Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/7998 K.2015/9660

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı ve davalılar ... ile .. Eğitim Hizmetleri Ltd. Şti. tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, tetkik hakimi ..’ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp, düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, kayden paydaşı olduğu 4307 ada 52 parsel sayılı taşınmazı davalının kreş işletmek suretiyle haksız kullandığını, mirasçı davalılar ... ve ..nin geçersiz kira sözleşmesine istinaden taşınmazı 10 yıldır davalıya kiraya vermek suretiyle gelir elde ettiklerini, 1/7 payına isabet eden geliri ödemediklerini, ihtara rağmen davalının da kendisine bir ödeme yapmadığını ileri sürerek, dava tarihinden geriye 5 yıllık dönem için 30.000,00 TL ecrimisilin ait olduğu dönemden itibaren faizi ile tahsiline karar verilmesi isteğiyle eldeki davayı açmıştır.

Davalılar .. ve ...dava konusu yeri davalı ..'nin kiraya verdiğini, davalı ..nin bir menfaati bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı .. Eğitim Hizmetleri Ltd. Şti, davalı ... ile 2002 yılında imzaladığı kira sözleşmesine istinaden dava konusu taşınmazı kiracı sıfatıyla kullandığını, kira bedellerini davalı ...'ye ödediğini, davacının ve diğer davalı ..nin bu durumdan haberdar olduklarını, çekişmeli yeri tadilatını yaptırmak suretiyle mevcut hale getirdiğini, haksız kullanımın olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, çekişme konusu taşınmazı davalı ...'nin 2005 yılında davalı şirkete kiraladığı ve kira paralarını aldığı, davacıya 1/7 miras payına isabet eden bedelin ödenmediği, davalı ...'nin ecrimisil istenen dönemde kiralayan sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle davalı .... hakkındaki davanın reddine, diğer davalılar hakkındaki davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 4307 ada 52 parsel sayılı taşınmazın kayden mirasbırakan .... adına kayıtlı iken 28.06.1981 tarihinde ölümü üzerine 13.06.2012 tarihinde davacı, davalılar .., .. ve dava dışı mirasçılara intikalinin yapıldığı, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının olmadığı anlaşılmaktadır.

Öte yandan, 01.01.2005 tarihli kira sözleşmesi ile davalı..'nin ... sok, no; .. .. adresindeki binayı aylık 690,00 YTL ye davalı .. Eğitim Hizmetleri Ltd. Şti. ye çocuk yuvası olarak kullanılmak üzere kiraya verdiği, daha öncesinde de 15.01.2002 tarihinde davalı şirketin aynı yeri davalı...den kiralamak suretiyle 2002 yılından itibaren kullandığı görülmektedir.

Dosya kapsamı ile, davacının çekişme konusu taşınmazda paydaş olduğu, davalının elbirliği mülkiyetine konu taşınmazı paydaşlardan birinden kiralamak suretiyle kullandığı, tüm iştirakçilerin katılımı olmadan düzenlenen kira sözleşmesine itibar edilemeyeceği, davacının anılan kira sözleşmesine muvafakati olmadığı gibi payına karşılık davacıya bir ödeme de yapılmadığı açıktır.

Diğer taraftan kiraya verilmek suretiyle tasarruf edilen dava konusu taşınmaz bakımından intifadan men koşulunun (davalı ..bakımından) gerçekleşmesine gerek olmadığı gibi, davalı...'nin ecrimisil istenen dönemde taşınmazı tasarruf ettiğinin de ispat edilemediği kuşkusuzdur.

O halde, davalının çekişme konusu taşınmazı haklı ve geçerli nedeni olmaksızın “..” olarak kullanmak suretiyle işgal ettiği belirlenerek kural olarak ecrimisilin hüküm altına alınmış olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davacının ve davalılar ..i ile .. Eğitim Hizmetleri Ltd. Şti. nin öteki temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.

Davacının ve davalılar ... ile .. Eğitim Hizmetleri Ltd.

Şti.nin diğer temyiz itirazlarına gelince; bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtilmelidir ki; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda ise, yukarıda açıklanan ilke ve olguları kapsar biçimde bir ecrimisil hesabı yapıldığını söyleyebilme imkanı yoktur.

Hal böyle olunca; yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, taşınmazın bulunduğu yer ve niteliği gözetilerek yöredeki rayice göre ecrimsilin uzman bilirkişiler marifetiyle tespit edilmesi, belirlenen ilk dönem ecrimisile ÜFE oranında arttırım yapılmak suretiyle diğer dönemlerin kira bedellerinin tespit edilmesi ile hasıl olacak sonuca göre usulüne uygun tespit edilecek ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.