Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/7218 K.2014/12760

Yanlar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar, davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Birleştirilerek görülen dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkin olup, mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davacı adına kayıtlı dava konusu 2011 ada 12 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak "...satışı ve satış vaadinde bulunulması.."gibi yetkileri içeren Antalya 2.Noterliğinin 20.12.1991 tarihli vekaletnamesiyle davacı Mehmet tarafından vekil tayin edilen ve bilahare, Antalya 2.Noterliğinin 28.02.1994 tarihli azilnamesiyle vekaletten azledilen davalı Osman'ın , azledildiğini bilerek durumu diğer davalı Hakan'a anlattığı, birlikte Antalya 2.Noterliğinin 20.12.1991 tarihli vekaletnamesinin onaylı örneğini çıkarttıkları,

davacıya vekaleten davalı Osman ile davalı Hakan arasında 27/10/1999 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, anılan satış vaadi sözleşmesine dayalı alacak nedeniyle de davalı Hakan tarafından davacı Mehmet ve davalı Osman aleyhine yapılan Antalya 7.İcra Müdürlüğünün 2007/14874 esas sayılı icra takibinin kesinleşmesinden sonra, davacı adına kayıtlı dava konusu 2011 ada 12 nolu parsel üzerine haciz konulduğu, icra ihalesiyle alacağına mahsuben davalı Hakan'a satışının yapılarak, 26/03/2008 tarihinde Hakan adına tapuya tescil edildiği.

Hakan'ın da, 27.03.2008 tarihinde davalı Ümit'e satış yoluyla temlik ettiği, taşınmazda kat irtifakı tesis edildikten sonra, 3,4,5 nolu bağımsız bölümlerin davalı İ.. D..'e, 2 nolu bağımsız bölümün ise davalı M.Han Demir'e satış işlemiyle intikal ettirildiği, yargılamanın devamı sırasında taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devredildiği, davalıların kayden bir ilgilerinin kalmadığı anlaşılmaktadır.

Eksiğin tamamlanması yoluyla getirtilen Antalya 3. Ağır Ceza Mahkemesinin 24.12.2010 gün, 2010/21 Esas, 2010/622 Karar sayılı kararıyla, davalılar Osman ve Hakan'ın yukarıda sözü edilen eylemlerinin nitelikli dolandırıcılık suçunu oluşturduğu gerekçesiyle nitelikli dolandırıcılık suçundan cezalandırılmalarına karar verildiği, mahkumiyet hükmünün temyizi üzerine Yargıtay 15. Ceza Dairesince, Osman'ın temyiz isteminin süre yönünden reddine, Hakan yönünden hükmün onanmasına karar verildiği ve 23.01.2014 tarihinde mahkumiyet kararının kesinleştiği görülmektedir.

Hemen belirtilmelidir ki 818 sayılı Borçlar Kanununun 53. (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 74.) maddesi gereğince, hukuk hakimi, ceza mahkemesinin vereceği beraat kararıyla bağlı değil ise de, ceza davasında verilen mahkumiyet kararındaki, eylemin "hukuka aykırılığını" ve "illiyet bağının varlığını" saptayan maddi olgular ve olayların oluş biçimi bakımından hukuk hakimini bağlayacağı açıktır.

Bu durumda, Antalya 3. Ağır Ceza Mahkemesinin kesinleşen kararıyla nitelikli dolandırıcılık suçunu oluşturan davalılar Osman ve Hakan'ın, davacı Mehmet tarafından Osman'ın vekaletten azledildiğini bilerek, vekaletnamenin onaylı örneğini temin etmek suretiyle aralarında düzenlenen satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak yapılan icra takibi ve icra ihalesi sonucu çekişmeli taşınmazın davalı Hakan adına oluşan tescilinin illetten yoksun ve yolsuz olduğu kabul edilmelidir.

