Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/22512 K.2016/4838

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, 93 ada 40 sayılı parseldeki dava konusu 14 nolu bağımsız bölümü dava dışı müteahhitler ...'den bedeli karşılığında satın aldığı iddiasıyla adına tescili talebi ile .... AHM'nin 2008/311 E sayılı dosyada adı geçenler ile birlikte eldeki davanın davalısına karşı iptal ve tescil istemi ile dava açtığını ve davanın kabulüne karar verildiğini, kararın da 05.02.2013 tarihinde kesinleştiğini, bu kararın içeriğinden davalının taşınmazdan muvazaalı ve kötüniyetli olarak 08.12.1995 – 05.04.2013 tarihleri arasında yararlandığının anlaşıldığını, davalıya 07.05.2013 tarihli ihtarname gönderdiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 05.04.2008 – 05.04.2013 tarihleri arasındaki dönem için şimdilik 30.000 TL ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu bağımsız bölümde zilyet değil, tapu maliki olduğunu, davacının eldeki davaya dayanak yaptığı Muğla 2. AHM'nin 2008/311 E sayılı dosyasının 09.04.2013 tarihinde kesinleştiğini, davacının bu tarihte malik olduğunu ve 11.04.2013 tarihinde ise dava konusu taşınmazı 3. kişiye devrettiğini, ayrıca davacının istediği ecrimisil bedelinin de taşınmazın özellikleri dikkate alınarak fahiş olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davacının iddiasının kanıtlandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...'ın ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/311 E sayılı dosyasında davalı ... ve diğerleri aleyhine açtığı tapu iptal ve tescil davasının davalı ... yönünden kabulle sonuçlandığı ve ... adına kayıtlı çekişme konusu 14 nolu bağımsız bölümün anılan davalı adına olan kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline karar verildiği, bu kararın 05.02.2013 tarihinde kesinleştiği, taşınmazın 09.04.2013 tarihinde hükmen davacı adına tescil edildiği, bilahare davacının taşınmazı 11.04.2013 tarihinde dava dışı ...'ye satış suretiyle devrettiği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; ....Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/311 Esas sayılı dosyasında davalının temlikinin iyiniyetli olmadığının tespit edildiği gözetilerek ecrimisile hükmedilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalı vekilinin bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir.Reddine.

Davalı vekilinin öteki temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; davalı ..., çekişme konusu 14 nolu bağımsız bölümü eldeki dava açılmadan önce tahliye etmiş, ancak tahliye tarihi tam ve kesin olarak saptanmamış, ayrıca taşınmazın 2013 yılı için getireceği ecrimisil belirlenip geriye gidilerek hesaplama yapılmış ve davalı tarafından dosyaya sunulan emsal nitelikli kira sözleşmeleri de dikkate alınmamıştır.

Hâl böyle olunca, öncelikle davalının dava konusu bağımsız bölümü tahliye ettiği tarihin belirlenmesi bakımından davalının beyanının alınması, bu konuda tanıkların yeniden dinlenmesi, dava konusu edilen dairenin ecrimisil istenen ilk dönemde getireceği kira gelirinin yukarıda değinilen yöntem izlenmek ve dosyaya sunulan kira sözleşmeleri de dikkate alınmak suretiyle belirlenmesi ve ilk dönem için belirlenen bu miktara ÜFE artış oranı yansıtılarak ecrimisil istenen son döneme (davalının belirlenecek tahliye tarihi davacının ecrimisil talep ettiği son dönem olan 05.04.2013 tarihinden önce ise son dönem olarak tahliye tarihi esas alınarak)

kadar her dönem için ayrı ayrı hesaplama yapılması, hasıl olacak sonuca göre ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik soruşturma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.