Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2023/1394 K.2024/2990

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı.

63 yaşında olup okuma yazma bilmediği gibi hasta ve gözlerinde bozukluk olduğunu, 5 katlı, 7 daire, 3 dükkan ve 1 bodrumdan oluşan dava konusu 2027 ada 15 parsel sayılı taşınmazın maliki iken davalı ...'in, taşınmazın yıl içerisinde kat mülkiyetine çevrilmesi gerektiği, yoksa yüksek para cezası uygulanacağını söyleyerek kandırmak suretiyle kendisini noterliğe götürüp vekaletname düzenlettirdiğini, vekaletnamenin tanıklar huzurunda düzenlenmediği gibi sağlık raporu da alınmadığını, davalı noterin üzerine düşen denetim görevini yerine getirmediğini, vekil olan davalı ... tarafından taşınmazının yakın arkadaşı davalı ...'a temlik edildiğini,

... tarafından da yine yakın arkadaşlarına ait davalı şirkete devredildiğini, böylelikle taşınmazın 45 gün içerisinde iki kez el değiştirdiğini, sözde alıcı olan davalıların dolandırıcılık eylemlerini örtbas etmek amacıyla banka hesabına satış bedeli adı altında taşınmazın rayiç değerinin 1/7 ine tekabül eden 150.000,00 TL gönderdiklerini, davalılar hakkında savcılığa suç duyurusunda bulunduğunu ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ...; davacının taleplerinin haksız, mesnetsiz ve kötüniyetli olduğunu, vekaletname işlemlerinin tamamında mevzuat hükümlerine uygun şekilde hareket edildiğini belirtip davanın reddini savunmuştur.

2.Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.

3.Davalı ... Oto. İnş. Kuyumculuk ve Petrol Ürünleri Paz. San. Tic. Ltd. Şti vekili; vekil edenin dava konusu taşınmazı yatırım amaçlı, bedelini ödeyerek satın aldığını, iyiniyetli olduğunu belirtip davanın reddini savunmuştur.

4.Davalılar ... ve ...; davacının okur yazar olduğunu beyan ettiğini ve vekaletnameyi "okudum" yazarak onayladığını, 65 yaşından küçük olması nedeniyle sağlık raporu alınmasının zorunlu olmadığını, vekaletnamenin usulünce düzenlendiğini, ortada davacı tarafından bizzat imzalanmış ad ve soyadı ile okudum ibareleri el mahsulü ile yazılmış üç adet vekaletname mevcut iken davacının bunun aksine okur- yazar olmadığını belirtmesinin kendisinin dürüst davranmadığının bir göstergesi olduğunu belirtip davanın reddini savunmuşlardır.

5.Fer'i müdahil Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş. vekili müdahale dilekçesi ile; davacının, bankanın taşınmaz üzerinde ipoteğinin olduğunu bilmesine rağmen bankayı davada taraf olarak göstermediğini belirterek davaya müdahilliklerinin kabulüne ve dava konusu taşınmazlar üzerine konulan ihtiyati tedbirin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

6.Müdahil RCT Varlık Yönetim A.Ş vekili; iyiniyetli üçüncü şahıs olarak davaya konu taşınmazdaki ipotek alacağını bankadan temlik aldığını belirtip davaya müdahilliklerinin kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla

; davalılar ... ve ... bakımından davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiş; davacının davaya konu taşınmazda kat mülkiyetinin kurulması, taşınmazın satılması ve bedelin kendisine ödenmesi amacı ile vekaletname verdiği, davacı ile davalı vekil ... arasında satış bedelinin 600.000,00 TL olarak belirlendiği, davalı ...’in vekalet görevini kötüye kullanarak taşınmazı 272.000,00 TL bedelle değerinin altında diğer davalı ...'a satış suretiyle temlik ettiği, satış bedelinin vekil tarafından davacıya ödendiğinin ispatlanamadığı, böylelikle davacının zararlandırıldığı,

davalı şirketin taşınmazı bedelini ödeyerek iyiniyetli şekilde devraldığı, bunun aksinin davacı tarafından ispatlanamadığı gerekçesiyle ... ve ... dışında kalan davalılar bakımından davanın esastan reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; dava dilekçesindeki iddialarını yinelemiş, davacının notere gitmesinin tek amacının dava konusu taşınmaz üzerine yapılan 9 adet bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti kurulması için vekalet vermek olduğunu, satış silsilesinde taşınmazı devreden ve devralanlar ile kredi kullanarak satışını icra yolu ile sağlamaya çalışanların hiçbirinin iyiniyetli olmadıklarını, işin içerisinde olduklarını, satış bedeli ile keşfen belirlenen bedel arasında fahiş fark olduğunu, bilirkişilerce sunulan 11.12.2019 tarihli rapora göre önce taşınmaz satışının yapıldığını, bir gün sonra ise davacıdan vekaletnamenin alındığını,

