Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2016/2352 K.2016/2960

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... 'in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, davalı kooperatif ile birlikte paydaş oldukları 486 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tamamının davalı tarafından kullanıldığını, bu güne kadar kendisine bir ödeme yapılmadığını ileri sürerek, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalı, ecrimisil koşullarının bulunmadığını, talebin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; çekişme konusu taşınmazın tamamının davalı tarafından kullanıldığının tespit edildiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu arsalı kagir bina vasıflı 486 ada 2 parsel sayılı taşınmazın paylı olarak davacı şirket ve davalı kooperatif adına kayıtlı olduğu, taşınmaz tapu kaydında üzerindeki kagir binanın davalı kooperatife ait olduğuna ilişkin şerh bulunduğu, davacı şirket tarafından davalı kooperatife keşide edildiği anlaşılan 11.07.2011 tarihli ihtarname ile kullanım nedeniyle ödeme yapılmasının talep edildiği, davacı şirketin dava tarihi olan 25.09.2012 tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için ecrimisil talebinde bulunulduğu anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır.

Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.

Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı)

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince, ihtarnamenin tebliğ tarihinden önceki dönem yönünden intifadan men koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediği hususundaki araştırma ile mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm vermeye yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur.

Hâl böyle olunca; davacı şirket tarafından davalıya çekilen ihtarnamenin tebliğ tarihinden önceki dönem ile ilgili olarak intifadan men koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin tereddüde yer bırakmayacak biçimde açıklığa kavuşturulması, anılan dönem için intifadan men koşulunun gerçekleşmediğinin tespiti halinde ihtarnamenin tebliğ tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için ecrimisilin hüküm altına alınması gerekeceğinin gözetilmesi, öte yandan ecrimisil hesabı yönünden yukarıda açıklanan ilkeleri kapsar biçimde gerekçeli, denetime elverişli rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, anılan hususlar gözardı edilerek neticeye gidilmiş olması doğru değildir.