Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/1154 K.2017/4365

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece elatmanın önlenmesi davasının kabulüne, birleştirilen dosyada ecrimisil talebi ile davalı karşı davacının bedel tazminine ilişkin davasının ispat edilemediğinden ayrı ayrı redlerine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...’in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Asıl dava elatmanın önlenmesi, ve birleştirilen dava ecrimisil, karşı dava ise tazminat istemine ilişkindir.

Davacı, 16 parsel sayılı taşınmaza ihale neticesinde malik olduğunu, davalı tarafından taşınmazın işgal edildiğini öğrendiğini, davalıya müdahalesini sona erdirmesi için ihtarname gönderdiğini, ancak taşınmazı boşaltmadığını ileri sürüp, davalının müdahalesinin men'ine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 28.04.2006 tarihinden dava tarihine kadar ki dönem için 6000 TL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazın üzerinde yer alan gecekonduda tapu tahsis belgesi ile hak sahibi olduğunu, yapmış olduğu gecekondunun taşınmaza artı değer kattığını savunarak, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 5000 TL bedelin davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, ecrimisil isteğiyle karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Çekişme konusu 16 no’lu parsel hazineye aitken satın alma suretiyle 28.07.2005 tarihinde davacı adına tescil edildiği, davacının aynı gün davalıya ihtarname keşide ederek tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde taşınmazını boşaltması ve aksi halde ecrimisil istediğini bildirdiği, davalının taşınmazın bir bölümünü gecekondu yaparak kullandığı sabittir.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük süre geçtikten sonra artık davalının iyiniyetli olduğundan söz edilemez.

Hal böyle olunca, ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihten 15 gün sonrası belirlenerek saptanacak ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle ecrimisil talebinin reddi doğru değildir.