Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/562 K.2015/2671

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi .............. raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava; yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar; davalılardan 1951 doğumlu A.. M..'nun 1177 ve 1178 parsel sayılı taşınmazlardaki paylarını, mirasbırakanları B.. M..'nun satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ve açılan dava sonunda tescil kararı verildiğini ancak murisin 2007 yılında ölümü ile tapuya tescilinin gerçekleştirilemediğini, bu durumu fırsat bilen 1951 doğumlu, A.. M..'nun çekişmeli taşınmazlardaki paylarını satış yoluyla 1965 doğumlu, A.. M..'ya temlik ettiğini, davalıların kesinleşen mahkeme ilamından haberdar olduklarını, el ve işbirliği içinde hareket ettiklerini ileri sürerek tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuşlardır.

Davalılardan (1965 doğumlu) A.. M..; her ne kadar satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasında davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, 23/03/2006 tarihinde kesinleşmiş ise de tapuya tescil edilmediğini, tapu sicilinin aleni olduğunu, sicile güvenerek iyiniyetle iktisap ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin karşı tarafına tazminat davası açılması gerektiğini, diğer davalı (1951 doğumlu) A.. M.. ise; iddiaların yersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece; kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davacılar ve davalıların, kök muris H...M...M... mirasçıları oldukları, davalılardan 1951 doğumlu, A.. M..'nun 177 ve 1178 parsellerdeki paylarını 12/05/2003 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıların murisi B.. M..'ya devrettiği, sözçleşmeye dayalı olarak açılan davanın kabulüne ilişkin ......... Asliye 2. Hukuk Mahkemesinin 14/12/2006 tarih, 2004/131Esas, 2006/44 Karar sayılı kararının 23/03/2006 tarihinde kesinleştiği ancak ilam tapuya yansıtılamadan aynı payların bu defa 28/09/2011 tarihli satış akdi ile 1965 doğumlu, A.. M..'ya temlik ettiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, Türk Medeni Kanunu'nun 705/1. ve 1022. maddeleri hükümlerine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, sicile tescil koşuluna bağlıdır. Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.( TMK 1022/1 m.) kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. (TMK 1021/1 m.) Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir değişle hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz; mülkiyetin nakledildiğinden sözedilemez.

Diğer taraftan, taşınmazların tescilden önce mülkiyetlerinin geçmesine olanak sağlayan haller Türk Medeni Kanunun 705/2 maddesinde “miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer haller” olarak sayılmış olup eldeki davada, mahkeme kararı sonucu mülkiyetin tescilsiz olarak davacılar mirasbırakanı B.. M..'ya geçtiği kabul edilmelidir.

Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır; fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık (aleniyet) kazanmış değildir. İyiniyetli üçüncü kişiler tapu kütüğünde malik olarak gözüken kişiyi gerçek malik olarak kabul etmekte haklıdırlar ( TMK 1023. md.) ve bu kişiden edinmiş oldukları ayni haklar geçerlidir. (TMK 1025 md.)

Edinilmiş olan bu haklar mülkiyet hakkı kendisine tescilsiz geçmiş olan kişiye karşı da hüküm ifade eder. ( Prof. Dr. J.G.A.... Prof. Dr.T. A... Eşya Hukuku sh.477) Mülkiyetin tescilsiz kazanımından sonradan yapılan tescil sadece bildirici mahiyeti olup tescile dayanmayan kazanımda malik, tescilden önce de mülkiyet hakkından doğan bütün hak ve borçlara sahiptir, ancak tecil yapılmadıkça tasarruf işlemleri yapılamaz.

Bu durumda; TMK'nin 705. maddesi kapsamında satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil kararının kesinleştiği 23/03/2006 tarihi itibarıyla önceki kayıt maliki (1951 doğumlu) A.. M..'nun, çekişmeye konu paylar üzerindeki mülkiyet hakkının son bulduğu, diğer bir ifadeyle kesinleşen mahkeme kararı ile tescil işlemine gerek kalmaksızın davacıların murisi B.. M.. tarafından mülkiyet hakkının kazanıldığı açıktır.

Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.

Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle, "kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih, l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.

Yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinden somut olay değerlendirildiğinde; kesinleşen cebri tescil ilamı nedeniyle B.. M..'nun mülkiyeti tescilden önce iktisap ettiği, mülkiyet hakkı sicile yansıtılmadığından 1951 doğumlu, A.. M.. adına olan kaydın TMK’nin 1025 maddesinde düzenlenen yolsuz tescil niteliğinde olduğu, davadaki iddianın aynı zamanda, 1990/4 – 1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, 1965 doğumlu, A..

M..'nun mülkiyet iktisabında kötüniyetli olduğu iddiasını da içerdiği, davacıların mirasbırakanı B.. M.. ile davalıların kardeş olup üçüncü kişilerle birlikte çekişmeli taşınmazlarda paydaş oldukları, anılan kişiler arasındaki akrabalık ve mülkiyet ilişkisi gözetildiğinde, son kayıt maliki 1965 doğumlu, A..

M..'nun yolsuz tescili bilen veya bilebilecek konumda olduğu, dolayısı ile iyiniyetli olmadığı, TMK'nin 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır.