Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/936 K.2014/16717

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi . raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 'tek katlı ev ve arsa' vasfındaki 80 ada 6 parsel sayılı taşınmazın tarafların mirasbırakanı M.. K... adına kayıtlı iken 28.9.2007 tarihinde dava dışı bir şahsa devredildiği, 15.12.2009 tarihinde ise satış suretiyle davacı adına tescil edildiği, taşınmazın tamamının davalının tasarrufunda olduğu belirtilerek elatmanın önlenmesi, 15.12.2009 tarihinden dava tarihine kadar ecrimisil isteğiyle eldeki davanın açıldığı;

davalının ise, taşınmazın annelerine ait iken dava dışı üçüncü kişiden alınan borca teminat olmak üzere bu kişiye devredildiğini, bilahare icra borçları sebebiyle kendi üzerine alamadığı için, herhangi bir bedel ödenmeksizin kardeşi olan davacıya devredildiğini, kredi borcunu davacı ile birlikte ödediklerini, 1. katı, garaj ve diğer müştemilatı kendisinin yaptırdığını, işgalci olmadığını savunduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme neticesinde, kira ilişkisi ya da kullanımı haklı kılan herhangi bir neden bulunmadığı ve 1. kat ile müştemilatın davalı tarafından yaptırıldığı iddiasının kanıtlanamadığı saptanarak davanın kabulüne karar verilmiş olması kural olarak doğrudur. Davalının bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde değildir, reddine.

Ne varki mahkemece, taşınmazdaki zemin katta bulunan daire dava dışı kiracı tarafından kullanılıyor olmasına rağmen bu taşınmaz yönünden ecrimisil istenilen dönemde kira paraların kimin tarafından tahsil edildiği belirlenmeden sonuca gidilmesi doğru olmadığı gibi, usulüne uygun şekilde ecrimisil hesabı yapılmadan yetersiz bilirkişi raporu ile hüküm kurulması da doğru değildir.

./..

ESAS NO : 2014/936

KARAR NO : 2014/16717 -2-

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, mahkemece yapılan keşif neticesinde bilirkişilerce düzenlenen rapor yukarıda belirtilen ilke ve usullere aykırı olduğundan hüküm kurmaya yeterli değildir.

Hal böyle olunca; öncelikle zemin katta bulunan mesken yönünden ecrimisil istenilen dönemde kira paralarının kime ödendiği hususunun açıklığa kavuşturulması, davalı tarafından tahsil edilmeyen aylar için aleyhine ecrimisile hükmedilmemesi, taşınmazın davalı tarafından kullanılan bölümleri bakımından yukarıda değinilen ilke ve usul çerçevesinde bilirkişilerce ilk dönem (15.12.2009 tarihi) ecrimisil miktarı belirlenmesi, sonraki yıllar için ise ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle takip eden dönemler için ecrimisil miktarı hesap edilerek bu miktar üzerinden ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.