Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/1463 K.2016/4834

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, davalı ile ortak mirasbırakanları Kerim'in kayden maliki olduğu dava konusu 5636 ada 377 parsel sayılı ve arsa vasıflı taşınmazı davalıya satış suretiyle muvazaalı olarak devrettiğini,....2003/1201 Esas sayılı dosyasında açtığı iptal ve tescil davasının kabul edildiğini, anılan davadan önce davalının taşınmazın ½ payını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava dışı müteahhit ... devrettiğinden davalı üzerinde kalan ½ payın miras payına isabet eden 3/16'sının iptali ile adına tesciline karar verildiğini, artık kendisinin mülkiyet hakkının arsa üzerinde yapılan binaya sirayet ettiğini, anılan binanın tamamının davalının zilyetliğinde olduğunu ileri sürerek 25.12.2007 – 25.12.2012 tarihleri arasındaki dönem için ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacının dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binada mülkiyet hakkı olmadığını, sadece arsa üzerinde hakkının bulunduğunu, ayrıca taşınmazda kullanımın mevcut olmadığını, binanın henüz tamamlanmadığını, bu nedenle arsa ve binadan gelir elde etmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının kullanımının keşfen belirlendiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 5636 ada 377 sayılı parselin tarafların murisi Kerim adına kayıtlı iken murisin anılan taşınmazı 24.10.1972 tarihinde davalı oğlu İskender'e satış suretiyle devrettiği,... de dava dışı ... ile 06.07.1998 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığı ve taşınmazın ½ payını 7.7.1998 tarihinde adı geçen müteahhide devrettiği, davacının, İskender ve ...aleyhine 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2003/1201 E sayılı dosyasında muris muvazaası nedeniyle iptal ve tescil istemi ile dava açtığı, yargılama sonunda davalı Mehmet hakkındaki davanın reddine,

diğer davalı ... yönünden davanın kabulü ile adı geçen adına kayıtlı ½ paydan davacının miras payı olan 3/16 hissenin iptali ile davacı adına tesciline karar verildiği, bilahare davacının taşınmazdaki payının 30.03.2012 tarihinde 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/163 Esas sayılı dosyasına istinaden 1/32 oranında artarak 4/32 olduğu, ayrıca tapu kaydında 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/780 Esas sayılı dosyasında ortaklığın giderilmesi davası açıldığına ilişkin şerhin bulunduğu, ancak anılan dosyaların getirtilmediği, dava konusu taşınmazda bodrum + zemin + 4 normal kattan oluşan bir binanın bulunduğu,

ancak kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulu olmayıp taşınmazın tapu kaydındaki vasfının halen arsa olduğu ve taşınmazda davacı ...'nin 4/32, davalı ...'in 3/8 ve dava dışı Mehmet Şimşek'in ise ½ hisse ile paydaş oldukları anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, davalının muris Kerim'den muvazaalı olarak temellük ettiği taşınmazdan dava dışı müteahhit Mehmet Şimşek'e ½ payı taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında devrettiği ve taşınmazdaki binanın anılan sözleşme sonucunda yapıldığı gözetildiğinde davacının taşınmazdaki bina üzerinden ecrimisil talep edebileceği şüphesizdir. Davalının bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir, reddine. Davalının öteki temyiz itirazlarına gelince; Bilindiği üzere; ecrimisil, kötüniyetli zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu bir şeyi haksız olarak alıkoyması nedeniyle hak sahibine ödemek zorunda kaldığı bir tür haksız fiil tazminatıdır.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara....artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, ecrimisil istenilen dönemlerde dava konusu taşınmazdaki binanın ne kadarının tamamlandığı, anılan dönemde kimin veya kimlerin tasarrufunda olduğu belirlenmemiştir.

Hâl böyle olunca, Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/163 Esas sayılı ve. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/780 Esas sayılı dosyalarının dosya arasına alınması, ecrimisil istenilen dönemde dava konusu taşınmazdaki yapının durumunun, kimin tasarrufunda olduğunun şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlenmesi, taşınmazın tamamının davalı tasarrufunda olduğunun belirlenmesi halinde yukarıdaki ilkeler uyarınca belirlenecek davacının payına isabet eden ecrimisilin tamamından, aksi halde davalıya isabet eden bölümlerdeki davacı payı oranında davalının sorumlu tutulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Kabule göre de, ecrimisil istemli davalarda ancak dava tarihine kadar gerçekleşmiş olan zararın istenebileceği, dava tarihinden sonra gerçekleşmesi muhtemel zararın ayrı bir davanın konusunu oluşturacak olması karşısında, dava tarihinden sonraki bir tarih olan 03.01.2013 tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisilin hüküm altına alınmış olması da isabetsizdir.