Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/7407 K.2014/12128

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, kayden maliki olduğu 944 ada 7 parsel sayılı taşınmazı davalının yapılanmak suretiyle haksız kullandığını ileri sürerek 01.01.2008 ile 31.10.2012 tarihleri kullanım bedeli olarak 13.572,00 Tl ecrimisilin işgalin başlangıcından itibaren faizi ile birlikte tahsili istemiyle eldeki davayı açmıştır.

Davalı, dava konusu yeri 1979 yılında Mehmet isimli kişiden haricen satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, çekişme konusu taşınmazın davacı adına hükmen 13.09.2011 tarihinde tescil edildiği, davalının taşınmazı ev ve bahçe olarak kullanımının bu tarihten itibaren haksız olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 944 ada 7 parsel sayılı taşınmazın Fazlullah Paşa Vakfı adına tashih suretiyle 13.09.2011 tarihinde tescil edildiği, öncesinde davacı idarenin 23.11.2005 tarihinde taşınmazın maliki Hüseyin oğlu Mehmet’in gaip olduğunu, taşınmazın Fazlullah Paşa vakfından mukataalı olup, mahlulen vakfına intikal ettiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açtığı, yapılan yargılama sonucunda İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 27.04.2006 tarih, 2005/295 esas, 2006/114 karar sayılı ilamı ile taşınmazın 5737 sayılı yasanın 17. maddesi uyarınca mahlulen vakfı adına tesciline karar verildiği, anılan kararın temyiz edilmeden 29.05.2006 tarihinde kesinleştiği, vakfı adına tescilin ise 13.09.2011 tarihinde yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, dava konusu taşınmazın aslının vakıf olduğu 29.05.2006 tarihinde kesinleşen mahkeme kararı ile sabit olup, anılan mahkeme kararı kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Davalının haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın çekişmeli taşınmazı uzun yıllardır yapılanmak suretiyle kullandığı da belirlendiğine göre, davacı talebi doğrultusunda 01.01.2008 tarihinden itibaren ecrimisilin hüküm altına alınması gerektiği açıktır.

Ne varki, mahkemece, yukarıda açıklanan ilke ve olgulara uygun bir ecrimisil hesabının yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.