Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/3007 K.2015/7832

Taraflar arasındaki davadan dolayı İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 18.07.2013 gün ve 2009/658 Esas 2013/437 Karar sayılı hükmün onanmasına ilişkin olan 23.10.2014 gün ve 22195-16325 sayılı kararın düzeltilmesi süresinde bir kısım davalılar ile vekilleri tarafından istenilmiş olmakla, dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Asıl ve birleşen dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım, mümkün olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı, kayden maliki olduğu 879 ada 18 parsel sayılı taşınmazına, komşu 34 nolu parsel maliki olan davalıların taşkın yapılaşmak suretiyle müdahale ettiklerini ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve yıkıma, mümkün olmadığı takdirde zararının tazminine karar verilmesini istemiştir.

Bir kısım davalılar, maliki oldukları 34 nolu parsel üzerindeki binayı 1980'li yıllarda yüklenicinin yaptığını, kendilerinin sadece bağımsız bölüm satın aldıklarını, kaldı ki binanın ruhsatlı olup, ruhsat işlemleri sırasında düzenlenen aplikasyon krokilerinde tecavüzün sözkonusu olmadığını, iyiniyetli olduklarını belirterek davanın reddini savunmuşlar, yine savunma yolu ile temliken tescil isteğinde bulunmuşlardır.

Mahkemece, kayden davacının maliki olduğu taşınmaza davalıların binasının taşkın olduğu, davalıların bina yapıldıktan sonra taşkın binada bağımsız bölüm maliki olmalarının onlar açısından iyiniyet oluşturmayacağı gerekçesi ile elatmanın önlenmesi ve yıkım isteğinin kabulüne, davalıların temliken tescil taleplerinin reddine karar verilmiş, verilen kararın bir kısım davalılar vekili tarafından temyizi üzerine Dairece; '' ...Özellikle;

kayden davacının malik olduğu çekişme konusu taşınmaza davalıların haklı ve geçerli nedenleri olmaksızın elattığı belirlenmek ve Türk Medeni Kanununun 725. maddesi koşullarının davalılar lehinde gerçekleşmediği gözetilmek suretiyle asıl davanın kabul edilmiş, savunma yolu ile getirilen temliken tescil isteğinin de reddedilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı'' gerekçesi ile onanmış, bir kısım davalılar tarafından karar düzeltme istenmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; arsa vasıflı davaya konu 879 ada 40 nolu parselin davacı adına, kat mülkiyeti kurulu komşu 34 nolu parsel sayılı taşınmazdaki bağımsız bölümlerin ise davalı ve birleşen davanın davalıları adına kayıtlı olduğu, mahallinde yapılan uygulama neticesinde teknik bilirkişilerin; her iki taşınmaz üzerindeki yapıların bitişik nizam olduğunu, taşkın kısmın yıkımı halinde davacıların binasının taşıyıcı sisteminin zarar göreceğini bildirdikleri anlaşılmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki; haksız inşaattan (TMK 724) kaynaklanan temliken tescil isteklerinin müstakil davaya konu olacağı sabit iken taşkın inşaat nedeniyle temliken tescil isteklerinin (TMK 725) savunma yoluyla da ileri sürülebileceği gerek yargısal, uygulamada gerekse öğretide benimsenen kuraldır.

Öte yandan bilindiği üzere; taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu 4721 s. Türk Medeni Kanunun (TMK) 722, 723, 724 ncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre “ Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.”

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle TMK'nin 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır.

Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.

TMK'nin 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini gösterir.

Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemle durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir.

Kural olarak iyiniyetin ispatı 14.2.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyiniyet sav ve savunması def'i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulmalıdır.

Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren onbeş gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır.

(Durum ve koşulların haklı göstermesi) şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar anlaşılmalıdır.

Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir.

Ayrıca, iyiniyet savunmasının yukarıda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi,ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluyla da ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur.

Her davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle TMK'nin 4, 6098 s. Türk Borçlar Kanununun (TBK) 50. (818 s. Borçlar Kanununun (BK) 42.) maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline,

taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.

Öte yandan, taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.

Somut olaya gelince, savunma yoluyla getirilen temliken tescil isteği bakımından hükme yeterli araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Şöyle ki; çap kayıtlarının düzeltilmesi, kısmı ifraz veya tevhit işlemlerinin yapılabilmesi, 3194 sayılı Yasanın 16. maddesi hükmü gereği Belediye Encümenlerince oluşturulacak kararla mümkün olduğu halde, anılan kurum yerine taşkın bölümün ifrazının mümkün olup olmadığı hususunda İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne yazı yazılmakla yetinilmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, ifraz kamu düzenine ilişkin olup, re'sen gözetilmesi zorunlu olduğu halde, mahkemece bu yön üzerinde durulmamıştır.

Hâl böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler ve yasal düzenlemeler gözönünde bulundurulmak suretiyle soruşturma yapılması, davalıya ait taşkın binanın işgal ettiği alanın ifraz kabiliyeti yönünden ilgili belediyeden encümen kararına dayalı bilgi alınması, toplanacak deliller toplanan delillerle birlikte değerlendirilerek varılacak sonuç çerçevesindebir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek sonuca gidilmiş olması doğru değildir.