Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2021/2432 K.2022/1311

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 19/04/2021 tarihli ve 2020/1975 Esas, 2021/865 Karar sayılı karar yasal süre içerisinde davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 17.02.2022 Perşembe günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekilleri Avukat ... ve Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... Tur.

Turizm Sey. ve Yatırım Ltd. Şti vekili Avukat ..., davalı ...vekili Avukat... geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ... vekili gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi,iş karara bırakıldı. Dosya incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, maliki olduğu 153 ada 39 ve 40 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki toplam 12 adet villa niteliğindeki bağımsız bölümleri satmaya karar verdiğini, 2017 yılı Haziran ayında davalı ...’ın diğer davalı ... Tur Turizm Seyahat ve Yatırımları Ltd. Şti’nin bu taşınmazları satın almak istediğini, ancak satış bedelinin bir kısmının peşin, bir kısmının da vadeli olarak ödenebileceğini, vadeli kısım için ...

Tur Turizm ve ...’na ait 20-30 adet taşınmazın teminat olarak kendisine devredilebileceğini beyan ettiğini, kendisinin bu teklifi kabul etmediğini, satış bedelinin kısmen peşin, kısmen vadeli olmasını ancak bir ya da iki tane değerli mülkün kendisine teminat olarak devredilirse kabul edebileceğini beyan ettiğini, bunun üzerine ...’ın, İstanbul’da iki adet çok değerli taşınmaz olduğunu, bunları görmesi halinde teklifi kabul edebileceğini ve bu taşınmazların kendisine teminat olarak devredileceğini söylediğini, teminat olarak verilecek bu taşınmazları görmek için İstanbul’a gittiğini, kendisine iki adet taşınmaz gösterildiğini,

...’ın her iki taşınmazın da çok değerli olduğunu söylediğini ve kendisine taşınmazlara ait ekspertiz raporu sunduğunu, anılan ekspertiz raporu uyarınca bu taşınmazların toplam değerinin 34.250.000,00 TL olduğunu, bu durumu görünce davalının satış bedelinin kısmen peşin kısmen vadeli ödenmesini kabul ettiğini ve ... ile 16.11.2017 tarihli protokol imzaladıklarını, anılan protokol kapsamında ... tarafından keşide edilen senetlerin kendisine teslim edildiğini ve görmüş olduğu İstanbul’daki iki adet taşınmazın teminat olarak kendisine devredildiğini, akabinde kendisinin de maliki olduğu dava konusu 12 adet taşınmazı davalı ...

Tur Turizm Ltd. Şti’ye satış suretiyle temlik ettiğini, satış sırasında davalı ... Tur Turizm’in kullandığı kredinin teminatı olarak taşınmazlar üzerine diğer davalı ...Ş. lehine ipotek tesis edildiğini, satış bedeli olarak 5.750.000 Euro’ya anlaştıklarını, temlik tarihinde kendisine 9.152.000,00 TL ödendiğini ve peşinatın bakiyesi olarak da 187.000 Euro bedelli senet verildiğini, devir işlemleri tamamlandıktan sonra davalı ...

Tur Turizm’in ortağı ve imza yetkilisi ...’nun "gayrımenkul satış sözleşmesi" başlıklı bir belgeyi kendisine ısrar ederek imzalattığını, peşinat bakiyesi için verilen 187.000 Euro bedelli senet ile toplam 2.100.000 Euro meblağlı üç adet senedin ödenmediğini, teminat olarak verilen iki adet taşınmazın bedellerinin çok düşük olduğunu tesadüfen öğrendiğini, bu taşınmazların kendisine söylendiği kadar kıymetli olmadığını bilseydi satış bedelinin kalan kısmının vadeli ödenmesini kabul etmeyeceğini, davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ederek sahte ekspertiz raporları ile kendisini aldattığını,

