Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2022/5924 K.2022/8151

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda , Beykoz 1. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin olarak verilen karar, süresi içinde davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla;

duruşma günü olarak saptanan 13/12/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ... ve davalı ... vekili Avukat..... geldiler.Davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ... .gelmedi.Yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı.

Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

I. DAVA

Davacı, davalılardan ... ile 14.09.2012 tarihli gayrımenkül alım-satım protokolü imzaladıklarını, bu protokolün kendisine yüklediği yükümlülükler gereğince davalılardan ... ile İstanbul ......Noterliğinin 14.09.2012 tarihli ... yevmiye no.lu satış vaadi sözleşmesi akdettiklerini, davalılar ... ve ...’in yönlendirmesi ile dava dışı ... ve ...’ı maliki olduğu 6 parsel sayılı taşınmazdaki 562 no.lu bağımsız bölümün devir işlemleri için vekil tayin ettiğini, vekil ...’ın taşınmazı davalı ...’e devrettiğini,

kendisinin 14.09.2012 tarihli protokolün gereklerini eksiksiz olarak yerine getirmesine rağmen davalı ...’nin protokol gereklerini yerine getirmediği gibi, muvazaalı olarak taşınmazın ...’den, davalı ...’ya, ondan da ...’ya devrinin sağlandığını, davalıların kötü niyetli olup birlikte hareket ettiklerini, dava konusu taşınmazın protokol gereklerinin yerine getirileceği inancı ile temlikinin sağlandığını ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın devir tarihi olan 17.09.2012 tarihindeki rayiç değerinin tespiti ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ..., davaya cevap vermemiş, yargılama sırasında ölümü üzerine mirasçıları davaya dahil edilmiştir.

2. Davalı ..., oto alım satımı yaptığını,bu işten dolayı ...’yi tanıdığını, taşınmazı 1.700.000,00 USD ‘a satın aldığını, 1.350.000 USD karşılığı olarak Yalova ilindeki taşınmazını ... ve ...’in talebi ile ...’a devrettiğini, kalan 350.000 USD karşılığı için ise ortağına ait 4 adet aracın, ... ve ...’in belirttiği kişilere devredildiğini, 2 ay sonra da taşınmazı uzun zamandır tanıdığı ve müşterisi olan ...’a 2.700.000 TL’ye sattığını, bedelin 1.529.000,00 TL’ sini devir anında nakit olarak aldığını, geri kalan satış bedelinin ise hesabına havale edildiğini, iyi niyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

3. Davalı ..., davanın haksız ve yersiz olduğunu, taşınmazı daha önce ticari ilişkisi bulunan ...’dan 2.700.000,00 TL bedelle satın aldığını, bedelin bir kısmını satış işlemleri sırasında elden nakit, kalan kısmı ise üç ayrı banka havalesi şeklinde ödediğini, iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Beykoz 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 27.04.2017 tarihli 2013/248 Esas, 2017/284 Karar sayılı kararıyla; taşınmazın hata ya da hile ile satıldığı iddiasının kanıtlanamadığı, davacının kendi muvazaasına dayanamayacağı, son kayıt malikinin kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

1. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2. Kaldırma Kararı

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 28.06.2018 tarihli ve 2018/188 E., 2018/1174 K. sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın keşfen belirlenen değeri üzerinden peşin harcın tamamlatılması için davacı tarafa süre ve imkan verilmediği, Harçlar Kanunu’nun 30. maddesine aykırı biçimde eksik harç tamamlanmadan yargılamaya devam edilmesinin doğru olmadığı, eksik harcın tamamlanması gerektiği gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin kabulü ile Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

3. İlk Derece Mahkemesince Kaldırma Kararı Sonrasında Verilen Karar

Beykoz 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 11.04.2019 tarihli ve 2018/570 Esas, 2019/171 Karar sayılı kararıyla.

27.04.2017 tarihli karardaki gibi davacı ile davalı ... arasında taşınmaz satışına ilişkin protokol yapıldığı, sonradan davacı ile davalı ... arasında satış vaadi sözleşmesi yapılıp, davacının anılan bu sözleşme gereğince taşınmazı ...’ye sattığı,...’nin de taşınmazı ...’ya, O’nun da davalı ...’a sattığı,tüm bu satışların iki ay içerisinde gerçekleştiği, satış bedeli olan 700.000,00 TL‘nin nakden ve tamamen alındığının resmi senette yazılı olup, bundan sonraki satışların da aynı şekilde gerçekleştiği, taşınmazın hata ya da hile ile satıldığı iddiasının kanıtlanamadığı,

davacının kendi muvazaasına dayanamayacağı, son kayıt malikinin kötü niyetli olduğunun ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

4. Kaldırma Kararı Sonrası İlk Derece Mahkemesi Kararına Karşı İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

5. İstinaf Nedenleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalılardan ... tarafından sunulan 26.04.2017 havale tarihli dilekçede özetle "14.09.2012 tarihli dilekçeyi imzaladığı, taşınmazın ... tarafından herhangi bir bedel almaksızın ... adına tescil edildiği, ...'ın da bu malı kaçırmak için hiçbir bedel almadan ... adına tescil ettirdiği, ...'nin ...'ın talimatı üzerine herhangi bir bedel almaksızın tapuyu 1 saat sonra ...'ya devrettiği, ne ...'nin ne de ...'ın bu devir için herhangi bir bedel almadığı,

...'nın tapuyu ...'a devrettiği, bu devirlerin tamamının ...'ın talimatı üzerine taşınmazın ...'dan alındıktan sonra iade edilmemesi için yapıldığı" hususlarının belirtildiğini, satışların ...'ın talimatı üzerine, bedelsiz olarak gerçekleştiğinin davalı ...’in bayanı ile sabit olduğunu, davalıların el birliği içinde hareket ederek muvazaalı devirler yaptıklarını, temliklerin hiç birinin gerçek satış olmadığını, bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın 17/09/2012 tarihindeki değerinin 2.851.200,00 TL olarak belirlendiğini, oysa ki bu tarihte ... ye yapılan temlikte satış bedelinin 700.000 TL olarak gösterildiğini,

ancak hiçbir bedel alınmadan devir işleminin gerçekleştirildiğini, kaldı ki 700.000 TL bedelin ödendiği kabul edilse dahi gerçek bedel ile gösterilen bedel arasında fahiş derecede fark olduğunu, yine 17/09/2012 tarihinde bu kez ...

İlkadlıya yapılan devir işleminde satış bedelinin 701.000 TL olarak gösterildiğini,bu temlikin de hiç bir bedel ödenmeden yapıldığını, satış bedelleri ile gerçek değer arasındaki farkın davalılar arasındaki işlemin muvazaalı ve mal kaçırmaya yönelik olduğunu ortaya koyduğunu, yokluklarında yapılan keşfe muvafakatlerinin bulunmadığını, yeniden keşif taleplerinin olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.

3. Gerekçe ve Sonuç

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 30/12/2021 tarihli 2019/1437 Esas - 2021/3262 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın 17/09/2012 tarihli ve 5327 yevmiye no.lu resmi senet ile davacı adına vekili ... tarafından 700.000,00 TL bedelle davalı ...'e satış suretiyle devredildiği,

davalı ...’in de taşınmazı 17/09/2012 tarihli ve .... yevmiye no.lu akit ile 701.000,00 TL bedelle davalı ...’ya, O’nun da 22/11/2012 tarihli ve 6820 yevmiye no.lu resmi senetle 710.000,00 TL bedelle davalı ... 'ya satış suretiyle devrettiği,davacı adına vekaleten temlik işlemi yapan ...’ın resmi senette satış bedeli olan 700.000,00 TL'yi nakden ve tamamen aldığını beyan ve imza ettiği, ayrıca davacı ile davalı ... arasında dava konusu taşınmaza ilişkin düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi de akdedildiği,

gerek resmi senetle yapılan satışta, gerekse satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin nakden ve tamamen ödendiğinin açıkça yazılı olup, davacı tarafın bu resmi senetlerin aksini, yani satış bedelinin ödenmediğini yazılı delille ispatlayamadığı, açıkça yemin deliline de dayanmadığı,davacı ile davalı ... arasında yapılan satış işleminin davacının iradesine uygun olduğu, davacı tarafça satış işlemine karşı irade bozukluğu (yanılma, aldatma, korkutma) iddiasında bulunulmadığı,sadece satış bedelinin ödenmemesi ve muvazaa iddiasıyla tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde rayiç bedelin tahsili isteminde bulunulduğu,

