Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/260 K.2015/13311

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi .................. raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı ıslah ettiği dava dilekçesinde, dava konusu binanın çatısında baz istasyonu kurulması için davalı şirket ile yaptıkları kira sözleşmesinin 20.03.2008 tarihinde sona erdiğini, davalı aleyhine açtığı kira bedelinin tespitine ilişkin davada; kira akdinin sona ermiş olması nedeniyle ancak ecrimisil davası açılabileceği gerekçesiyle davanın reddedilerek kesinleştiğini, davalı tarafından 2008,2009 ve 2010 dönemi için bir miktar ödeme yapıldığını, davalının taşınmazı icra marifetiyle 31.07.2012'de tahliye ettiğini ileri sürerek yapılan kısmi ödemelerin mahsup edilerek 20.03.2008 tarihinden itibaren 31.07.2012 tarihine kadar toplam 63.207,00 TL ecrimisilin ticari reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı kira sözleşmesi olup ticari reeskont faizi istenemeyeceğini, talep edilen ecrimisil miktarının fahiş olduğunu, davacının sebepsiz zenginleşmesine neden olacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, ecrimisil koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının dosyaya ibraz ettiği tapu senedi fotokopisine göre; çekişme konusu 1261 ada 75 parsel sayılı arsa vasıflı, ancak üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmeyen bir bina bulunan taşınmazın davacı adına kayıtlı olduğu, davacı ile davalı şirket arasında yapılan 20.03.2003 tarihli, 5 yıllık kira sözleşmesi ile 1261 ada 75 sayılı parsel üzerindeki 8m²'lik yerin baz istasyonu kurulması için kiraya verildiği, sözleşmenin süresinin 20.03.2008 tarihinde sona erdiği,

davacının 03.04.2008 tarihinde Balıkesir 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/574 E. 2011/509 K. Sayılı dosyasında açtığı kira parasının tespiti davasında mahkemece; "taraflar arasındaki kira akdinin sona ermesi nedeniyle kira bedelinin tespiti amacıyla açılan davanın reddine, davacının elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil davası açmakta muhtariyetine" karar verilerek ve derecaattan geçerek kesinleştiği, eldeki dosyada yapılan uygulamada kadastro teknisyeni, elektrik-elektronik mühendisi ve avukatdan oluşan bilirkişi heyetinin hazırladığı bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır.

./..

Mahkemece, koşulları oluştuğu saptanmak suretiyle ecrimisile karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalının bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir, Reddine,

Davalının sair temyiz itirazlarına gelince; mahkemece ecrimisil miktarlarının tespiti konusunda yapılan araştırma ve incelemenin hükme yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur. Şöyle ki; ecrimisil miktarlarının tespiti yönünden dosyaya ibraz edilen bilirkişi raporunun hüküm vermeye elverişli olmadığı gibi, konusunda uzman bilirkişilerden de rapor alınmamıştır.

Bilindiği üzere; ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Hâl böyle olunca, dava konusu taşınmazın mülkiyet durumunu gösteren tapu (çap) kaydının Tapu Müdürlüğünden istenmesi, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmesi, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp dava konusu taşınmaz ile emsalin karşılaştırmasının yapılması, içlerinde inşaat mühendisi sıfatını haiz bilirkişinin de bulunacağı heyet ile mahallinde yeniden keşif yapılması, taşınmazın bulunduğu yer ve niteliği gözetilerek yöredeki rayice göre ecrimisilin uzman bilirkişiler marifetiyle tespit edilmesi,

belirlenen ilk dönem ecrimisile ÜFE oranında arttırım yapılmak suretiyle diğer dönemlerin kira bedellerinin tespit edilmesi ve hasıl olacak sonucuna göre usulüne uygun tespit edilecek ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.