taşınmazlara üçte bir fiyatına sahip olduklarını ileri sürerek, dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, taşınmazlar üzerinde davalı ...lehine tesis edilen ipoteklerin terkinine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı ... Tur Turizm Seyahat ve Yatırımları Ltd. Şti., davacı iddialarının taşınmazların satımına aracılık eden ...’ın kendisini kandırdığı yönünde olduğunu, davacı ile diğer davalı ... arasındaki ihtilafın kendilerini ilgilendirmediği gibi aralarında nasıl bir sözleşme yapıldığını bilmediklerini, taşınmazların satın alınması için diğer davalı ...Ş’den kredi kullanıldığını ve kredi karşılığında taşınmazlara ipotek tesis edildiğini, dava konusu taşınmazların masraf gerektirir şekilde çürümüş vaziyette ayıpları ve eksiklikleriyle birlikte satıldığını, taşınmazların rayiç bedelinde alındığını, diğer davalı ...’ın şirket ile hiç bir ilgisinin bulunmadığını, ayrıca davanın hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ...diğer davalı ... Tur Turizm’in kullandığı kredinin teminatı olarak taşınmazlara ipotek tesis edildiğini, davacı ile diğer davalı ... Tur Turizm arasındaki hukuki ilişki ve işlemleri bilmelerinin mümkün olmadığını, kullandırılan kredi kapsamında davacıya toplam 2.000.000 Euro ödeme yapıldığını, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca tapu kaydına güvenerek işlem tesis edildiğini ve iyi niyetli olunduğunu belirtilerek, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesince, temliklerin hile ile gerçekleştirildiği, davalı ...’ın, diğer davalı ... Tur Turizm Ltd. Şti. ile birlikte hareket ettiği, diğer davalı ...Ş’nin ise kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığı gerekçesiyle, davalı ... Tur Turizm Ltd. Şti. yönünden tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne, davalı ...yönünden ipoteklerin fekki isteğinin reddine, davalı ... yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

1. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Tur Turizm Seyahat ve Yatırım Ltd.Şti vekili ve katılma yoluyla da davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2.İstinaf Nedenleri

2.1 Davacı vekili, katılma yolu ile istinafında, maliki olduğu 12 adet villanın davalı ... Tur Turizm Tic.

Ltd. tarafından 1/3 fiyatına ele geçirildiğini, temlikler ile birlikte taşınmazlar üzerine davalı ...lehine ipotek tesis edildiğini, temliklerin davalıların hilesi ile gerçekleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil isteği ile birlikte taşınmazlar üzerine konan ipoteğin de fekkinin talep edildiğini, Mahkemece bu talebin reddedildiğini, ipoteğin satış işlemi ile birlikte aynı resmi senetle gerçekleştirildiğini, işleme bizzat taraf olan Bankanın iyi niyet iddiasında bulunmasının mümkün olmadığını, davalı şirket adına yapılan tescil işlemi yolsuz olduğundan banka lehine tesis edilen ipoteğin de illetten yoksun olduğunu,

Bankanın iyi niyetli olup olmadığına bakılmaksızın ipoteğin fekkinin gerektiğini belirterek, davalı Banka lehine tesis olunan ipotek şerhlerinin fek edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2.2 Davalı ... Tur Turizm Ticaret Seyahat ve Yatırım Ltd.

Şti vekili, istinaf dilekçesinde, iptal-tescil isteğinin hangi nedenle kabul edildiğine dair Mahkemece somut bir gerekçe gösterilmediğini, bu nedenle verilen kararın adil yargılanma haklarını ihlal ettiğini, davacı tarafça iddiaların ispat edilemediğini, Mahkemece kanaat gereği hüküm tesis edildiğini, açılan davanın hangi hukuksal nedene dayalı olduğu belli olmadığından savunma hakkının kısıtlandığını, davanın hak düşürücü süre içinde açılmadığını, taşınmazların 17.11.2017 tarihinde satın alındığını, davalı ... tarafından teminat olarak devredildiği bildirilen taşınmazların devir tarihinin 06.11.2017, dava tarihinin 06.12.2018 olduğunu,

tacirlerin faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiğini, davacının teminat amaçlı devraldığı taşınmazlara kendisinin ekspertiz raporu almamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacının davalı ... ile imzaladığını belirttiği kıymetli evrakta davalı şirketin taraf olmadığını, taraflar arasında akdedilen protokole göre dava açılamayacağını, dava konusu villaların KDV hariç 9.540.000,00 TL bedelle alındığını, davalı Bankadan kredi kullanıldığını, davalının ...’ı taşınmazları satın alma konusunda yetkilendirmediğini, hilenin koşullarının gerçekleşmediğini, davalı ... ve davacının işbirliği içinde olduklarını,

davacının Murat tarafından tanzim edilen senet bedellerinin tahsili için herhangi bir yasal işlem başlatmadığını, ispat yükünün davacıda olduğunu, taşınmazların masraf gerektirir şekilde satın alındığını, davacının davalıyı ibra ettiğini, eksik inceleme ve araştırma ile karar verildiğini, bilirkişi raporuna itirazın dikkate alınmadığını, temlik tarihinde taşınmaz fiyatlarında düşme olduğunu, davacı tarafın TBK'nın 97. maddesi gereğince kendi borcunu ifa etmeyi önermesi gerektiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldırılması ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Gerekçe ve Sonuç

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 19/04/2021 tarihli ve 2020/1975 Esas, 2021/865 Karar sayılı kararıyla; davacının satış bedelinin peşin ödeneceği ve ödenmediği yönünde bir iddiasının bulunmadığı, taşınmazın banka kredisi kullanılarak satın alındığı ve kullanılan kredi miktarının davacıya ödendiği, kredi teminatı olarak da taşınmazlar üzerine banka lehine ipotek tesis edildiği, davacı tarafından taşınmaz davalı şirkete satılmasına rağmen diğer davalı ... ile protokol düzenlendiği ve protokol gereğince bakiye bedelin ödenmesi için düzenlenen senetlerin de davalı ... tarafından imzalandığı, davacının satış iradesinin bulunduğu,

uyuşmazlığın satış bedelinin tamamının ödenmemesinden kaynaklandığı, bu durumda bedel yerine tapu iptali ve tescil talebinde bulunulamayacağı gerekçesiyle, davacının katılma yoluyla istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... Tur Turizm Ltd. Şti’nin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davalı ... Tur Turizm Ltd.

Şti yönünden tapu iptali ve tescil isteğinin reddine, davalı ...yönünden ipoteğin fekki isteğinin reddine, davalı ... yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

1.Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Temyiz Nedenleri

Davacıya ait 12 adet villanın 5.750.000,00 Euro bedelle satışı hususunda anlaşılmasına rağmen hile ile taşınmazların 2.000.000,00 Euro bedel karşılığında davalı ...

Tur Turizm adına devredilmesinin sağlandığını, hileyi oluşturan temel unsurun davacıya sunulan sahte taşınmaz ekspertiz raporları olduğunu, davacıyı kısmen peşin, kısmen vadeli satışa ikna etmek için bakiye satış bedelinin teminatı olarak Halkalı ve İkitelli’de bulunan ve 35 milyon değerinde olduğu iddia edilen iki adet taşınmazın devrinin önerildiğini, ikna olması için de teminat olarak önerilen taşınmazların gezdirildiğini ve Ziraat Bankası ve Şekerbankın hazırladığı ekspertiz raporlarının sunulduğunu, ancak davacının sonradan bahse konu ekspertiz raporlarının sahte olduğunu öğrendiğini,

davacıya teminat olarak sunulan taşınmazların toplam değerlerinin ekspertiz raporlarında belirtildiği gibi 35 milyon Türk Lirası değil, sadece 1 milyon Türk Lirası değerinde olduğunu, davacının teminat olarak devredilen taşınmazların toplam değerlerinin sahte ekspertiz raporlarında belirtildiği gibi olmadığını bilseydi kısmen peşin, kısmen vadeli satış koşullarına razı olmayacağını, davacının kendisine teminat olarak devredilen taşınmazların değerinin sahte ekspertiz raporu ile kıymetli olduğuna inandığı için dava konusu taşınmazları ...

Tur Turizm’e devrettiğini, davalı ... Tur Turizm ile davalı ...’ın birlikte hareket ettiklerini, davalı Bankanın da durumdan haberdar olduğunu, davacı ile davalı ... arasında imzalanan protokolde 3.500.000,00 Euro tutarındaki bakiye satış bedelinin teminatı olmak üzere Halkalı ve İkitellide bulunan taşınmazların davacıya devredildiğinin belirtildiği,

protokolde taşınmazların piyasa değerleri için de ekte belirtilen ekspertiz raporlarına atıf yapıldığını, tarafların anlaştığı satış bedeli 26.199.300,00 TL olup, davacıya ödenen satış bedelinin ise 9.152.000,00 TL olduğunu, davacının 17.086.500,00 TL tutarındaki bakiye alacağı için 35 milyon Türk Lirası değerinde teminat aldığına inandırıldığını, taşınmazın tüm devir işlemleri sürecinin ... tarafından yürütüldüğünü, ...’ın tüm işlemleri davalı ...

Tur Turizm adına takip ettiğini, ...’ın hilesinin davalı ... Tur Turizm’in hilesi sayılması gerektiğini, davalı Banka temsilcisinin devir işlemlerinde bizzat bulunduğunu, davalı adına oluşan tescilin yolsuz olduğundan davalı Bankanın da iyi niyetli sayılamayacağını belirterek iptal-tescil isteğinin kabulü ile taşınmazlar üzerindeki davalı banka lehine tesis edilen ipoteklerin fekkine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Gerekçe

3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, hile hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

3.2. İlgili Hukuk

3.2.1. Hile (aldatma), genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur. 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 36/1. maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.

3.3. Değerlendirme

Dosya içeriğine, toplanan delillere, kararın (IV/3.) numaralı paragrafında yer verilen Bölge Adliye Mahkemesinin kararında dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye göre, yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.