Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2021/8747 K.2022/316

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, davanın kabulüne ilişkin karar, süresi içinde davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Kadastro sonucunda, Türkoğlu İlçesi Şekeroba Mahallesi çalışma alanında bulunan 207 ada 1 ve 2 parsel sayılı, sırasıyla 2.396,30 ve 1.179,19 metrekare yüzölçümündeki taşınmazlar, Türkoğlu ilçe çalışma alanında yapılan kadastro sonucu tespit harici bırakılmışken, arsa vasfı ile Hazine adına tescil edilen 1512 parsel sayılı 205.253,76 metrekare yüzölçümündeki taşınmazın imar uygulaması kapsamında ihdas yoluyla davalı Hazine adına şuyulandırmaya tabi tutulması sonucu oluşturulup, 23.01.2014 tarihinde imar düzenlemesiyle Hazine adına kaydedilmiştir.

I. DAVA

Davacı ..., çekişmeli 207 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmazlara yaklaşık 30-35 yıl öncesinde ev yaptığını, taşınmaz üzerinde dikili ağaçların bulunduğunu taşınmazın uzun zamandan beri zilyetliğinde bulunduğunu, dolayısı ile lehine zilyetlikle kazanım koşullarının oluştuğunu ileri sürererek taşınmazların tapusunun iptali ile adına tescili istemi ile dava açmıştır.

II. CEVAP

Davalı Hazine cevap dilekçesinde; çekişmeli taşınmazlar üzerinde davacının zilyetlikle iktisap koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 18.01.2016 tarihli ve 2015/625 Esas - 2016/23 Karar sayılı kararıyla çekişmeli taşınmazlar üzerinde zilyetlikle kazanım koşullarının davacı yararına gerçekleştiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

1.Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Hazine vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Temyiz Nedenleri

Davalı Hazine vekili, temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, taşınmazın tedavüllü tapu kayıtlarının getirtilip inceleme ve araştırma yapılmadığını, imar ihya sureti ile iktisap koşullarının oluşmadığını, imar planı olup olmadığının araştırılmadığını, harcın ikmal edilmediğini, davalı Hazine’nin yasal hasım olup, aleyhe yargılama giderine hükmedilmesinin hatalı olduğunu belirterek Türkoğlu Asliye Hukuk Mahkemesi’nin vermiş olduğu 2015/625 Esas, 2016/23 Karar sayılı kararının bozulmasını talep etmiştir.

3. Gerekçe

3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Dava, imar-ihya ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

3.2. İlgili Hukuk

3.2.1. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun “Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların tespiti” başlıklı 14. maddesinde.

“Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.’’ Olağanüstü zamanaşımı yolu ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve taşınmazın zilyedi adına tespitine ilişkin temel koşulların 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesinde hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmaz, aralıksız ve nizasız yirmi yıllık süreyle malik sıfatı ile elinde bulunduran ve zilyedi olan kişi adına tespit ve tescil edilecektir.

3.2.2 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun ve 17. maddesi, "– Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir.’’

3.2.3 Zilyetlik, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 973. maddesinde, "Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır" şeklinde tanımlanmıştır. Bir şeye malik olmayan kimsenin zilyetliği zamanla o şeyin mülkiyetinin kazanılmasını sağlayabilir. Mülkiyetin kazanılma sebeplerinden biri olan zilyetliğin konusu ancak maddi şeylerdir. Zilyetliğin tanımında da görüleceği gibi, zilyetlik olması için bir şeyin bulunması ve ayrıca o şey üzerinde fiili hâkimiyetin kurulması ve kullanılması gerekir (İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 04.12.1998 tarihli ve 1996/4 E., 1998/3 K. sayılı kararı).

3.2.4 Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi gereğince zilyedi lehine taşınmazın tespiti koşullarına ilişkin yapılan açıklamaların yanında, 3402 sayılı Kanun'un "Hazine adına tespit" başlıklı 18. maddesinde;

"Yukarıdaki maddelerin hükümleri dışında kalan ve tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur.

Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez" hükmüne yer verilmiştir.

3.2.5 3402 sayılı Kanun'un 18. maddesinden önce gelen 13, 14 ve 17. maddelerinde mülkiyet hakkının tespitine ilişkin esaslar düzenlenmiştir.

Kanun'un önceki maddelerinde özel veya tüzel kişiler adına taşınmaz malların tespit ve tescil şartlarına yer verilmişken, Kanun'un 18/1. fıkrası ile bunların dışında kalan ve tescile tabi olan malların Hazine adına tespit ve tescil edileceği, diğer bir deyişle özel ve tüzel kişiler lehine iktisap şartları oluşmayan malların Hazineye ait olması esası getirilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında ise kamunun yararlanmasına mahsus orta malları ile hizmet mallarının (3402 sayılı Kanun'un m. 16/1), ormanların (6831 sayılı Orman Kanunu m. 1 vd), devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da (TMK'nın m.715) kamu hizmetine tahsis edilmeyen yerler ile kanunlar uyarınca devlete kalan yerlerin olağanüstü zamanaşımı zilyetlik yolu kazanılamayacakları açıkça ifade edilmiştir.

3.3. Değerlendirme 3.3.1. Çekişmeli taşınmazların Türkoğlu İlçe Merkezinde 1963 yılında yapılan kadastro çalışmalarında tescil dışı yerlerden olması nedeniyle tespit dışı bırakıldığı ve 23.01.2014 tarihinde imar uygulaması ile Hazine adına 207 ada 1 ve 2 sayılı imar parseli olarak tescil edildiği ve geldisinin “ihdas” olduğu dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

3.3.2.