böylelikle davalı ...'a vekaletsiz satış yapıldığını, Mahkemece bu hususun gözden kaçırıldığını, vekaletnamedeki yetkilerin davacının iradesinin fesada uğratılması ile alındığını, tanık ...'ın beyanının da bu doğrultuda olduğunu, davalı noter katibinin davacının Avukat vekaleti için gittiğinde tanık ve doktor raporu istemesinin davacının davaya konu vekaletname verilirken dolandırıldığını gösterdiğini, İlk Derece Mahkemesinin gerekçesinde zımni olarak davacının dolandırıldığının kabul edildiğini, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu belirtip İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması ile davanın kabulüne karar verilmesini istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

İlk Derece Mahkemesince davalılar ... ile ...'un birlikte hareket ederek davacıyı zararlandırdıklarının kabulünde bir isabetsizlik bulunmadığı, davalı şirket yetkilisi ...’ın vekil ... ile çıkar ve işbirliği içerisinde hareket ettiğine veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bildiği veya bilmesi gerektiğine ilişkin dosyada herhangi bir delil ve ispat bulunmadığı, davacının talebinin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescil talebine ilişkin olduğu gözetilerek davalılar ..., ... ve ...

Otomotiv, İnşaat...Şirketi yönünden davanın reddine ve noter olan davalı ... ile noter katibi davalı ... yönünden davanın pasif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili, istinaf dilekçesindeki itiraz nedenlerini yineleyerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 506 ncı maddesi; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının ....

Noterliğinin 08.04.2010 tarihli vekaletnamesi ile dava konusu 2027 ada 15 parsel sayılı taşınmazında kat mülkiyeti kurulması, satış, ipotek tesisi vs. işlemleri için davalı ...'ü vekil tayin ettiği, vekil ...'in davacı adına kayıtlı, üzerinde bina bulunan ancak tapu kaydında arsa niteliğindeki 2027 ada 15 parsel sayılı taşınmazı 09.04.2010 tarihinde davalı ...'a 272.000,00 TL bedelle temlik ettiği, 21.04.2010 tarihinde taşınmazda kat irtifakının kurulması neticesinde 3 parçası dükkan, 6 parçası daire niteliğinde olan 9 parça bağımsız bölümün oluştuğu,

davalı ...'un bu bağımsız bölümlerin tamamını 02.06.2010 tarihinde satış ve ipotek işlemiyle diğer davalı ...

Otomotiv, İnşaat...Şirketine toplam 294.000,00 TL bedelle devrettiği, dosyada yer alan dekonta göre davalı şirket tarafından satın alma tarihinde diğer davalı ...'a "...no.lu proje ödemesi" açıklaması ile 650.000,00 TL para gönderildiği, taşınmazın keşfen saptanan değerinin 09.04.2010 tarihinde 720.958,00 TL, 02.06.2010 tarihinde ise 721.000,00 TL olduğu anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; Türk Borçlar Kanunu'nda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.

Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Diğer taraftan; TMK'nın 1023 üncü maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024 üncü maddesinde ise; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekil ... ile ilk el konumunda olan davalı ...'un el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıklarının kabulü doğrudur ancak son kayıt maliki olan davalı ... Otomotiv, İnşaat...Şirketinin diğer davalılar ... ve ... ile el ve iş birliği içerisinde hareket etmediği, iyiniyetli olduğu benimsenmiş ise de bu tespit dosya kapsamına uygun düşmemektedir.

Somut olayda, taşınmaz sık aralıklarla el değiştirmiş olup davalı şirket tarafından ödeme belgesi olarak dayanılan dekonttan paranın ilk el olan davalı ...'a niçin ödendiği belirlenememektedir.

Öte yandan, emlakçılık yapan davalı ...'in ceza yargılamasında sanık sıfatıyla alınan beyanında taşınmaz bedeli davalı şirket tarafından tamamen ödenmediği için davacıya ödeme yapmadıklarını ifade ettiği, davalıların beyanlarından birbirlerini tanıdıklarının anlaşıldığı gibi davacı tanığı ...'ın beyanından da anlaşıldığı üzere davalı şirketin taşınmazı vekil ...'ten olan alacaklarına mahsuben alma niyeti ile hareket ettiği, tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde davalı şirketin de diğer davalılar ... ve ... ile birlikte hareket ederek davacıyı zararlandırdığı, taşınmazı ediniminin iyiniyetli olmadığı,

böylelikle TMK'nın 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır.

Hal böyle olunca, davanın davalılar ..., ... ve ... Otomotiv, İnşaat...Şirketi bakımından kabulü ile tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,