Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2023/5543 K.2024/5935

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda davalı ... yönünden davanın kabulüne, davalılar ... Proje İnşaat Taahhüt Turizm İhracaat Şirketi ve ... yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacılar vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde; maliki olduğu taşınmazlarla ilgili işlemleri kendisinden onay almak suretiyle yapması için eşinin yeğeni olan davalı ...’i vekil tayin ettiğini, ...’in önce maliki olduğu taşınmazlarda imar, ifraz ve tevhit işlemleri yaptırdığını, oluşan 53 ada 56, 58, 61, 93 ve 239 parsel sayılı taşınmazdaki paylarını diğer davalı ...’e temlik ettiğini, 53 ada 240 parsel sayılı taşınmazdaki payının bir kısmını davalı Şirkete, kalan kısmını ise ... devrettiğini, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, davalı Şirketin basiretli tacir gibi davranmadığını ileri sürerek 56, 58,

61 ve 93 parseldeki tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, 239 ve 240 parsel sayılı taşınmazlardaki paylarına yönelik tevhit ve ifraz işleminin iptali ile paylarının adına tesciline, tevhit ve ifraz işleminin iptal edilmemesi halinde ise davalılara devredilen paylarının iptali ile adına tesciline, bunlar mümkün olmazsa bedelin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, aşamada ölümü üzerine mirasçıları davaya devam etmişlerdir.

II. CEVAP

1.Davalı Şirket; davanın firmaları ile ilgisi olmadığını, davacının usulünce vekil tayin ettiği ... ile sözleşme yapıldığını, davacıya 0.67 daire düştüğünü ancak böyle bir pay veremeyeceği için A blok kat 2'de tam bir daire verdiğini ancak ...'in azledilmesi nedeniyle devrin gerçekleşmediğini, dairenin şu anda firma üzerinde olduğunu ve davacıya devretmeye hazır olduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

2.Davalı ...; davacının eşi ve kardeşinin yakınları arasında bir sözleşme imzalandığını, bu sözleşme doğrultusunda taşınmazları davalı ...’e devrettiğini, sözleşmede davacıya donanmış daire verilecektir diye bir ibare mevcut olduğunu, ancak diğer arsa sahiplerinin de imzaladığı sözleşmede donanmış daire olmadığını, 240 parsel sayılı taşınmazda davacıya da bir daire düştüğünü, anılan sözleşmede o tarihte davacının avukatı olan ...'ın da tanık olarak yer aldığını, davacıya bilgi vermediğini çünkü tüm işlerle eşinin uğraştığını, anlatsa da davacının bir şey anlamayacağını, dolandırdığını iddia ettiği için davacıya tazminat davası açacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Pazar (Rize) 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.09.2020 tarihli ve 2015/82 Esas, 2020/221 Karar sayılı kararıyla; vekalet görevinin kötüye kullanıldığı gerekçesiyle, 53 ada 56, 58, 61, 93 ve 239 parsel sayılı taşınmazlar yönünden tapu iptali tescil talebinin kabulüne, 240 parsel sayılı taşınmaz yönünden tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 05.04.2021 tarihli ve 2021/333 Esas, 2021/328 Karar sayılı kararı ile; davacı ... adına kayıtlı taşınmazların vekil davalı ... tarafından diğer davalılara satış yoluyla devredilmiş olmasına rağmen davacıya herhangi bir bedel ödendiğinin ispatlanamadığı, davalı Şirketin davayı kabul beyanı ve diğer davalı ...'ın vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilebilecek kişilerden olduğu, 53 ada 240 parsel sayılı taşınmazdaki davacı hisselerinin de aynı şekilde vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle devredildiği,

ancak bu taşınmaz üzerine kat irtifakı tesis edilerek bağımsız bölümler oluşturulduğu, taşınmazın diğer hissedarları ile davalı Şirket arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın davacı tarafça kabul edilmediği, benzer uyuşmazlıkta Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin emsal kararlarında belirtildiği şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımı kabul etmeyen davacının 53 ada 240 parselde kat irtifakı öncesi tapu payına karşılık gelen bağımsız bölüm oranı belirlenerek bu bedelin İlk Derece Mahkemesince hüküm altına alınmasında bir isabetsizlik görülmediği,

uyuşmazlığın niteliği gereği yasal faize hükmedilmesinde bir isabetsizlik olmadığı gerekçeleriyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairenin 17.02.2022 tarihli ve 2021/6595 Esas, 2022/1316 Karar sayılı kararıyla. “Dosya içeriği ve toplanan delillere göre davanın kabulüne karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalılar vekilinin tüm itirazlarının, davacıların da aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan itirazlarının reddine.

Ancak, HMK’nın 309. maddesinde de belirtildiği üzere kabulün kayıtsız şartsız olması gerekirken, davalı Şirketin davayı kendi belirlediği bağımsız bölüm yönünden kabul ettiğini bildirmesi nedeniyle usulüne uygun ve sonuç doğuracak nitelikte bir kabulün varlığından söz edilememesine rağmen kabulün geçerli sayılması, bilirkişilerin 240 parsel sayılı taşınmaz için davacı payına isabet edecek bağımsız bölüm hesaplaması yaparken davacının kabul etmediği ve adi yazılı şeklinin Mahkemeye ibraz edildiği bir sözleşme üzerinden davacıya isabet edecek bağımsız bölüm miktarının saptanması,

bağımsız bölüm miktarı saptandıktan sonra da davacı tarafın öncelikli talebinin tapu iptal ve tescil, terditli talebinin bedel olduğu, davalı ... ve davalı Şirket üzerine kayıtlı bağımsız bölümlerin olduğu gözetilmeden bedele hükmedilmesi hatalıdır.

Hâl böyle olunca, öncelikle konusunda uzman 3 kişilik bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak, yöredeki emsal kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de nazara alınmak suretiyle taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş olsa idi davacı tarafa hangi oranda (kaç tane) bağımsız bölüm verileceğinin belirlenmesi ve davalı ... ve davalı Şirkete devredilen paylar dikkate alınarak davacıların öncelikli olan tapu iptali ve tescil talepleri kabul edilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması isabetsizdir...” gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi

kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B.İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş olsa idi davacı tarafa % 32,5 oranında ve davacının tapudaki payı dikkate alındığında 1 adet bağımsız mesken niteliğinde bağımsız bölüm verilmesi gerektiği, bu kapsamda davacı tarafın ... adına kayıtlı 42 nolu bağımsız bölümün adlarına tescilini talep ettikleri, bilirkişi raporundaki denkleştirmeye ilişkin kısım da dikkate alınarak dava konusu 240 parsel sayılı taşınmazdaki 42 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile miras payları oranında davacılar adına tesciline,

denkleştirmenin sağlanabilmesi adına 41.400,00 TL'nin müştereken ve müteselsilen davacılardan alınarak davalı ...'a verilmesine, dava konusu 56,58,61, 93 ve 239 parsel sayılı taşınmazlar yönünden verilen hükmün onanarak kesinleştiği gerekçesi ile anılan taşınmazlar yönünden yeniden karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... Proje İnşaat Taahhüt Turizm San.Tic. Şirketi ve davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Nedenleri

1. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde.

Mahkemece 240 parsel sayılı taşınmazdaki 42 nolu bağımsız bölüm yönünden davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, ancak davalı tarafça talep olmadığı halde denkleştirme adı altında davacılardan 41.400,00 TL'nin tahsili ile davalı ...’a verilmesine karar verilmiş olmasının usule aykırı olduğunu, ayrıca bilirkişilerin raporunda belirledikleri ve şerefiye adını verdikleri bu bedelin davacıların murisi ...’den istenemeyeceğinin açık olduğunu, davalının söz konusu daireye şerefiye ödediği şeklinde bir savunması da bulunmazken bilirkişilerce şerefiye hesaplanması ve Mahkemenin buna hükmetmesinin hatalı olduğunu,