6098 TBK'nın 235.maddesinde satış bedeli ödenmediği taktirde satışın feshedileceği konusunda ihtirazi kayda bağlanmayan durumlarda tapunun iptalinin istenemeyeceği, davacının satış bedelinin ödenmediği yönündeki iddiasının ise resmi senedin aksinin yazılı ve kesin delille ispatlanamadığı, davacı adına vekili ... tarafından yapılan satış işleminde satış bedelinin davacıya ödenmemesinin davacı ile vekil arasındaki vekalet ilişkisinden kaynaklanan iç sorun olduğu,

İlk Derece Mahkemesinin kararında isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

1.Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Temyiz Nedenleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesindeki itirazlarına ek olarak, davalı ...'ın satış tarihi üzerinden 1 yıl 1 ay geçtikten sonra davacıya ihtarname göndermesinin TMK’nın 2. maddesi uyarınca açıkça dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiğini, davalı ...’nın taşınmazı 3.066.120,00 TL ‘ye aldığını, 2.700.000,00 TL ‘ye ise sattığını beyan ettiğini, böylesi bir ticari ilişkinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalıların taşınmazı hiç görmeden aldıklarını, tüm bu hususların davalıların el ve işbirliği içerisinde birlikte hareket ederek kötü niyetli olduklarını gösterdiğini, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

3.Gerekçe

3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık; hile hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel isteğine ilişkindir.

3.2. İlgili Hukuk

3.2.1. Hile (aldatma), genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur. 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 36/1. (818 s. Borçlar Kanunu’nun (BK) 28/1.) maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

3.2.2. Hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.

3.2.3. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde; "Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmü düzenlenmiştir.

3.3. Değerlendirme

3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ile davalı ... arasında imzalanan 14.09.2012 tarihli gayrımenkul alım-satım protokolüne göre, 6 parselde kayıtlı çekişme konusu B-Blok 562 no’lu bağımsız bölümün davalı ...’a satışı konusunda davacı ile davalı ...’nin anlaştıkları, taşınmazın bedeli olarak sözleşmede listelenen araç ve taşınmazların davacıya devredileceği, davacının da bu sözleşmenin yerine getirilmesi için satış vaadi sözleşmesi yapacağını ve gerekli vekaletnameleri vereceğini kabul ettiği, anılan sözleşmede satış bedelinin ödeme şekli olarak;

1. İstanbul ......Noterliğinin ..... yevmiye no.lu ve 14.09.2012 tarihli vekaletnamesinde detayları belirtilen 13 adet taşınmaz ,

2. İstanbul.......Noterliğinin ...yevmiye no.lu ve 14.09.2012 tarihli vekaletnamesinde detayları belirtilen 3 adet taşınmaz,

3. İstanbul .......Noterliğinin ..... yevmiye no.lu ve 14.09.2012 tarihli vekaletnamesinde detayları belirtilen .....plaka sayılı araç,

4. İstanbul .......Noterliğinin ..... yevmiye no.lu ve 14.09.2012 tarihli satış sözleşmesi ile devir ve tescil edilen ...... plaka sayılı araç,

