Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/3280 K.2014/9526

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava; ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacı Vakıflar İdaresi dava dilekçesinde; mülkiyeti idareye ait çaplı taşınmazın bir bölümünü, davalının haklı ve geçerli bir neden olmaksızın konut ve bahçe olarak kullanmak suretiyle işgal ettiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 01/01/2007- 31/12/2011 tarihleri arası için 10.344,00 TL. ecrimisilin dönem sonlarından itibaren işleyecek kademeli faizi ile birlikte tahsili isteği ile eldeki davayı açmış, keşfen belirlenen değer üzerinden ecrimisil miktarını ıslah etmiştir.

Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; dava konusu, tarla vasıflı, 135.723 m² yüzölçümlü, 2 ada, 55 parsel sayılı taşınmazın Silahtar Abdullahağa Vakfı adına kayıtlı olduğu, beyanlar hanesinde davadışı çok sayıda kişi adına tahsislerin bulunduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklı bir hakkının bulunmadığı gibi tahsis edildiğine dair bir savunmasının da olmadığı, zemin oturumu 50 m² olan tek katlı yığma yapı ile birlikte toplamda 130 m² alanın davalı tarafından konut ve bahçe olarak kullanıldığı, taşınmazın yer aldığı bölgede uygulama imar planı yapıldığı, taşınmazın bir kısmının eğitim tesisleri, bir kısmının köprü rezevr alanında bir kısmının da yeşil alanda kaldığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere;gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Arsa ve binalarda ise kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.

Nevar ki; somut olayda hükme esas alıan bilirkişi raporunun yukarıda açıklanan ilke ve esaslara uygun olduğunu söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır.

Şöyle ki; tarla vasıflı ancak üzerinde gecekondular bulunan çekişmeli taşınmaza emsal olabilecek kira sözleşmelerinin taraflardan istenmediği, benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paralarının tespiti yönünde emsal araştırılması yapılmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da bu konuda değerlendirme yapılmadığı gibi davacı İdare tarafından hazırlanan ecrimisil ihbarnamesinde yıllara göre baz alınan aylık ecrimisil bedelinden daha fazla aylık ecrimisilin baz alınma nedeninin gerekçelendirilmediği, aradaki çelişkinin giderilmediği, yukarıda belirtilen ilke ve usuller dikkate alınmaksızın soyut bir takım belirlemeler ile ecrimisil hesabı yapıldığı görülmektedir.

Hemen belirtilmelidir ki, mahkemece hükme esas alınacak bilirkişi raporunun, somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstererek ve Yargıtay denetimini sağlayacak bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir.

Hal böyle olunca, yukarıda değinilen ilkeler uyarınca araştırma ve inceleme yapılması, bu bağlamda taraflara emsal bildirme olanağının tanınması daha sonra mahallinde yeniden keşif icra edilerek emsal taşınmazlar da incelenmek ve çekişmeye konu yerle karşılaştırılması yapılmak suretiyle işgal tazminatı yönünden konusunda uzman bilirkişilerden denetime açık, gerekçeli ve bilimsel verilere uygun rapor alınması, tarafların gösterdikleri ve gösterecekleri tüm delillerin toplanması ve varılacak sonuç çerçevesinde ( temyiz edenin sıfatı ve kazanılmış hak kuralı da gözetilerek ) bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.