arsa sahiplerinin kuraya tabi tutulamayacağını, bilirkişilerce emsal kat karşılığı sözleşmesi uygulanmasının yerinde olduğunu, ancak davacıların murisine bir adet daire düştüğü tespitinin yerinde olmadığını, bilirkişilerce arsa sahiplerine hisselerine karşılık hangi dairelerin, adet ve arsa payı üzerinden verilmesi gerektiği hususunun araştırılmadığını, bilirkişilerce düzenlenen raporun soyut olduğunu, 240 parsel sayılı taşınmazın akit tablosundaki verilerine ve projeye göre davacılara verilmesi gereken bağımsız bölüm sayısının eksik hesaplandığını, 240 parseldeki ...’in arsa payının 79/2400 olduğunu,

vekalet görevi kötüye kullanılarak bu payın 55/2400’ ünün 29.09.2014 tarihinde davalılardan yüklenici ...'ya devredildiğini, arta kalan 24/2400 ‘ünün ise 16.12.2014 tarihinde diğer davalı ...’a devredildiğini, daha sonra ...’nın ...’a 15009/5601600 pay devretmesiyle ...’ın toplam arsa payının 71025/5601600 olduğunu ve bu arsa payı karşılığında .....e A-Blok 42 nolu 180 m2 alana sahip dairenin tahsis edildiğini, bilirkişi raporuna itiraz edilmesine karşın Mahkemece itirazlar doğrultusunda bir inceleme yapılmadığını, öncelikle arsa sahiplerinin her birine hangi arsa payında hangi dairenin verildiğinin ,

davacının paylarının dönüştüğü dairelerin adetlerinin ve niteliklerinin belirtilecek şekilde rapor düzenlenmesi gerektiğini, davalı ...’ın ...’in hissesini temellük etmekle 7 daireyi üzerine yaptırdığını vekili aracılığı ile Mahkemeye verdiği dilekçe ile beyan ettiğini, bu durumda davacıya en az 3 adet daire verilmesi gerektiğini, davacı ile aynı hisseye sahip kız kardeşi ...’a iki adet daire verildiğini, ayrıca davalı ... adına da bir daire tescil edilmekle toplam 3 daire verilmiş olduğunu, davacı ...’nın payının yolsuz olarak davalı ...

Şirketine de devredildiği dikkate alınarak dava konusu 42 nolu dairenin yanında davalı ...’nın da kabulünde olduğu A-Blok 8 nolu dairenin de davacılar adına tesciline karar verilmesi gerektiği belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasında yapılmış 19.12.2010 tarihli inanç sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşme gereğince davacının davasından vazgeçeceğini, anılan sözleşme imzalandıktan sonra davacı ...’nın 15.03.2013 tarihinde davalı ...’e vekalet verdiğini, ....in de .....’nın kendisine verdiği vekaletnameye dayanarak .....’nın maliki olduğu dava konusu taşınmazlardaki paylarını ...’a devrettiğini, anılan sözleşmede davacı ...’ya ilk yapılacak olan inşaattan bir daire verilmesinin kararlaştırıldığını,ancak davacının bunu ilerleyen aşamalarda kabul etmediğini,

diğer davalı ...’nın davacı yana tescil ettirilmek üzere A-Blok 10 nolu bağımsız bölümü elinde hazır bulundurduğunu, ancak davacı tarafın tapu devrini almaktan kaçındığını, yapılan işlemlerin davacının bilgisi dahilinde olup taraflar arasındaki inanç sözleşmesi gereğince hareket edildiğini, hiçbir surette vekalet görevinin kötüye kullanılmadığını, Mahkemece taraflar arasındaki 19.12.2010 tarihli sözleşmenin dikkate alınmadığını, davacının hiçbir mağduriyetinin bulunmadığını, dava konusu 240 parsel sayılı taşınmazda davacının payının 0,01 olduğunu, bu pay ile de bir tam daire sahibi olunabilmesinin mümkün olmadığını,

ayrıca dava konusu taşınmazın değerinin bilirkişilerce tespit edilen bedelin oldukça üstünde olduğunu, karara esas alınan emsal arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hissedarlara verilen oranın % 32,5 olduğunu, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ise hissedarlara % 31 oranında yer verileceğinin kararlaştırıldığını, hatalı bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulduğunu, davacının dava konusu taşınmazdaki payı karşılığı olarak bedel ödenmesi gerekirken, 42 nolu bağımsız bölüm yönünden tapu iptali ve tescile karar verilmesinin hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 506. maddesi.