5...... plaka sayılı...... model aracın verileceği,

6. 265.000,00 TL nakit ödeme yapıldığının belirtildiği,

...’ın satıcıya 250.000,00 TL teminat olarak nakit ödeme yaptığı, 1.maddede belirtilen Fi Side projesinden 4 adet 1+1 dairenin satış vaadini ...’a verdiğinde bu teminatın ...’a iade edileceği hususlarının belirtildiği, bu sözleşme gereğince davacı ... ile davalı ... arasında İstanbul.....Noterliğinin 14.09.2012 tarihli 16416 yevmiye no.lu gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı,

bu sözleşmede, davacının maliki olduğu 6 parsel sayılı taşınmazdaki B-Blok 562 no.lu bağımsız bölümü 690.000,00 TL karşılığında ... ...’ye satmayı taahhüt edip, taşınmaz için 690.000,00 TL satış bedelini peşin aldığını beyan ettiği, belirtilen bu iki sözleşmenin yerine getirilmesi için, davacının İstanbul ....Noterliğinin 14.09.2012 tarihli ve ... yevmiye numaralı vekaletnamesi ile maliki olduğu 6 parsel sayılı taşınmazdaki 562 no.lu bağımsız bölümün ... ...’ye satışı için dava dışı ...’ı vekil tayin ettiği,

vekilin anılan vekaletnameye istinaden çekişme konusu 6 parsel sayılı taşınmazdaki 562 no.lu bağımsız bölümü 17.09.2012 tarihli ve 5327 yevmiye no.lu akitle 700.000,00 TL bedelle davalı ...’ye , ...’nin de 17.09.2012 tarihli 5338 yevmiye no.lu akitle 701.000,00 TL davalı ...’ya, ...’nin de 22.11.2012 tarih 6820 yevmiye nolu akitle 710.000,00 TL bedelle davalı ...’a satış suretiyle temlik ettiği, bilirkişi raporuna göre taşınmazın 17.09.2012 tarihindeki değerinin 2.851.200,00 TL, 22.11.2012 tarihindeki değerinin 2.847.520,00 TL ve 28.03.2013 tarihindeki değerinin 2.901.920,00 TL olarak keşfen saptandığı,

davalı ... tarafından Mahkemeye sunulan 26.04.2017 havale tarihli dilekçede; davalılardan ...'ın eniştesi olduğunu, davacı ile ... arasında düzenlenen 14.09.2012 tarihli sözleşmeyi ... adına kendisinin imzaladığını, dava konusu 562 no.lu bağımsız bölümün davacı tarafından herhangi bir bedel alınmadan teminat olarak ... adına tescil edildiğini, ...’nin de bu malı kaçırmak için hiç bir bedel almadan kendi adına tescil ettirdiğini, kendisinin de ...’nin talimatı üzerine herhangi bir bedel almadan, taşınmazı temlik almasından 1 saat sonra davalı ...’ye devrettiğini,

yine ...’nin talimatı ve yönlendirmesi ile ...’nin de taşınmazı davalı ...’a devrettiğini, tüm devirlerin taşınmazın davacıya iadesinin önüne geçmek için yapıldığını beyan ettiği, yargılama sırasında 16.03.2015 tarihinde davalı ...’nin ölümü üzerine mirasçılarının davaya dahil edildiği anlaşılmaktadır.

3.3.2. Hemen belirtilmelidir ki; çekişme konusu taşınmazın satış tarihleri ile dava tarihi gözetildiğinde davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığında kuşku yoktur.

3.3.3. Somut olayda, çekişme konusu taşınmazın davalı ...’ye satışının, davacı ile davalı ... arasında imzalanan 14.09.2012 tarihli protokol hükümleri gereğince yapıldığı, davalı ... ve ...’in davacıda protokol hükümlerinin yerine getirileceği inancı uyandırmak suretiyle taşınmaz temlikini sağladıkları anlaşılmaktadır. Ancak, Mahkemece taşınmazın temlikine neden olan 14.09.2012 tarihli protokolde belirtilen taşınmazlar ve araçların davacıya devredilip devredilmediğinin, anılan protokol hükümlerinin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılmadığı anlaşılmaktadır.

Hâl böyle olunca; davacı ile davalı ... arasında imzalanan 14.09.2012 tarihli gayrımenkul alım satım protokolünde belirtilen ödeme şartlarının yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması, yerine getirilmediğinin belirlenmesi durumunda davalı ... tarafından Mahkemeye ibraz edilen 26.04.2017 havale tarihli dilekçede belirtilen beyanların da göz önüne alınarak, diğer davalıların kötü niyetli olup olmadıkları, dolayısı ile TMK'nın 1023.maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanmayacakları hususu da değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.