Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/8284 K.2014/12667

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ..raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 39 m2 büyüklüğünde kargir 2 katlı lokanta niteliğindeki 222 ada 16 parsel sayılı taşınmazın tarafların mirasbırakanı M.. T.. adına kayıtlı iken, ortaklığın giderilmesi davası neticesinde 31.8.2012 tarihinde satış yolu ile dava dışı üçüncü kişiye devredildiği, taşınmazın bu tarihe kadar kiraya verilmek suretiyle davalılarca kullanıldığı, davacıların 8.10.2008 tarihinde davalı Aydoğan ve dava dışı kiracı Z. K..'na gönderdikleri ihtarname ile taşınmazdan yararlanmak istediklerini bildirdikleri anlaşılmaktadır.

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme neticesinde, işyeri niteliğindeki taşınmazın uzun süredir davalılar tarafından kullanıldığı davacılara payları oranında herhangi bir ödeme yapılmadığı, kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek olmadığı, ayrıca davalıların, başka bir taşınmazın davacılar tarafından kira ödenmeden kullanılması karşılığında dava konusu işyerinin kira gelirinden pay istemeyecekleri konusunda mirasçılar arasında sözlü anlaşma yapıldığı yönündeki iddialarının başka bir davanın konusunu oluşturabileceği gözetilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ne varki, ecrimisil hesaplama yöntemi açısından aynı isabetin sağlandığını söyleme imkanı bulunmamaktadır.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, kötüniyetli zilyetten istenebilecek bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Açıklanan ilkeler çerçevesinde somut olayda hükme esas alınan bilirkişi raporu incelendiğinde; ecrimisili belirleme yönteminin açıkça ortaya konulmadığı ve saptamada esas alınan kriterler gösterilmediği gibi, asıl ve ek raporda aynı dönemlere ilişkin olarak farklı miktarda ecrimisil tahakkuk ettirildiği, yıllık artışların neye göre yapıldığının belirli olmadığı, dava konusu taşınmaz halen kirada olmasına rağmen (varsa) kira sözleşmesi getirtilip incelenmeden, emsal kira sözleşmeleri araştırılmadan sonuca gidildiği görülmektedir.

Hal böyle olunca, mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle kira esasına göre, emsaller de incelenerek, özellikle ecrimisil istenen dönemde (varsa) dava konusu taşınmaza ilişkin olarak yapılan kira sözlemesi ve emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmek suretiyle ilk dönem için ecrimisil belirlenmesi, bu miktara sonraki dönemler için ÜFE artış oranının uygulanması, böylelikle hüküm vermeye elverişli ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir.