Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/16522 K.2016/1383

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraf vekillerirce yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacı, 114 ada 16 parsel sayılı taşınmazın ortaklığın giderilmesi davası sonucu yapılan satışla adına tescil edildiğini, ancak bir kısmı eski paydaş olan davalıların satıştan sonra da taşınmazı kullanmaya devam ederek 2010 yılı Nisan ayı sonunda taşınmazı tahliye ettiklerini, davalıların taşınmazı kullandıkları dönemde herhangi bir ödeme yapmadıkları gibi taşınmazdan elde ettikleri sebze ve meyveleri satarak gelir elde ettiklerini ileri sürerek ortaklığın giderilmesi dava tarihinden geriye dönük 5 yıllık süre için 7.500-Tl ecrimisilin kademeli faizi ile tahsilini istemiş, yargılama sırasında davacının ölmesi üzerine davaya mirasçıları tarafından devam edilmiştir.

Davalı ... davanın reddini savunmuş, diğer davalılar ise davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın ecrimisil istenen dönemde haklı ve geçerli bir neden olmaksızın davalılar tarafından kullanıldığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Toplanan deliller ve tüm dosya içeriğinden, davalılardan ... ve ... adına kayıtlı 114 ada 11 parsel sayılı taşınmazın bir bölümüne ilişkin olarak ...

Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/277 E. sayılı dosyası ile açılan tapu iptal tescil davası sonunda, davanın kabulü ile son parsel numarası verilerek oluşan çekişme konusu 114 ada 16 parsel sayılı taşınmazda 32/128 payın davacı adına tesciline karar verildiği, kararın 27/10/2006 tarihinde kesinleştiği, davacının 13/11/2007 tarihinde ...

Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2007/293 E. sayılı dosyası ile açtığı ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği,...İcra Müdürlüğünün 2009/1 sayılı satış dosyası ile taşınmazın satışa çıkarıldığı ve davacı tarafından satın alınarak 05/02/2010 tarihinde davacı adına sicil kaydının oluştuğu, eldeki davanın 04/10/2010 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.

Her ne kadar 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil istekleri 5 yıllık zamanaşımına tabi ise de davalılar tarafından zamanaşımı def’inde bulunulmadığı, davacının açtığı tapu iptal tescil davasının açıklayıcı nitelikte olup, hak sahipliğinin geçmişi de kapsadığı gözetilerek 2007 yılından geriye doğru 5 yıllık ecrimisile hükmedilmesinde kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalının temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine. Davacının temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; hükme esas alınan bilirkişi raporlarında tarımsal gelir ve kira bedellerine ilişkin somut veriler ve emsallerin esas alınmadığı, 2011 yılı kira bedeli belirlenip geriye doğru hesaplama yapıldığı anlaşılmaktadır.

Hâl böyle olunca; yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde ... Müdürlüğü’ndeki veriler esas alınıp, emsaller de incelenerek bilimsel verilere uygun denetime elverişli ecrimisil hesabını içeren bilirkişi raporu alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.