Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/6043 K.2017/5367

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'nin raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, paydaşlar arası ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, davalı ile birlikte kayden paydaşı olduğu dava konusu 569 ada 17 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında, taşınmaz üzerinde bulunan 3 katlı kargir binanın 2. ve 3. katlarında yer alan 2 adet dairenin mirasbırakanı ... tarafından yapıldığına dair şerh olduğunu, davalının bu dairelere haklı ve geçerli bir neden olmaksızın elattığını ileri sürerek 2. katta yer alan daire için dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için, 3. katta yer alan daire için ise 01.04.2013 tarihinden dava tarihine kadar olan dönem için miras payına karşılık toplam 3.825,00 TL ecrimisilin yasal faiziyle tahsilini istemiştir.

Davalı, yetkisizlik itirazında bulunmuş, intifadan men şartının gerçekleşmediğini, iddiaların doğru olmadığını 3. katta bulunan dairenin boş durumda olduğunu, ikinci katta yer alan dairede ise ölen annelerinden kalan eşyaların bulunduğunu, dairelerin anahtarlarının kardeşlerin hepsinde olduğunu, taşınmazın 1. katının ve giriş katının davacı tarafından kiraya verilmek suretiyle kullanıldığını belirtip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının 2. katta bulunan daireyi anahtarlarını değiştirerek 2008 yılından; 3. katta bulunan daireyi ise 01.04.2013 tarihinden dava tarihine kadar kullandığının davacı tanığı ...'nün beyanları ile sabit olduğu gerekçesiyle belirtilen dönemler için toplam 3.232,00 TL ecrimisilin tahsiline karar verilmiştir.

Nevar ki, hükme yeterli bir soruşturma yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Şöyle ki, çekişme konusu binanın yer aldığı 569 ada 17 parsel sayılı taşınmazın (2.536,23 m2, çay bahçesi) davacı, davalı ve dava dışı kişiler adına paylı mülkiyet üzere kayıtlı olduğu, bina üzerindeki 2. ve 3. katların tarafların mirasbırakanı ...'ye ait olduğuna dair şerh bulunduğu kayden sabittir.

Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenilmesini ve ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır.

Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.

Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı).

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Hal böyle olunca, yerinde yeniden keşif yapılarak dava konusu edilen 2. ve 3. katların kimin kullanımında olduğunun tarihleri de belirlenmek suretiyle açıklığı kavuşturulması, tarafların tüm delillerinin toplanması, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması ve yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.