Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2016/12731 K.2017/2650

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi, yıkım, ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın davacı bakımından reddine, asli müdahil bakımından davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraf vekillerince yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 16.05.2017 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Avukat ... ile temyiz edilen Asli Müdahil: 1067 Parsel Sitesi Yönetimi vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen diğer temyiz eden davacı ...

Sitesini temsilen Yönetim Kurulu Başkanı ... vekili Avukat gelmedi yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ...'nin tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dava, elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Davacı site yönetimi, dava konusu 1065, 1066 ve 1067 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde... Sitesinin yer aldığını, davalı şirketin taşınmazların bir kısmını duvarla çevirmek, yol olarak kullanmak ve taşkın tesis yapmak suretiyle müdahale ettiğini ileri sürerek elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Asli müdahil, 2010 yılından itibaren 1067 sayılı parsele ilişkin bağımsız site yönetiminin oluşturulduğunu, anılan parselle ilgili dava açma hakkının 1067 parsel site yönetimine ait olduğunu, davalı şirket tarafından yapılan arıtma tesisinin 1067 parsele taşkın olduğunu, taşınmazın bir kısımının duvarla çevrilmek suretiyle işgal edildiğini, site sakinlerinin denize inmek için kullandıkları yolun kapatıldığını ileri sürerek elatmanın önlenmesine, muhdesatın yıkımına ve ecrimisile karar verilmesini isteğinde bulunmuştur.

Davalı şirket, dava açma ehliyetinin 1067 parsel Site yönetimine ait olduğunu, 1065 ve 1066 parseller bakımından ilgili site yönetimleriyle sulh sözleşmesi yaptıklarını, 1067 parsel bakımından ise bir müdahalelerinin olmadığını, arıtma tesisi ve üzerinde kurulan tenis kortunun kamuya terk edilen alanda kaldığını, bağımsız bölümleri satın alan kat maliklerinin tesisin varlığını bilerek iktisap ettiklerini, dava açmakta iyiniyetli olmadıklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davacı Site yönetimi bakımından davanın reddine, asli müdahil bakımından davanın kabulüne ilişkin verilen karar Dairece; “...dava dilekçesinde elatmanın önlenmesi isteği bakımından çekişmeli taşınmazla ilgili olarak davacı tarafından bir değer belirtilmediği gözetilmek suretiyle, davacıya çekişme konusu taşınmaz malın değerinin açıklattırılması, değere itiraz edilmesi halinde keşfen değerin saptanması, belirlenecek değer üzerinden nispi tarifeye göre harcın tamamlattırılması,

bu koşul yerine getirildiği takdirde davaya devam edilmesi gerekirken, kabul edilen ecrimisil değeri üzerinden harç alınmakla yetinilmesi isabetsizdir...” gerekçesiyle bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunca iddianın sabit olduğu gerekçesiyle asli müdahil yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacı site yönetimi tarafından, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulu çekişme konusu 1065, 1066 ve 167 parsel sayılı taşınmazlara davalının haksız müdahale ettiği ileri sürülerek eldeki davanın açıldığı, davalı şirketin 1065 parsel sayılı taşınmazdaki 2, 3, 5, 6 ve 19, 1066 parsel sayılı taşınmazdaki 2 ve 4, 1067 parsel sayılı taşınmazdaki 8 numaralı bağımsız bölümlerin maliki olduğu, dava tarihinde çekişmeli 1065, 1066 ve 1067 parsel sayılı taşınmazların yönetiminin davacı site yönetimine ait iken, yargılama sırasında 1067 parselin ayrı bir site yönetimi oluşturduğu anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceği, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça maddede sayılan işlerin yönetici tarafından yerine getirileceği açıklanmıştır.

Anılan maddenin (b) bendinde “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması”, (g) bendinde ise, “Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydana vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması”, (h) bendinde “Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması” yöneticinin görevleri arasında sayılmış; yasanın 38. maddesinde ise yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen vekil gibi sorumlu olduğu düzenlenmiştir.

Öte yandan, 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 65. maddesi ve yerleşik yargıtay içtihatlarında, açılan bir davada dava konusu edilen şey hakkında tarafların dışında hak iddia ederek o şeyin kendisine ait olduğunu ileri süren ve harcını yatırmak suretiyle davaya dahil olan kimse, asli müdahil olarak nitelendirilmektedir. Değinildiği üzere, asli müdahalede dava edilen müddeabih esastır. Anılan müddeabihin dışına çıkılarak dava konusu edilmeyen hususta asli müdahale yoluyla hak talebinde bulunulmasına yasal olanak bulunmamaktadır. Bir başka ifade ile asli müdahale, dava konusuyla bağlantılı olarak tarafların dışında müstakil hak arama durumudur.

Bu yasal düzenlemeye göre, dava konusu çekişmeli kısımların 1067 parsel sayılı taşınmaz içerisinde yer aldığı keşfen sabit olup, 1067 parsel sayılı taşınmaz site yönetiminin asli müdahele talebinin kabul edilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, 6100 sayılı HMK'nun 297/1-c fıkrasında hükmün, tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesi, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri içermesi gerektiği; aynı kanunun 2. fıkrasında ise hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında;

açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesinin zorunlu olduğu ifade edilmiştir. Buna karşılık gerek mahkeme kararının gerekçe kısmında, gerekse kısa karar ile gerekçeli kararın hüküm kısmında davacının talepleri hakkında olumlu ya da olumsuz herhangi bir hüküm kurulmamıştır.

Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ilk dönem için ecrimisil miktarı belirlenip, sonraki yıllar için ise ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle takip eden dönemler için ecrimisil miktarının hesap edilmesi gerekirken; taşınmazın son dönem kira bedeli belirlenip, geriye doğru gidilerek ecrimisil miktarının hesaplanması doğru olmadığı gibi, davalı şirketin çekişmeli taşınmazlarda kat maliki olduğu dikkate alınmadan ecrimisil hesaplaması yapılması ve davacının talepleri bakımından olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmadan sonuca gidilmesi isabetsizdir.

Hâl böyle olunca; yukarıda değinilen ilke ve esaslar çerçevesinde inceleme yapılarak, ilk önce dava konusu edilen ilk dönemin ecrimisil miktarının o yılların rayicine göre belirlenmesi, sonraki yıllar için ise belirlenecek tutarlara ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle hesaplama yapılması (davalı şirketin kat maliki olduğu da gözetilerek) ve hasıl olacak sonuca göre her bir taleple ilgili olumlu ya da olumsuz bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Kabule göre de, davacı site yönetimi ile davalı şirket arasında imzalanan sulh anlaşması değerlendirilmeden sonuca gidilmesi de isabetsizdir.