Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2021/8246 K.2022/1485

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davası sonunda Tokat 2. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 15/06/2021 tarih, 2017/864 Esas, 2021/421 Karar sayılı karar, yasal süre içerisinde davalı vekili, ihbar olunan Medyavizyon Görsel Medya Prodüksiyon Film Yapım Ticaret ve Pazarlama A.Ş. vekili, ihbar olunan Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığı vekili tarafından temyiz edilmiş olmakla; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, davaya konu Özel İdare İş Hanı Binasının birinci katında bulunan tapunun 267 ada 61 nolu parselinde kayıtlı 20/410 arsa payı olan 34 nolu bağımsız bölümün Tokat İl Encümeninin 15/07/2010 tarih ve 230 sayılı kararı ile davalı şirkete satıldığını, ancak bu satışın gerçek iradeyi yansıtmadığını.

Tokat Belediye Başkanlığından onaylı tadilat projesinde fiilen 34 nolu bağımsız bölümden ayrı olarak görünen ve yapı kullanma izni bulunan 35 ve 37 nolu bağımsız bölümlerin tapudaki bağımsız bölüm planında 34 nolu bağımsız bölümle bir bütün halinde yer aldığını, dava konusu 34 nolu bağımsız bölüme ilişkin tadilat projesinin tapu kayıtlarına işlenmemiş olması nedeniyle fiili durum ile tapudaki durumun örtüşmediğini, İdarenin satış iradesinin sadece sinema salonuna ilişkin olduğunu ileri sürerek, 34 nolu bağımsız bölümün davalı Şirket adına olan tapusunun iptali ile davacı İdare adına tapuya kayıt ve tescilini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı vekili, hak düşürücü sürenin geçtiğini, müvekkili Şirketin taşınmazı ihaleden satın aldığını, davacının iddialarının tapu kaydına ve dayanağı projeye uymadığını, ortada bir kusur varsa da bunun müvekkili Şirkete yüklenemeyeceğini belirtip davanın reddini savunmuştur. 2. İhbar olunanlar vekilleri, taşınmaz üzerindeki mevcut haklarının korunmasını istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Tokat 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21/04/2014 tarih ve 2012/256 Esas, 2014/249 Karar sayılı kararıyla; yolsuz tescil iddiasının sabit olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

1.Temyiz Yoluna Başvuranlar Yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Bozma Kararı

Dairenin 20/12/2016 tarih ve 2014/14282 Esas, 2016/11284 Karar sayılı kararıyla; “...Hâl böyle olunca, taşınmaz kaydı üzerinde bulunan ipotek ve haciz şerhi lehdarlarına davanın ihbar edilmesi, davaya katılmaları halinde onların savunmaları da değerlendirilmek suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.” gerekçesiyle karar bozulmuş; davacı vekilinin karar düzeltme istemi 22/11/2017 tarih ve 2017/1587 E., 2017/6682 K. sayılı kararıyla reddedilmiştir.

3. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin 15/06/2021 tarih, 2017/864 Esas, 2021/421 Karar sayılı kararıyla; dava konusu bağımsız bölümün bir kısmının tadilat projesi ile yeniden düzenlendiği, ancak tadilat projeleri ile oluşan yeni bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarına aktarılmadığı, davaya konu bağımsız bölümün salon olarak kullanılan 394,08 m2'lik kısmı üzerinden muhammen bedel hesaplanıp, ihale yapılıp kesinleşmesine rağmen hatalı şekilde davaya konu 34 nolu bağımsız bölümün tamamının davalı şirkete tapuda devredilmesinin yasal bir dayanağının bulunmadığı, bu haliyle yapılan tescilin yolsuz olduğu, taşınmaz üzerindeki şerhlerin illetten yoksun olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili, ihbar olunan Medyavizyon Görsel Medya Prodüksiyon Film Yapım Ticaret Ve Pazarlama A.Ş. vekili, ihbar olunan Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

5. Temyiz Nedenleri

5.1.

