Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2022/5270 K.2022/7526

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Antalya 8. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin kararın, davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından yapılan inceleme sonucunda; başvurunun esastan reddine dair verilen karar, yasal süre içerisinde davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 15/11/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ... geldiler.

Davetiye tebliğine rağmen davalı ... gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, Almanya'da ikamet ettiğini, paydaş oldukları dava dışı başka bir taşınmazın satışı için davalı ...' vekil tayin ettiğini, sadece Gaziosmanpaşa'daki taşınmazla alakalı vekaletname verdiğini düşünerek imzaladığı evrakın içeriğine dikkat etmediğini, ancak davalı vekil ...'nın Türkiye'de bulunan tüm taşınmazları için vekaletname aldığını, dava dışı diğer taşınmaza alıcı bulamadığını söyleyerek davalının kendisini oyaladığını, vekaletnamenin kendisinde kalmasını sağladığını, adına kayıtlı bulunan 8 parsel sayılı taşınmazdaki dava konusu 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,

9 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerinin davalı vekil.... tarafından diğer davalı ....'a devredildiğini, bu satıştan haberi ve bilgisi olmadığını, taşınmazlarını satma düşüncesi bulunmadığını, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, davalıların fikir birliği içinde, kötüniyetli olarak kendisini zarara uğrattıklarını, satış bedelinin de kendisine ödenmediğini, davalı vekil ...'ya ulaşılamadığını, vekili azlettiğini, hakkında suç duyurusunda bulunduğunu ileri sürerek,

dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazların bedelinin faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ..., uzun süredir yatırım amaçlı taşınmaz araştırması içinde olduğunu, pek çok emlakçı ve müteahhide not bıraktığını, dava konusu binanın kendisine haber verildiğini, neredeyse her gün binayı görmeye gittiğini, kiracılar ile de görüştüğünü, binayı satın almak istediğini satıcıya iletmek üzere emlakçıya bildirdiğini, satıcıyı ofisine davet ettiğini, bunun üzerine satıcının eşi olduğunu beyan eden diğer davalı ...'nın emlakçı olduğunu beyan eden ... isimli şahıs ile birlikte ofisine geldiğini, görüşme sırasında emlakçı .... ve yine inşaat işleri ile ilgilenen....ve ...'un da hazır bulunduğunu, kendisinde güven uyandırıldığını,

iyiniyetli olduğunu, diğer davalıyı tanımadığını, özen yükümlülüğünü ifa ederek gerekli araştırmaları yaptığını, taşınmazları toplam 2.300.000,00 TL bedelle satın aldığını, 1.200.000,00 TL'yi tapuda elden, kalan miktarı ise banka hesabından havale suretiyle ödediğini, kira kontratlarının kendisine teslim edilmemesi üzerine telefon numarasına ulaştığını ve davacı ile görüştüğünde gayet normal bir tepki verdiğini, davacının diğer davalı hakkındaki şikayetinden vazgeçtiğini, şikayetten feragat ile izacet verdiği işlemin artık geçersizliğinin ileri sürülemeyeceğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

2.Davalı ... cevap süresinden sonra verdiği beyan dilekçesi ile, cebir ve şiddet altında söz konusu işlemi yapmak zorunda kaldığını, bu konuda C.Başsavcılığı'na da şikayette bulunduğunu, ... ve ... isimli kişilerin sahibi olduğu VİP Gayrimenkulde çalıştığını, davacının kendisinde vekaleti olduğunu görünce kendisini alıkoyarak ve tehdit ederek diğer davalı ...'a söz konusu taşınmazın devrini tapuda yaptırdıklarını, diğer davalıyı tanımadığını, hiç para almadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 15/01/2021 tarihli ve 2016/407 E., 2021/5 K. sayılı kararıyla; davalılar arasındaki muvazaa iddiasının ispat edilemediği, satışın gerçek olduğu, vekilin vekalet istemi üzerine yürütmüş olduğu işlerin hesabını vermek ve bu ilişkiye dayanarak aldıklarını da asile iade etmekle yükümlü olduğu, davacıya ait olan taşınmazların davalı ... tarafından vekaleten satılmış olduğu ancak satış bedelinin davacıya ödendiğinin davalı tarafından kesin delillerle ispat edilemediği, söz konusu taşınmazların rayiç bedeli olan 2.131.561,83 TL'yi davacıya ödemekle yükümlü olduğu gerekçeleriyle, davalı ... yönünden davanın reddine, 2.131.561,83 TL'nin faiziyle birlikte davalı ...'dan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

1. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. 2.İstinaf Nedenleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın hatalı ve eksik değerlendirmeye dayandığını, usul ve yasaya aykırı olduğunu, resmi senet ile gerçek değer arasında fahiş fark bulunduğunu, davalı ... satış bedelinin tamamını ödediğini ispat edemediğini, davalının bedelde muvazaa yaptığına ilişkin açık ikrarı bulunduğunu, davalı kayıt malikinin hesap hareketlerinin incelenmediğini, davalı vekil hakkındaki şikayetten vazgeçmesinin satışın gerçek olduğu sonucunu doğurmayacağını,

vekil ve dava dışı üçüncü kişilerin kendisi ile iletişime geçerek taşınmazları geri alacaklarını beyan ettiklerini ve şikayetten vazgeçmesi şartını ileri sürerek kendisini kandırdıklarını, davalı ...

İbrahim'in temlik tarihinde avukat olduğu, durumun hukuki mahiyetini bildiği hususlarının dikkate alınmadığını, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, davalı kayıt malikinin durumdan şüphelenmek yerine menfaat sağlama amacıyla hareket ettiğini, taşınmazların satış tarihinde Türkiye'de bulunduğunu ve taşınmazlardan birinde ikamet ettiğini, satış bedeline ilişkin çelişkili ve değişik beyanlar olduğunu, satış bedelinin devirden sonra ödendiğini, davalının taşınmazın devrinden sonra kredi çektiğini, davalı vekilin ise yine devirden sonra diğer davalı ile aynı bankada hesap açtırdığını,

dava konusu olayda menfaat sağlayanların davalılar ve dava dışı ... olduğunu, davalının iyiniyetinden ve gerekli özeni gösterdiğinden bahsedilemeyeceğini, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerektiğini bildirerek ve önceki beyanlarını tekrarla İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 12/04/2022 tarihli ve 2021/893 E., 2022/578 K. sayılı kararıyla; ilk derece mahkemesince verilen kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğu gerekçesiyle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

1.Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Temyiz Nedenleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itiraz nedenlerini yineleyip, kararın haksız ve hukuka aykırı olduğunu, istinaf sebeplerinin irdelenmediğini ve gerekçeli kararda tartışılmadığını bildirerek ve önceki beyanlarını tekrarla kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Gerekçe

3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

3.2. İlgili Hukuk

Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir.

(TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.

Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

3.3. Değerlendirme

Dosya içeriğine, toplanan delillere, delillerin takdirinin yerinde oluşuna, (III.) no.lu paragrafta yer verilen İlk Derece Mahkemesi kararının, (IV./3.) no.lu paragrafta yer verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararının dayandığı yasal ve hukuksal gerekçelere göre yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.