Mahkemece çekişmeli taşınmazlar üzerinde zilyetlikle kazanım koşullarının davacı yararına gerçekleştiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmişse de bir arazinin kullanım süresi ile niteliğini ve üzerindeki imar-ihya işlemlerinin tamamlandığı tarihi en iyi belirleme yönteminin hava fotoğraflarının stereskop aleti ile incelenmesi olmasına rağmen mahkemece hava fotoğrafları "hiç" incelenmemiş, bu haliyle gerçeğin bir resmi olan hava fotoğrafları incelenerek yerel bilirkişi ve tanık beyanları denetlenmemiştir.

Öte yandan her ne kadar ziraat bilirkişi raporunda taşınmazın tarım arazisi olarak kullanıldığı bildirilmiş ise de imar ihyanın ne zaman başladığı hususunda bir belirtimde bulunulmadığı gibi taşınmazların üzerindeki zeytin ağaçlarının aşı durumları da incelenmemiş, bu haliyle yetersiz nitelikte bulunan ziraat bilirkişi raporuna dayanılarak karar verilmesi de yerinde olmamıştır.

Kaldı ki taşınmazın neden tescil harici bırakıldığı Kadastro Müdürlüğü'nden sorularak belirlenmemiş, bu haliyle imar ihyaya muhtaç yerlerden olup olmadığı, imar ihyaya muhtaç yerlerden ise imar ihyanın tamamlandığı tarih belirlenmeksizin karar verilmiştir.

Yine yerel bilirkişi ve tanık sözlerinin taşınmazın evveliyatına ilişkin bilgi vermekten uzak yetersiz ve soyut nitelikte olduğu belirlenmesine rağmen mahkemece maddi olaylara dayalı somut bilgiler alınmamış, bilirkişi ve tanık sözleri komşu parsel tutanak ve dayanaklarıyla denetlenmeksizin karar verilmesi cihetine gidilmiştir.

3.3.3. Şu halde doğru sonuca varılabilmesi için, dava konusu taşınmazın hangi nedenle (nitelikle) tespit harici bırakıldığı araştırılarak imar-ihyaya muhtaç yerlerden olup olmadığı kuşkuya yer bırakmayacak biçimde saptanmalı, imar-ihyaya muhtaç yerlerden ise, hangi tarihte ilk defa imar planına alındığı belirlenmeli;

çekişmeli 207 ada 1 ve 2 sayılı imar parsellerinin ilk tesisinden itibaren tapu kayıtları ve dayanak belgeleri (imar uygulamasına ilişkin Belediye Encümen kararı, dağıtım cetvelleri, vs) ile komşu parsellerin ilk tesislerinden itibaren tedavüllü tapu kayıtları ve dayanak belgeleri (kadastro tutanakları ile varsa kadastroya uygulanan tapu ve vergi kayıtları, varsa hükmen tescil ilamları, vs.) ilgili mercilerinden temin edilerek ve ayrıca,

dava konusu yere ilişkin stereoskopik inceleme için model oluşturacak ardışık ve bindirmeli ilk defa imar planına alındığı tarihten geriye doğru en az 15-20-25 yıl öncesine ait üç ayrı evreye ilişkin yüksek çözünürlüklü hava fotoğraflarının Harita Genel Komutanlığı'ndan, aynı tarihler arasında düzenlenen fotoplan, fotometrik ve fotogrametrik paftaları ise, İl Kadastro Müdürlüğünden getirtilerek dosya arasına konulmalı, memleket haritası (1/25000 ve 1/5000 ölçekli haritalar) ve varsa en eski uydu fotoğrafları temin edilmeli; ardından dava konusu taşınmaz başında yeniden keşif yapılarak,

keşif sırasında dinlenilecek davada yararı bulunmayan yerel bilirkişiler ve taraf tanıklarına; taşınmazın öncesinin ne olduğu, taşınmaz üzerinde zilyetliğin bulunup bulunmadığı, varsa hangi tarihte ve ne zaman başladığı, zilyetliğin sürdürülüş biçimi, kimden kime ve nasıl intikal ettiği, imar-ihya edilip edilmediği, edilmişse imar-ihyanın tamamlandığı tarih etraflıca sorularak maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, komşu taşınmazların dayanak kayıtlarının nizalı taşınmaz yönünü ne olarak okuduğu tespit edilmeli;

üç kişilik jeodozi ve fotogrametri mühendislerinden oluşturulacak bilirkişi heyetine haritalar, hava fotoğrafları ve uydu fotoğrafları üzerinde streoskopik inceleme yaptırılmalı, 3 kişilik ziraat bilirkişi kurulundan çekişmeli taşınmazın eğimi, niteliği, toprak yapısı, bitki örtüsü, taşınmazın imar-ihyasının hangi tarihte tamamlandığı ve kullanım durumunu kesin olarak belirleyen bilimsel verilere dayalı, önceki ziraat bilirkişi raporunu da irdeleyen, sınırındaki taşınmazlarla mukayese edilecek şekilde fotoğraflarla desteklenmiş, üzerindeki zeytin ağaçlarının aşı yaşını da irdeleyen bilimsel rapor alınmalı.

HMK'nın 290/2. maddesi uyarınca birlikte keşfe götürülecek bir fotoğrafçı aracılığıyla taşınmaz ve çevresinin yakın plan ve panoramik fotoğrafları çektirilip mahkemece onaylandıktan sonra dosya arasına konulmalı. 3402 sayılı Kanun'un 17. maddesi göz önüne alınarak imar planının onay tarihinden önce 3402 sayılı Yasa'nın 14 ve 17. maddesinde öngörülen koşulların davacı taraf yararına gerçekleşmiş olup olmadığı değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmelidir.