Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2022/2900 K.2022/4984

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosyadaki belgeler incelenerek gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, mirasbırakan eşi ...’ın davalı ...'yi vekil tayin ettiğini, ...'nin bitişik parsel sahibi diğer davalı ...'in de vekili olduğunu ve her ikisini temsilen davalı müteahhit ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşmeye göre mirasbırakan ...’nın maliki olduğu 1980 parsel sayılı taşınmaza karşılık 4-6-7 no.lu dairelerin verileceğinin kararlaştırıldığını, ancak vekil ...’in ... öldükten sonra vekalet görevini kötüye kullanarak, taşınmazın tamamını diğer davalı ...’a, onun da 6 no.lu bağımsız bölümü davalı ...’a satış suretiyle temlik ettiğini, yapılan işlemlerin muvazaalı olduğunu, herhangi bir satış bedeli ödenmediğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminata karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ..., teyzesi olan vekil eden ...'ın sağlığında, adına kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak üzere vekalet aldığını, vekalet verilmesi sonrasında yapılan tüm işlerin davacının gözetimi ve bilgisi dahilinde yapıldığını, davacı ...'ın onayı olmaksızın hiçbir işlem yapılmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

2. Davalı ..., kendisine karşı haksız olarak dava açıldığını, davacının murisi ile müvekkilinin yan yana bitişik parsel olan gayrimenkullerini kat karşılığı inşaat yapmak üzere müteahhite verdiklerini, her ikisininde 3'er daire alacak şekilde anlaştıklarını, sözleşmede belirtilen şekilde hakkı olan daireleri aldığını, davacıya ait olacak daireler ile ilgisinin bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı ..., 6 no.lu bağımsız bölümü tapu kaydına güven ilkesi gereği müteahhit ...'dan 2009 yılında satış sureti ile aldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

...

Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/05/2016 tarihli ve 2012/718 E., 2016/200 K. sayılı kararıyla;kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacının mirasbırakanına düşen 3, 4 ve 6 no.lu bağımsız bölümlerin vekil ... tarafından vekil edenin ölümünden sonra davalı ...'a satıldığı, ... tarafından kat irtifakı tesis edildiği, sözleşme gereğince ...'a düşen 3, 4 ve 6 no.lu dairelerin ... tarafından satıldığı, bugüne kadar birden fazla el değiştirdiği, mevcut tapu maliklerinin davalılar, vekil ... ve müteahhit ... ile eylem birliği içerisinde oldukları ispat edilemediği son maliklerin temliklerinin tapuya güven ilkesi gereği geçerli olduğu,

davalı ...'ında vekil ile eylem birliği içerisinde olduğunun (...'a hangi dairenin düştüğünü bilebilecek durumda olduğu ve eşinin mirasçısı olduğunu bilebilecek durumda olduğu gözetilerek) kabulü ile bu 3 dairenin dava tarihi itibari ile toplam değeri olan 490.000,00 TL üzerinden alacak talebinin bu davalılar yönünden kabulüne, tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

1. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Temyiz Nedenleri

Davacı vekili, Mahkemece delillerin gereğince yeterince incelenmediğini, tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiş olmasının hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

3. Gerekçe

3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

3.2. İlgili Hukuk

3.2.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”

3.2.2. Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.

3.2.3. TMK’nın 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/1. maddesinde; “ Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” 1024/3. maddesinde; “Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.

3.3. Değerlendirme

3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacının mirasbırakanı ...’ın kayden maliki olduğu 1980 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, satış hususlarında davalı olan kuzeni ...’yi 24/04/2006 tarihinde vekil kıldığı, mirasbırakanın 19/11/2007 tarihinde öldüğü, vekil tarafından 1980 parsel sayılı taşınmazın mirasbırakanın ölümünden sonra 20/02/2008 tarihinde diğer davalı ...’a satış suretiyle temlik edildiği, mirasbıranın ölümüyle geriye mirasçısı olarak davacının kaldığı anlaşılmaktadır.

3.3.2. Bilindiği üzere, 6098 sayılı TBK'nun 513. maddesi hükmüne göre; aksi sözleşmeden ve işin mahiyetinden anlaşılmadıkça vekil edenin ölümü ile vekalet ilişkisi son bulur. Mahkemece, her ne kadar davanın vekalet görevini kötüye kullanma hukuki nedenine dayalı olduğu şeklinde hukuki nitelendirme yapılmış ise de, vekalet ilişkisinin ölüm ile son bulmuş olması nedeniyle davanın yolsuz tescil hukuki nedenine dayandığı kuşkusuzdur.

3.3.3. Dosya kapsamı itibariyle geçersiz vekaletname ile ilk el ...'a yapılan temliklerin geçersiz olduğu, ancak sonraki temliklerde alıcı konumundaki kişilerin ve kayıt maliklerinin kötü niyetinin ispatlanamadığı, yani MK.'nın 1023. madde korumasından yararlanmaları gerektiği, bu itibarla iptal-tescil talebinin reddine karar verilmesinin ve tazminattan geçersiz vekaletname ile işlem yaparak yolsuz tescili gerçekleştiren vekil ... ile ilk el ...'ın sorumlu tutulmasının sonucu itibariyle doğru olduğu kanaatine varılmıştır.

3.3.4. Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, mahkeme kararının gerekçe kısmının düzeltilerek onanması, HMK'nın 370. maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğidir.