Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2023/3879 K.2025/3263

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.06.2025 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde, temyiz eden davalı ... ve vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı vekili Avukat ... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında konut alım satımı ile ilgili sözleşmeler düzenlediğini, bu sözleşmeleri en son 25.11.2014 tarihli ''tutanak'' başlıklı sözleşmede topladıklarını, buna göre daha önce davalıya teslim edilmesi gereken ancak zamanında teslim edilmeyen 1+1 dairelerin yerine 07.11.2014 tarihinde 2436 ada 1 parseldeki 2+1 şeklindeki 6, 10 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin davalıya teminat olarak devredildiğini, ayrıca konut yapımı sırasında davalıya verilen 143.000,00 TL vadeli senet ile dava dışı ... isimli kişiye verilen 17.500,00 TL bedelli senedin de teminat senedi olduğunu,

sözleşme ile kararlaştırılan 1+1 dairelerin davalıya teslim edilmesine rağmen davalının teminat olarak verilen senedi ciro ettiğini, takibe koyduğunu, teminat olarak verilen daireleri de geri vermeyi kabul etmediğini ileri sürerek dava konusu 2436 ada 1 parseldeki 6, 10 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini, olmadığı takdirde davaya konu satış vaadi sözleşmesindeki davalı adına kayıtlı dairelerin rayiç bedellerinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini talep etmiş,

13.04.2022 tarihli dilekçesi ile dava konusunun 08.04.2022 tarihinde haricen düzenlenen sözleşme ile ...’e devredildiğini, anılan kişiye davacı sıfatı verilerek davaya devam edilmesini istemiş, bu kişinin vekaletnamesini sunmuştur.

II. CEVAP

Davalı vekili; aynı konuda Mahkemenin 2016/991 Esas sayılı dosyası kapsamında görülmekte olan dava olduğunu, derdestlik durumunun bulunduğunu, 25.11.2014 tarihli belge gereğince davacı tarafın edimlerini yerine getirmediğini, tutanakta geçen 7 adet dairede ipoteklerin terkin edilmediğini, iskan ruhsatı alınana kadar kira ödeneceği belirtilmesine rağmen bu edimlerin de yerine getirilmediğini, belgenin davalıya zorla imzalatıldığını, aynı belgede geçen ... Sitesindeki bağımsız bölüm için de davalının vekaletname düzenlediğini, bu taşınmazın da bedel ödenmeksizin satıldığını belirterek davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesince ara karar ile dava konusunu devraldığı belirtilen ... yönünden talebin reddine.

İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile 25.11.2014 tarihli belge ile 2436 ada 1 parseldeki 6, 10 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin teminat olarak davalı ...'a devredildiği, davacı tarafından ...'a satılan 2432 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan 11, 18, 20, 22, 23 ve 24 numaralı bağımsız bölümler üzerindeki ...'ye ait 50.000,00 TL bedelli ipotek terkin edildiğinde dava konusu 6, 10 ve 14 nolu bağımsız bölümlerin satışlarının yapılacağının düzenlendiği, dava konusu taşınmazların teminat olmak üzere verildiği,

2432 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki bağımsız bölümler üzerindeki ipoteğin Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/233 Esas, 2018/64 Karar sayılı kararı ile kaldırılmasına karar verildiği ve kararın 07.11.2018 tarihinde kesinleştiği, ipotek terkin edildiğinden davalıya teminat olarak verilmiş olan dava konusu taşınmazların davacıya iade edilmesi gerektiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesi kararının davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; kararın usul ve yasaya uygun olduğu, 25.11.2014 tarihli "tutanak" başlıklı yazılı delil ile inançlı işlem iddiasının kanıtlandığı, anılan belgedeki iade koşulunun gerçekleştiği gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçelerinde özetle; istinaf incelemesinin duruşmalı yapılmasını talep ettikleri halde dosya üzerinden karar verildiğini, 25.11.2014 tarihli tutanağa göre karşı tarafın 10.09.2013 tarihinde teslim etmesi gereken daireleri teslim edip etmediği, 30.11.2014 tarihinde 15.000,00 TL davalıya vereceği olan paranın verilip verilmediği, 7 adet 1+1 dairelerinin iskan ruhsatı alınana kadar her ay 3.000,00 TL kira gönderilip gönderilmediği, eşinin aldığı 2+1 ve 3+1 daireler için de iskan ruhsatları alınana kadar her ay 1.000,00 TL kira ödenip ödenmediği,

satılan daireleri bitirip teslim etmeyi taahhüt ettiği tarihte teslim edip etmediği araştırılmadan hüküm tesis edildiğini, anılan belgede “Ben ve oğlum ... daha önce sattığımız daireleri bitirip teslim etmeyi taahhüt ediyoruz” şeklinde bir taahhüt daha olduğunu, sırf ipotekler kalkıncaya kadar teminat olarak dava konusu taşınmazların devredilmediğini, ayrıca ipoteklerin de davalının imkan ve çabalarıyla kaldırıldığını, 25.11.2014 tarihli belgedeki şartların davacı tarafından yerine getirilmediğini, Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesiz olduğunu,

