Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2015/7126 K.2018/249

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, paydaşlar ararasında elatmanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Davacı, 1159 ada, 5 parsel sayılı taşınmazda bulunan arsa nitelikli taşınmazı davalı kardeşi ve dava dışı kardeşi ... ile birlikte aldıklarını; üzerindeki binayı da kendilerinin yaptığını, her katta bir dairenin bulunduğunu, kardeşler birer dairede otururken, müştereken üste bir kat daha yapıldığını; fakat sonra yapılan daireyi davalı kardeşinin işgal ettiğini ileri sürerek elatmanın önlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, dava konusu taşınmazın bedelini ödeyerek temlik aldığını, kardeşlerine karşılıksız olarak tapuda % 30'ar hisse vererek taşınmazda pay verdiğini, binayı da tamamen kendi parasıyla yaptırıp, alt katı kardeşi ...'a verdiğini, 2. katı yaptırıp, davacı kardeşini yerleştirdiğini; daha sonra yaptırdığı 3. ve 4. katlara da kendisinin yerleştiğini,binanın kaçak olduğunu, bu sebeple kat irtifakına geçilemediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, iddianın ispatlandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Getirtilen kayıtlardan ve belgelerden taşınmazın arsa nitelikli olduğu, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmamış olduğu, taşınmazın üzerinde 4 katlı bina bulunduğu ve 1.katın dava dışı kardeş ..., 2.katın davacı, 3. ve 4. katın ise davalı tarafından kullanıldığı sabittir.

Bilindiği gibi, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve iş yeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.

Bilindiği üzere 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706., Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237., Borçlar Kanunu'nun (BK) 213.), Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.

Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya ortaklığın satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında TMK'nin 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, TMK'nin müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazda tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesinin olmadığı veya fiili kullanma biçimi de oluşmadığı gibi davacının da kullanımında olan yerler olduğundan , payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekecektir.

Hal böyle olunca davanın reddi gerekirken tarafların tapudaki payları üzerinden elatmanın önlenmesi talebinin kabulü doğru değildir.