Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2016/6978 K.2018/1292

Taraflar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davacı ... yönünden aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine, diğer davacılar bakımından ise davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 01.03.2018 ... günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar ... v.d. vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... ...

Fidan, davalı ... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacılar vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen diğer temyiz eden davalılar ... v.d. vekili Avukat, davalı ... Akdemir v.d. vekili Avukat gelmediler, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı.

Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Asıl ve birleştirilen davalar, tapu iptali ile tescil olmazsa tenkis isteğine ilişkindir.

Asıl ve birleştirilen davalarda davacılar, mirasbırakanları ... Ünlü ile birlikte ... Ünlü ...Ltd.

Şti. nin ortakları olduklarını, mirasbırakan ...’un şirket adına kayıtlı 1662 parsel sayılı taşınmazın 60/66 payını şirketi temsilen davalı ...’e, 6/66 payın ise davalı ...’e satış göstermek sureti ile temlik ettiğini, davalı ...’in edindiği payın 20/66’sını davalı ...’e, 20/66 payı ise diğer davalı ...’a satış yolu ile devrettiğini, yine 1665 parsel sayılı taşınmazda birçok meskenin kat irtifakına ayrılan 10/92 payını davalı ...’e satış göstermek sureyitle temlik ettiğini, ...’in daha sonra üçer adet bağımsız bölümü davalılar ... ve ... ...’e, bir adedini de davalı ...’a sattığını,

ayrıca 1663 parsel sayılı taşınmazın 23/23 arsa payını satış göstermek sureti ile davalı ...’e temlik ettiğini, yapılan temliklerin murisleri ...

Ünlü’ nün evlilik dışı birlikteliğinden olan oğluna daha sonra devredilmek üzere ve mal kaçırmak amacı ile yapıldığını, ayrıca şirket ana sözleşmesine göre şirket adına kayıtlı taşınmazların devredilebilmesi için ortaklar genel kurulu kararı ve devir tarihinde henüz ergin olmayan şirket ortağı davacı ...’ye atanan kayyımın onayı olması gerekirken bu hususlar yerine getirilmeden yapılan temlik ve tescillerin yolsuz olduğu ileri sürerek,

dava konusu taşınmazların davalılar adlarına olan tapu kayıtlarının öncelikle yolsuz tescil nedeni ile iptali ile şirket adına tesciline, olmadığı takdirde muris muvazaası nedeniyle iptali ile payları oranında adlarına tesciline, mümkün olmadığı takdirde tenkisine karar verilmesini istemişlerdir.

Davalılar ... ve ..., dava konusu taşınmazı davacıların murisinden değil, diğer davalı ...’den satın aldıklarını, davalılar ... ve ..., dava konusu taşınmazları muristen değil, şirketten bedelini ödemek suretiyle satın aldıklarını, dolayısıyla muvazaa iddiasının doğru olmadığını, ... şirketlerde yetkileri sınırsız olan temsilcinin taşınmazların satışı için de yetkili olduğunu, ortaklar genel kurulu kararı alınmasına gerek olmadığını, davalı ..., dava konusu taşınmazı diğer davalı ...’den bedelini ödemek sureti ile satın aldığını, davalı ... Şanlıünal dava konusu taşınmazı muristen değil ... ... ltd şti’den bedelini ödemek suretiyle satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacı ... tarafından açılan davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine, diğer davacılar bakımından davanın kabulü ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile şirket adına tesciline karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacıların mirasbırakanı 1954 doğumlu ... Ünlü’nün 19.05.2000 tarihinde öldüğü, geriye davacı eşi ... ile ...’dan olma kızları davacılar ... ve ...’yı ve birlikte yaşadığı ...’dan olma çocukları Oğuz ve Nesli’yi bıraktığı, dava konusu 1663 parsel sayılı taşınmazın tamamı üzerine inşa edilmekte olan kargir binalardan 1 ila 23 nolu dubleks meskenlerin kat irtifakına ayrılan 23/23 arsa payının tamamı ... ...Ltd.

Şti adına kayıtlı iken şirket temsilcisi ... Ünlü tarafından 29.02.2000 tarihli ... senet ile davalı ...’a, dava konusu 1665 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilmekte olan bağımsız bölümlerden 9,57,58,59,60,62,63,66,67,73,74,76,77,78,79,85, 86 nolu dubleks meskenlerin kat irtifakına ayrılan 17/92 arsa paylarının tamamı ... ... Ltd.Şti adına kayıtlı iken şirket temsilcisi ...