Ancak, taşınmaz Hakan tarafından davalı Ümit'e satış suretiyle temlik edildiğine göre, davalı Ümit, ikinci el durumunda olup, TMK'nun 2. maddesi anlamında iyiniyetli olduğunun anlaşılması halinde TMK'nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanacağı, ediniminin korunacağı kuşkusuzdur.

Bilindiği üzere, hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları,dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle,alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bu amaçla Medeni Kanunun 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989. tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023.maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş,bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış,iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş,değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarakta tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.Belirtilen ilke M.K.nun 1023.maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış,

aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1.fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tesçil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tesçile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne varki; tapulu taşınmazların intikallerinde,huzur ve güveni koruma,toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin,iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi,hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı,

kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta,şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması,bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu,iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğin den (resen) nazara alınacağı ilkeleri 8.ll.l99l tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.

Somut olayda, davaya konu taşınmazın 26.3.2008 tarihinde yolsuz olarak davalı Hakan adına tescilinden bir gün sonra 27.3.2008 tarihinde davalı Ümit'e satış yoluyla temlik edildiği, Hakan'ın resmi akitte adresinin Kepez Belediyesi olarak gösterildiği; Ümit'in, eşinin Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğünde çalıştığı, tüm işlemleri eşinin takip ettiği, sadece kendisi adına tapuda satış işleminin geçekleştirildiği; davalı Osman'ın ceza dosyasında, kendisi adına taşımaza ilişkin belediyedeki tüm işlemleri Hakan'ın takip ettiğini beyan ettiği, akitte gösterilen değerle, taşınmazın gerçek değeri orasında aşırı fark bulunduğu gözetildiğinde davalı Ümit'in iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceği açıktır.

O halde, Mahkemece Ümit'in iyiniyetli olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmiş olmasının doğru olduğu söylenemez.

Öte yandan, yargılama sırasında taşınmazda bağımsız bölüm satınalan davalılar İlhami ve M.Han'ın edinimlerinde iyiniyetli olup, olmadıkları yönünde yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda hükme elverişli bir araştırma ve inceleme de yapılmamıştır.

Ayrıca, davalılar Ümit, İlhami ve M.Han'ın adlarına kayıtlı bağımsız bölümleri yargılama devam ederken dava dışı kişilere satış yoluyla devrettikleri, kayden bir ilgilerinin kalmadığı eksiğin tamamlanması yoluyla getirtilen belgelerle sabittir.

Bilindiği gibi, dava açıldıktan sonrada sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanında doğal bir sonucudur.Usul hukukumuzda da ayrık durumlar dışında dava konusu mal veya hakkın davanın devamı sırasında devredilebileceği kabul edilmiş 1086 sayılı HUMK'nun l86.maddesinde dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usulü işlemler düzenlenmiştir.

Söz konusu madde hükmüne göre iki taraftan biri dava konusunu (müddeabihi) bir başkasına temlik ettiği takdirde diğer taraf seçim hakkını kullanmakta, dilerse temlik eden ile olan davasını takipten vazgeçerek davayı devralan kişiye yöneltmekte, dilerse davasına temlik eden kişi hakkında tazminat davası olarak devam edebilmektedir. Ne var ki.

01.11.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi hükmü; “(1) Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir:

a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde davacı davayı kazanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.

B) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür.Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecekolursa,devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder” şeklinde düzenlemeler getirmiştir.

Hal böyle olunca, yargılama sırasında davaya konu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin el değiştirmesi nedeniyle 6100 sayılı HMK'nun 125. maddesi gereğince işlem yapılması, davanın devralan kişilere yöneltilerek, tapu iptal ve tescil isteğine ilişkin olarak davaya devam edildiği takdirde, davalı Ümit'ten sonra çekişmeli taşınmazda bağımsız bölüm edinen kişilerin edinimlerinde iyiniyetli olup olmadıkları yönünde yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma ve incelemenin yapılması, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, TMK'nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp, yararlanamayacaklarının değerlendirilmesi, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle ve eksik soruşturmayla yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.