sıra ticari ortaklıklarının da bulunduğunu, davacılar tarafından davalı Şerefat'a çok sayıda vekaletname verildiğini ve aralarında kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri vb sözleşmeler yapıldığını, davalı Şerefat'ın işleri kötüye gidince eldeki davanın açıldığını, taşınmazları tapu kaydına güvenerek iyi niyetle edindiklerini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece,iddiaların kanıtlanamadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacılar tarafından davalı Şerefat'a verilen 13.7.2007 tarih, 14795 yevmiyeli vekaletname kullanılarak davacılar adına kayıtlı çekişme konusu 6183 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 28.11.2008 tarihinde 40.820,00-TL bedelle davalı H.. D..'e, onun tarafından da 7.9.2009 tarihinde 130.000,00-TL bedelle davalı M..

Ş..'e satıldığı, 5423 ada 6 parseldeki, 16 numaralı bağımsız bölüm davacı Mustafa adına kayıtlı iken 16.2.2009 tarihinde 25.000,00-TL bedelle davalı (Hüseyin oğlu) H.. D..'e satıldığı, 5423 ada 6 parseldeki, 18 numaralı bağımsız bölüm davacı Gülsüm adına kayıtlı iken 2.3.2009 tarihinde 12.000,00-TL bedelle davalı F.. S..'e satıldığı, onun tarafından 26.5.2009 tarihinde 15.000,00-TL bedelle davalı M.. P..'a, onun tarafından da 29.3.2011 tarihinde 15.000,00-TL bedelle davalı B..

İ..'e devredildiği, 6194 ada 2 parseldeki, 7 numaralı bağımsız bölüm davacı Mustafa adına kayıtlı iken 10.2.2009 tarihinde 45.000,00-TL bedelle davalı (İmam oğlu) H.. D..'e satıldığı, 7071 ada 13 (eski 4) parsel sayılı taşınmazın 1/5'er payının davacılar adına kayıtlı iken 6.10.2008 tarihinde 5.500,00-TL bedelle davalı K.. Ö..'e satıldığı, daha sonra 3. kişilere temlik edildiği anlaşılmaktadır.

Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.

(TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.

Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Somut olaya gelince; dinlenen davacı tanıkları, davalı Şerefat'ın müteahhitlik yaptığını, şahsi borçları nedeniyle para sıkıntısı çekmesi üzerine daireleri tefecilere sattığını duyduklarını, davacıların bu satışlarlardan haberdar olmadıklarını ve herhangi bir para almadıklarını bildiklerini, davacılar ile Şerefat arasındaki vekalet ilişkisinin yaklaşık 18 yıllık olduğunu, taraflar arasında başka taşınmazlarla ilgili olarak da çeşitli sözleşmeler yapıldığını, yine diğer bir kısım yerlerin de bu şekilde satıldığını duyduklarını, bu ilişkinin sadece güvene dayalı dostluk ilişkisi olduğunu, herhangi bir ortaklık olmadığını, H.

D..'in satılan dükkanların karşısındaki evde oturduğunu, Haney'in de eşi olduğunu, F. Ö..'in de H. D..ile aynı apartmanda oturduğunu, Şerefat ile H. D..'in arkadaş olduklarını, yurt dışında yaşayan davacıların damatlarının bu olaylar ile ilgili davacıları uyardığını ancak davacıların Şerefat'ın böyle bir şey yapmayacağını bildirdikleri ona inanmadıklarını beyan etmişler, vekil davalı Şerefat bir delil bildirmemiş, diğer davalılar da iyi niyetli olduklarını savunmuşlardır.

Ne var ki, çekişme konusu taşınmazların akitte gösterilen bedelleri ile saptanan gerçek bedelleri arasında fahiş fark bulunmaktadır.

Kaldı ki, ödeme yapıldığı iddiasını ispat yükü bu olguyu iddia eden tarafta olup, akitte gösterilen bedellerin dahi vekil tarafından davacılara ödendiği kanıtlanmış değildir.

Bu durumda, öncelikle ilk el alıcılar H.. D.., (İmam oğlu) H.. D.., (Hüseyin oğlu) H.. D.., K.. Ö.. ve F.. S.. bakımından vekile akitte gösterilen bedeli değil de gerçek bedeli ödediklerini kanıtlamaları durumunda, bu bedeller davacılara ödenmediği için vekilin bedelden sorumlu tutulacağı açıktır.

Öte yandan, ilk el dışındaki malikler bakımından da iyi niyetli olup olmadıkları yeterince araştırılmış değildir.

Hal böyle olunca, öncelikle tanıklar yeniden çağrılarak yukarıdaki ilkeler uyarınca beyanlarının alınması, taşınmazların satış tarihinden itibaren bu süre zarfında kimler tarafından kullanıldığının ve ilk ellerin vekile akitte gösterilen bedeli mi, gerçek bedeli mi ödediklerinin, ya da ödeme yapıp yapmadıklarının açıklığa kavuşturulması, sonraki eller bakımından iyi niyet araştırması yapılması, varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.