Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/3281 K.2014/12427

Taraflar arasındaki davadan dolayı .... Hakimliğinden verilen 07.06.2012 gün ve 2009/704 esas 2012/413 karar sayılı hükmün onanmasına ilişkin olan 22.10.2013 gün ve 11356-14250 sayılı kararın düzeltilmesi süresinde davalı vekili tarafından istenilmiş olmakla, dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacılar, maliki oldukları .... da 12 adet büro odasını davalı şirketin dershane olarak kiracı sıfatıyla kullandığını, ancak, davalı Şirketin, kira sözleşmesi kapsamı dışındaki taşınmazın ortak alanı olan çatı katını kafeterya haline dönüştürmek ve başka bir işletmeciye kira vermek suretiyle haksız olarak işgal ettiğini ileri sürerek, 5 yıllık süre için ecrimisil bedeli olarak 73.692,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı Şirket vekili, mülkiyeti davacılara ait olan bağımsız bölümlerin kiracı sıfatıyla dershane olarak kullanıldığını, öğrencilerin ihtiyacı nedeniyle, ortak yer olan teras katın kafeterya olarak kullanıldığını belirterek, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar, davalının temyizi üzerine Dairece onanmış, davalı karar düzeltme isteğinde bulunmuştur.

Bilindiği üzere, ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı Belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

./..

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bilirkişi raporu, somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermeli ve Yargıtay denetimini sağlayacak bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir.

Bu ilkeler doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde, davaya, konu kat irtifakı kurulu 261 ada 34 parsel sayılı taşınmazdaki davacıların maliki olduğu 12 adet bağımsız bölümün, 01/08/1993 ve 01/08/1993 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri ile dershane olarak kullanılması için davalı Şirkete kiraya verildiği, ne var ki, davalı Şirketin, kira sözleşmesi kapsamı dışında kalan onaylı projesine göre düz teras niteliğindeki çatı kısmını kapatıp kafeterya haline dönüştürerek kullandığı sabit olduğuna göre, ecrimisile karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.

Ancak, davaya konu yer onaylı projesinde taşınmazın açık terası olup, bu haliyle getirebileceği ecrimisil tutarının hesaplanması gerekirken, bu yerin bir bölümünün kapatılarak davalı tarafından kendi imalatıyla kafeterya haline dönüştürüldüğü gözardı edilerek, kapalı kafeterya vasfına göre belirlenen ecrimisil hüküm altına alınmıştır.

Hal böyle olunca, mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, yukarıda açıklanan ilkeler de gözetilmek suretiyle açık teras vasıflı alanlara ilişkin aynı bölgede emsal kira sözleşmeleri incelenerek hüküm vermeye elverişli ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması, sonuca göre, belirlenen ecrimisil miktarından davacıların taşınmazdaki arsa paylarına karşılık gelen ecrimisil bedelinin hüküm altına alınması gerekirken; taşınmaz kafeterya kabul edilerek belirlenen ecrimisile hükmedilmesi doğru olmadığı gibi eksik inceleme araştırma sonucu ve hükme yeterli olmayan bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması da isabetsizdir.