3. Değerlendirme

1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...’nın Ardeşen Noterliğinin 15.03.2013 tarihli ve 1757 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davalı ...’i vekil tayin ettiği, dava konusu 53 ada 238 parsel sayılı taşınmazın 29.04.2014 tarihinde ifrazı ile 53 ada 239 ve 240 parsel sayılı taşınmazların oluştuğu, vekilin davacı ...’nın kayden maliki olduğu 240 parsel sayılı taşınmazdaki 79/2400 payından 55/2400 payını 29.09.2014 tarihinde davalı ...

Proje İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret İthalat İhracat Şirketine, 53 ada 56 ve 58 parsel sayılı taşınmazlardaki 53/136’şar, 61 parsel sayılı taşınmazdaki 1/8, 93 parsel sayılı taşınmazdaki 1/48, 239 parsel sayılı taşınmazdaki 79/2400 ve 240 parsel sayılı taşınmazdaki kalan 24/2400 payını ise 16.12.2014 tarihinde davalı ...’e satış suretiyle temlik ettiği, 240 parsel sayılı taşınmazda 19.03.2015 tarihinde kat irtifakı tesis edildiği ve A-Bok.

10.kat 42 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün davalı ... adına tescil edildiği, ayrıca davalı Şirket adına da bağımsız bölümler tescil edildiği, anılan taşınmazda halen 42 nolu meskenin davalı ... adına, A-Blok 1. Kat. 8 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün ise davalı Şirket adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

2. Hemen belirtmek gerekir ki; dosya içeriğine, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozma kararı uyarınca işlem yapılmasına göre davalı ... adına kayıtlı 240 parsel sayılı taşınmazdaki A-Blok 42 nolu bağımsız bölüm yönünden davanın kabulüne karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalı ...’ın tüm temyiz itirazlarının, davacıların da aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

3. Somut olayda, bozma ilâmı uyarınca düzenlenen 16.12.2022 tarihli bilirkişi raporunda, yöredeki emsal kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de nazara alınmak suretiyle taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş olsa idi toprak sahiplerine % 32,5 oranında bağımsız bölüm verileceği, davacının dava konusu 240 parsel sayılı taşınmazdaki 79/2400 payı dikkate alındığında davacıya dava konusu 240 parsel sayılı taşınmazdan 1 adet bağımsız bölüm verilmesi gerektiğinin belirtildiği, dava konusu taşınmazda A-Blok 1.Kat.

8 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün davalı....

Proje İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret Şirketi adına, A-Blok 10. kat 42 nolu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı olduğu, davacıların 09.01.2023 tarihli dilekçeleri ile davalı ... adına kayıtlı A-Blok 42 nolu bağımsız bölümün adlarına tesciline karar verilmesini istedikleri, davalı ... ‘ın dava konusu taşınmazda daha önce herhangi bir paya sahibi olmayıp davacı ...’ya ait payın vekalet görevi kötüye kullanılarak kendisine devredilmesi nedeniyle pay sahibi olduğu,

.....’in taşınmazdaki adına kayıtlı payı karşılığı olarak da kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince dava konusu A-Blok 42 nolu bağımsız bölümün adına tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Hâl böyle olunca, Mahkemece sadece davalı ... adına kayıtlı A-Blok 42 nolu bağımsız bölümün davacılar adına tesciline karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, 42 nolu bağımsız bölüm değerinin ortalama daire değerinden % 23 daha fazla olduğu kabul edilerek şerefiye bedeli olarak denkleştirmenin sağlanabilmesi adına 41.400,00 TL’nin davacılardan alınarak davalı ...’e verilmesi isabetli değildir.

4. Kabule göre de; davacı ...’in yargılama sırasında ölmesine ve mirasçıları tarafından davaya devam edilmesine rağmen, bu husus göz ardı edilerek hüküm başlığında davacı olarak gösterilmesi de doğru değildir.

VII.KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine,

Davacılar vekilinin değinilen yönlerden yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin yatırılan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,