Davalı vekili, ihalenin iptaline dair mahkeme kararı olmadığından ihale kararının hukuken var olup buna dayalı tescilin hukuken korunması gerektiğini, davacının eldeki davayı açtıktan sonra ihale kapsamı dışında kaldığını iddia ettiği taşınmazın bedelinin tahsili için ayrı bir dava açtığını, davacının iradesinin eksik kalan bedelin tahsili yönünde olduğunu, ihalenin usulünce yapıldığını, eksik hesaplamanın davacı kurum çalışanlarının hatasından kaynaklandığını, davalının ihale bedeli dışında taşınmaza değerini arttıran tamirat, tadilat vs. için para harcadığını, davalının iyiniyetli olduğunu, 1 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini,

mahkemece tapu iptali ve tescil kararından önce tapu kaydına işlenen ihbar olunan tarafların tapu kaydındaki şerhlere dayalı alacak haklarının korunması yönünde bir karar verilmemiş olmasının da ayrıca hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

5.2. İhbar olunan Medyavizyon Görsel Medya Prodüksiyon Film Yapım Ticaret Ve Pazarlama A.Ş. vekili, mahkemece verilen karar neticesinde taşınmazda yer alan hacizlerin de kaldırıldığını, haksız, usule, yasalara ve hukuka aykırı olduğunu belirtip kararın bozulmasını istemiştir.

5.3. İhbar olunan Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığı vekili, kararın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, 6183 sayılı Kanun çerçevesinde haciz konulduğunu, dava ne şekilde sonuçlanırsa sonuçlansın ilgili haczin devam etmesi gerektiğini, vekalet ücreti yönünden ihbar olunan kurumun herhangi bir sorumluluğunun bulumadığını belirtip kazanılmış haklarının korunmasını talep etmiştir.

6. Gerekçe

6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

6.2. İlgili Hukuk

6.2.1. Bilindiği üzere. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesinde. “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”, 1022/1. maddesinde.

“Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde. “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde.

“Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1025/1-2. maddesinde "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır. " düzenlemelerine yer verilmiştir.

Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.

6.2.2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 63. maddesinde, "Dava kendisine ihbar edilen kişi, davayı kazanmasında hukuki yararı olan taraf yanında davaya katılabilir." hükmüne yer verilmiştir.

6.3. Değerlendirme

6.3.1. Öncelikle, dava kendisine ihbar olunanlar Medyavizyon Görsel Medya Prodüksiyon Film Yapım Ticaret Ve Pazarlama A.Ş. ve Sosyal Güvenlik Kurumu Başkanlığının, HMK’nın 63. maddesinden yararlanarak taraflardan birinin yanında davaya katılmadıkları, sadece davanın ihbar olunduğu, eldeki davada taraf sıfatı olmadığından temyiz haklarının da bulunmadığı ortadadır.

6.3.2. Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, Tokat İl Encümeninin 15/07/2010 tarihli, 230 sayılı kararı ile çekişmeye konu 267 ada 54 (imar sonucu 61) parsel sayılı taşınmazdaki 34 nolu işyerinin İdarece tespit edilen 230.000,00 TL muhammen bedel üzerinden 2886 sayılı Kanunun 45. maddesi gereğince açık arttırma usulüyle 15/07/2010 tarihinde yapılan ihalesi neticesinde 280.000,00 TL bedel karşılığında ihale şartnamesinde yazılı şartlarla taşınmazda sinemacılık faaliyeti yapmakta olan davalı şirkete satışına karar verildiği, taşınmazın 12/08/2010 tarihinde davalı şirket adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Somut olayda, 20/410 arsa paylı “salon” niteliğindeki 34 nolu bağımsız bölüm toplam 911,73 m2 olmasına rağmen taşınmazın sinema salonu olarak kullanılan ve ihaleye konu edilen kısmının 394,08 m2’ye isabet ettiği, miktar ve bedelinin buna uygun olduğu, ihale ile açıkça sinema salonunun davalı şirkete satıldığı ancak temlik işlemi sırasında 34 nolu bağımsız bölümün tamamının devredildiği, ihalenin iptaline yönelik idari yargıda açılmış bir davanın bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca, ihalenin halen ayakta olduğu gözetilerek taşınmazın ihaleye konu kısmına (sinema salonuna) ilişkin tapu iptali ve tescil isteğinin reddi, lüzumu halinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak kalan kısmın arsa payı hesaplanıp, davalı paydaş kılınmak suretiyle kalan kısmın (davacının payına düşen oranda) iptali ile davacı adına tesciline yönelik olarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere taşınmazın tamamı yönünden iptal – tescile karar verilmesi doğru değildir.