Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/7313 K.2014/9932

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı ve davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ..raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava; ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacı, mülkiyeti vakfa ait 17 parsel sayılı taşınmazı davalının haklı ve geçerli bir neden olmaksızın mesken ve bahçe olarak kullanmak suretiyle işgal ettiğini ileri sürerek 01/05/2005 tarihinden itibaren ecrimisil istemi ile eldeki davayı açmış, davalı ise çekişmeli taşınmazı mirasbırakanları ile birlikte 42 yıldır kullandıklarını, kök mirasbırakanının 3. kişiden harici satış senedi ile bedeli karşılığında satın aldığını ancak bayiin ölümü üzerine adına tescilini sağlayamadığını, 1993 ila 1999 tarihleri arasında ecrimisil ödendiğini, Vakfı adına tescilinden sonra ecrimisil ödemesi yapılmadığını, istenen ecrimisilin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; dava konusu ahşap ev vasfında 54 m² yüzölçümlü, 1898 ada, 17 parsel sayılı taşınmazın 04/07/2007 tarihli tescil ilamı ile "Avarızı Vakfı adına " yazıldığı, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklı bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Arsa ve binalarda ise kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde somut olay değerlenderildiğinde; davalının kayden davacıya ait çaplı taşınmazı haklı ve geçerli bir neden olmaksızın tasarrufunda bulundurduğu dosya kapsamı ile sabit olup ecrimisile karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.

Ne var ki; hükme esas alınan raporun, yeterli, ayrıntılı, kanaat verici ve denetlenebilir olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Şöyle ki; hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal ve rayiç araştırması yapılmadığı, emlakçılardan alınan satış ve kira bedeli baz alınarak ecrimisil hesaplandığı, 06/11/2012 ve 01/07/2013 tarihli bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmediği gibi bilirkişiler tarafından hazırlanan raporlarda, davacının ecrimisil ihbarnamesinde yıllara göre talep ettiği ecrimisil miktarından daha fazla ecrimisil belirlendiği, açıklanan hususlar hakkındaki taraf itirazları değerlendirilmeksizin sonuca gidildiği görülmektedir.

Hal böyle olunca, mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle kira esasına göre, tarafların ibraz edeceği emsaller incelenerek, hüküm vermeye elverişli, ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması, öte yandan çekişmeli taşınmazın 04/07/2007 tarihinde davacı adına tescil edildiği ve ecrimisilin de 01/05/2005 tarihinden itibaren istenildiği gözetilerek tescil ilamının getirtilmesi, davalı tarafça 1991/1999 tarihleri arasında ödendiği belirtilen ecrimisilin kime ne şekilde ödendiğinin merciilerinden sorulması,

toplanan ve toplanacak delillerin birlikte değerlendirilmesi, hâsıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir.