Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/8838 K.2014/14054

Taraflar arasında birleştirilerek görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı vekili ile davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ..raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Asıl ve birleşen dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı kuruma ait.. ada .. ve ..nolu arsa vasıflı taşınmazlara, komşu .. nolu parselin kiracısı olan davalıların, 01.07.2001-06.09.2002 tarihleri arasında işlettikleri otelin devamı mahiyetinde kafeterya olarak kullanmak suretiyle müdahale ettiklerini, ecrimisil ödemeleri konusunda gönderilen tebligatların sonuçsuz kaldığını ileri sürerek, şimdilik asıl dosya yönünden 24.068,700-TL, birleşen dosya yönünden ise 96.036,800.-TL ecrimisilin tahakkuk tarihlerinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili istekli eldeki davaları açmıştır.

Davalılar ise, iddiaların doğru olmadığını, işlettikleri otelin devamı niteliğinde olan çekişme konusu taşınmazların yağmalanmasını önlemek amacıyla masa sandalye konulup görüntü yaratıldığını, davacı kurumun taşınmazları ihale yolu ile kiraya vermek istemesi karşısında idari yargıda açmış oldukları dava neticesinde işlemin iptal edildiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece; davacının maliki olduğu çekişme konusu taşınmazların ticari gelir elde edilebilecek taşınmazlardan olduğu ve davalılar tarafından kullanıldığı gerekçesi ile asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

(YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Öte yandan; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Diğer taraftan; bilirkişi raporu, somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermeli ve Yargıtay denetimini sağlayacak bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir.

Somut olaya gelince, çekişmeye konu taşınmazların ecrimisil talep edilen dönemlerde davalıların işgali altında bulunduğu tanık anlatımları ve evrak arasına davacı kurum tarafından tutulan tutanaklar ile sabittir.

Ne var ki; ecrimisilin tespiti yönünden mahkemece yapılan araştırma ve inceleme, hüküm kurmaya elverişli olmadığı gibi yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda değerlendirme yapıldığını söyleyebilme olanağı da yoktur.

Şöyle ki; davaya konu ..ada ... parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının getirtilip davacı kurumun malik olup olmadığının denetlenmediği, ecrimisil hesabı yönünden yargılama süresince iki ayrı bilirkişi heyetinden rapor ve ek raporlar alındığı ve raporlar arasında tespit edilen değerler yönünden çelişkiler bulunduğu görüldüğü halde bu çelişkilerin giderilmediği, bilirkişilerce resen emsal karşılaştırılması yapılmadığı, hesaplama yapılırken ÜFE artış oranlarının gösterilmediği,

diğer bir söyleyişle bilirkişi raporlarının yukarıda açıklanan ilkeleri kapsayan nitelik taşımadıkları ve denetime elverişli olmadıkları, öte yandan ecrimisile konu taşınmazların bitişiğindeki davalıların kiracı olarak işlettikleri .. nolu taşınmaza ait kira sözleşmelerinin bilirkişilerce değerlendirilmediği görülmektedir.

Diğer bir hususta; mahkemece, son bilirkişi heyetinin düzenlemiş olduğu rapor hükme esas alındığı halde, neden bu raporun üstün tutulduğu da gerekçelendirilmiş değildir.

Hal böyle olunca, öncelikle.. ada .. nolu parselin tedavüllü tapu kaydı evrak arasına alınarak ecrimisil talep edilen tarihler arasında davacı kurumun malik olup olmadığının tespit edilmesi, ondan sonra davalıların dayandıkları kira sözleşmelerini de irdeleyecek, raporlar arasındaki çelişkileri giderecek, hangi kriterlerin esas alındığını gösterecek, denetime imkan verecek ve yukarıda belirtilen kriterleri kapsayacak şekilde bilirkişilerden ek rapor alınması,

çelişkilerin giderilmemesi halinde, gerekirse mahallinde konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla yeniden keşif yapılarak emsaller ve özellikle davalılara ait .. nolu parsele ait kira sözleşmeleri de incelenerek, bilimsel verilere uygun, denetime elverişli ve yukarıda değinilen ilkeleri kapsar şekilde bilirkişilerden rapor alınması, hangi bilirkişi raporunun üstün tutulduğu gerekçeleri ile birlikte açıklanmak suretiyle varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.