Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2017/1029 K.2017/7068

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ... 'nin raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimsil isteğine ilişkindir.

Davacı, 1995 tarihinden 15.05.2015 tarihine kadar maliki olduğu ... Mahallesi 46068 Sokak No:18/A adresindeki taşınmazın davalılar tarafından herhangi bir ödeme yapılmaksızın kullanıldığını, gönderilen ihtara sonuç alamadığını ileri sürerek 15.05.2015 tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için 10.000-TL ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, taşınmazı davacının rızasıyla kullandıklarını, ihtarnamenin tebliğ tarihi olan 30.04.2015 ile taşınmazın davacı tarafından satıldığı 15.05.2015 tarihine kadarki 15 günlük süre için ecrimisil talep edebileceğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, iddianın ispatlandığı gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazın kaydı kapatılan ... ada ... parsel sayılı taşınmazdan imarla oluştuğu, davacının anılan taşınmazdaki ediniminin 25.07.1989 tarihli satış işlemine dayandığı, 05.07.2013 tarihli satış işlemi ile de taşınmazı dava dışı 3. kişilere devrettiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği ve gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Hâl böyle olunca; öncelikle tarafların dayandıkları delillerin eksiksiz bir şekilde toplanması, davalı şirket kayıtlarının getirtilmesi, taraf tanıklarının bilgisine başvurularak davalıların, davacının muvafakati ile taşınmazı kullanılıp kullanılmadıklarının şüpheye yer vermeyecek şekilde saptanması, toplanan ve toplanacak deliller değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.