davacı ... hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmediğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, inançlı işlem hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı Şirketin 2436 ada 1 parseldelki 6, 10 ve 14 nolu bağımsız bölümleri davalıya 07.11.2014 tarihinde satış suretiyle devrettiği, taraflar arasında düzenlenen “tutanak” başlıklı 25.11.2014 tarihli belgede davalının 2432 ada 2 parseldeki 7 adet bağımsız bölümü davacıdan satın aldığı, satış bedellerinin ödendiği ancak 10.09.2013 tarihinde teslim edilmesi gereken 7 adet bağımsız bölümün teslim edilemediği, bu nedenle dava dışı bir bağımsız bölüm ile dava konusu 3 adet bağımsız bölümün teminat olarak davalıya devredildiği,

davalıya satılan dava dışı 7 adet taşınmazdaki haciz şerhinin en geç 28.11.2014 tarihinde kaldırılacağı, dava dışı ...lehine tesis edilen ipotek kaydının da terkin edileceği, ipotek terkin edildikten sonra dava konusu taşınmazların ...’a devredileceği, davalıya verilen 143.000,00 TL bedelli senedin ipotek kaldırıldığında iade edileceği, davalıya 30.11.2014 tarihinde 15.000,00 TL ve dava dışı 7 adet bağımsız bölümün iskan ruhsatları alınana kadar her ay 3.000,00 TL kira gönderileceğinin belirtildiği, dava dışı 7 adet bağımsız bölümdeki haciz şerhinin 27.11.2014 tarihinde terkin edildiği,

ipotek kaydının ise Edirne 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/233 Esas, 2018/64 Karar sayılı kararı ile kaldırılmasına karar verildiği, kararın 07.11.2018 tarihinde kesinleştiği, ipoteğin hükmen terkin edildiği, davacının 14.11.2014 tarihli belge gereği haciz şerhinin ve ipoteğin terkin edildiğini, bu nedenle taşınmazların iade edilmesi gerektiğini ileri sürdüğü anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder.

Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işleme genellikle, teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere mal varlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar. Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır.

Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin değinilen bu özellikleri nedeniyle taşınmazı inanç sözleşmesi ile satan kimsenin artık sadece ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır.

İnanç sözleşmeleri, tarafların karşılıklı iradelerine uygun bulunduğu için onlara karşılıklı borç yükleyen ve alacak hakkı veren geçerli sözleşmelerdir. (6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 97. m.). Anılan sözleşmelerde taraflar, sözleşmenin kendilerine yüklediği hak ve borçları belirlerken, inançlı işlemin sona erme sebeplerini, devredilen hakkın inanılan tarafından inanana iade şartlarını, bu arada tabii ki süresini de belirleyebilirler. Bunun dışında, akde aykırı davranışın yaptırımına da sözleşmelerinde yer verebilirler. Buna dair akit hükümleri de TBK'nın 26 ve 27. maddelerine aykırılık teşkil etmediği sürece geçerli sayılır.

Uygulamada mesele, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile ilişkilendirilip bu karar dayanak yapılmak suretiyle çözüme gidilmektedir. İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir. İnanç sözleşmesi olarak adlandırılan bu belgenin sözleşmeye taraf olanların veya inanılanın imzasını içermesi gereklidir. Bunun dışındaki bir kabul, hem İçtihadı Birleştirme Kararının kapsamının genişletilmesi, hem de taşınmazların tapu dışı satışlarına olanak sağlamak anlamını taşıyacağından kendine özgü bu sözleşmelerle bağdaştırılamaz.

05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, inançlı işleme dayalı iddianın, şekle bağlı olmayan yazılı delille kanıtlanması gerekeceği kuşkusuz ise de şayet, ispat külfeti kendisinde olan tarafın yazılı bir belgesi yok ise ancak taraflar arasında gerçekleştirilen mektup, banka dekontu, yazışmalar gibi birtakım belgeler var ise bunların delil başlangıcı sayılacağı ve iddianın her türlü delille kanıtlanmasının olanaklı hale geleceği, şayet delil başlangıcı sayılacak böylesi bir olgu da bulunmuyor ise iddia sahibinin son başvuracağı delilin karşı tarafa yemin teklif etme hakkı olduğu da şüphesizdir.

Somut olaya gelince; yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde davacının inançlı işlem iddiasını 05.02.1947 tarih 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca 14.11.2014 tarihli imzası inkar edilmeyen belge ile kanıtladığı açıktır. Esasen bu husus Mahkemenin de kabulündedir. Ancak davacının karşılıklı edimler içeren inanç sözleşmesine dayanarak dava konusu taşınmazların tapu kaydının iptali ile adına tescilini isteyebilmesi için 6098 sayılı TBK'nın 97. maddesi uyarınca öncelikle kendi edimlerini yerine getirmesi zorunlu olup 14.11.2014 tarihli belgede düzenlenen haciz ve ipoteğe ilişkin edimler dışında iskan ve kira bedellerine ilişkin edimlerin davacı tarafından yerine getirilip getirilmediği noktasında hükme yeterli bir araştırma yapılmamıştır.

Hal böyle olunca, 14.11.2014 tarihli belge ile davacıya yüklenen borçlarla ilgili tüm edimlerin yerine getirilip getirilmediğinin açıklığa kavuşturulması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması isabetsizdir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının değinilen yönden kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davalıya iadesine,

03.10.2024 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca duruşmaya gelen temyiz eden davalı vekili için 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davacıdan alınmasına,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,