Ünlü'nün bu taşınmazlardan 57,58,62,67,73,74,76,77,78,79 nolu dubleks meskenlerin kat irtifakına ayrılan 10/92 arsa payını 09.05.2000 tarihli ... senet ile davalı ...’e, ... tarafından 25.05.2000 tarihli satış işlemi ile 62,73 ve 74 nolu ... meskenlerin kat irtifakına ayrılan 3/92 arsa payını davalı ... ...’e, 67,76,79 nolu dubleks meskenlerin kat irtifakına ayrılan 3/92 arsa payını davalı ... ...’a, 14.09.2000 tarihli satış işlemi ile ise 57 nolu dubleks meskenin kat irtifakına ayrılan 1/92 arsa payını davalı ...’a temlik edildiği,

dava konusu 1662 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilmekte olan 61,62,63,64,65,66 nolu dubleks meskenlerin kat irtifakına ayrılan 6/66 arsa payının tamamı ... Ünlü ... Ltd. Şti adına kayıtlı iken şirket temsilcisi ...

Ünlü tarafından 09.05.2000 tarihli resmi senet ile davalı ...’e ve yine 1662 parsel sayılı taşınmazdaki 1 ila 60 nolu dubleks meskenlerin kat irtifakına ayrılan 60/66 payının 29.02.2000 tarihli resmi senet ile davalı ...’e satıldığı, ... tarafından 31.5.2000 tarihli ... senet ile 20/62 payın üzerinde ipka edilerek, 1 ila 20 nolu ... meskenlerin kat irtifakına ayrılan 1/66 şar arsa payının davalı ...’e, 21 ila 40 nolu dubleks meskenlerin kat irtifakına ayrılan 1/66 şar arsa payının davalı ...’a devredildiği, ... ...ltd.

Şti nin kurucularının ... Ünlü, ... Ünlü ve ... Ünlü oldukları, kuruluş sözleşmesinin ... ve ...’ye velayeten babaları ... Ünlü tarafından imzalandığı anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; dava konusu 1662, 1663 ve 1665 parsel sayılı taşınmazlardaki arsa paylarının ... ... Ltd. Şti adlarına kayıtlı iken şirket temsilcisi olarak ... Ünlü tarafından temliklerin yapıldığı, bir başka ifadeyle ... Ünlü’nün kendi adına kayıtlı olan taşınmazların devrinin söz konusu olmadığı göz önüne alındığında eldeki davanın muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil davası olmadığı açıktır.

Her ne kadar, mahkemece bu şekilde nitelendirme ve değerlendirme yapılmış ise de, maddi vakıaları bildirmek taraflara hukuki nitelemeyi yapmak hakime aittir. İddianın içeriğinden ve ileriye sürülüş biçiminden davada yolsuz tescil hukuksal nedenine dayanıldığı kuşkusuzdur. Ne var ki, muris ...

Ünlü’nün şirket adına kayıtlı dava konusu taşınmazları satışı konusunda yetkisinin bulunup bulunmadığı, dava konusu taşınmazların keşfen belirlenen gerçek bedelleri ile resmi akitlerde gösterilen bedeller arasında fark bulunduğu da görülmekle, şirket kayıtlarında çekişme konusu taşınmazlar için ödenen gerçek bedellerin yer alıp almadığı araştırılmaksızın sonuca gidilmiştir.

Öte yandan bilindiği üzere, hukukumuzda, diğer ... hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.

Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.

Hal böyle olunca, öncelikle muris ... Ünlü'nün dava konusu taşınmazları satma yetkisi olup olmadığının saptanması, dava konusu taşınmazların gerçek bedellerinin şirket kayıtlarında yer alıp almadığı hususunun araştırılması, şirket kayıtlarında bu bedellerin yer almadığının belirlenmesi halinde ilk el olarak taşınmazları edinen davalılar ..., ... ve ...’e yapılan satışların geçersiz olacağı hususunun değerlendirilmesi, daha sonra ilk el olan davalılardan taşınmazları alan diğer davalılar ... Gedik,..., ... Yılmaz, ... ve ...’in yukarıdaki ilkeler de gözetilerek iyiniyetli olup olmadıkları hususunun araştırılarak, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Kabule göre de, dava konusu her bağımsız bölüm yönünden dava tarihindeki değerleri gözönüne alınarak her bir bağımsız bölümün maliki olan davalı açısından ayrı ayrı yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, dava konusu taşınmazların tümü üzerinden tüm davalılar aleyhine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmedilmesi de isabetsizdir.