Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2024/114 K.2024/987

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı Hazine vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı Hazine vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Dairemizin bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı Hazine temsilcisi tarafından temyiz edilmiştir.

Dairemizce, temyiz incelemesi yapılmak üzere dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiş, Hukuk Genel Kurulunca, İlk Derece Mahkemesinin dava konusu taşınmazın özel mülkiyete konu olabileceğine yönelik tespitinin değişik gerekçe ve nedenlerle yerinde olduğu belirtilerek tapu malikinin iyiniyetli olup olmadığının değerlendirilmesi ve bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Dairemize gönderilmiştir.

Dairemizce, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı Hazine vekili; ... köyünde yapılan kadastro çalışmaları sırasında Hazineye ait veya sahipsiz taşınmazların yasal koşullar oluşmadan köyde yaşamayan, yıllar önce ölmüş veya köyü terk etmiş paravan kişiler adına tespit edildiğini, sonrasında ilgili kişilerden satın alınmış gibi taşınmazların menfaat ilişkileri olan şahıslar adına tescil edilmeleri nedeniyle ağır ceza mahkemesinde ilgili kişiler aleyhine ceza davası açıldığını, tapu ve kadastro müfettişleri tarafından bu konu hakkında hazırlanan raporda 102 ada 8 parsel sayılı taşınmaz için tespitin yolsuz tescil niteliğinde olabileceği,

zilyetlik devir senedinin gerçeği yansıtıp yansıtmadığı, zilyetlik kazanım şartlarının oluşup oluşmadığının araştırılması için tapu iptali ve tescil davasının açılması gerektiğinin bildirildiğini, zilyetlik devir senedindeki imzanın ...’a ait olmama ihtimalinin yüksek olduğunu, devir senedi tarihinde tespit maliki ...’ın henüz onyedi yaşında olduğunu, taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğunu ileri sürerek tapu kaydının iptali ile Hazine adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; dava konusu taşınmazı kadastro tespitinden sonra 07.08.2009 tarihinde satın aldığını, tapu kaydının aleni olduğunu, iyiniyetin yasalarca korunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 28.03.2018 tarihli ve 2016/53 Esas, 2018/34 Karar sayılı kararı ile; davaya konu taşınmazda 1973'ten önceki bir tarihte imar-ihyanın tamamlanmış olduğu ve yine 01.03.2018 tarihli ek bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufunda olan (taşlık, kayalık, orman, mera vb.) yerlerden olmadığı, somut olayda davalının kadastro sonucu oluşan tespit maliki olmayıp tespitten sonra dava konusu taşınmazı satın aldığı ve iyiniyetli malik konumunda bulunduğu, dolayısıyla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023 üncü maddesi gereği tapu kütüğündeki tescile güvenerek iyiniyetle mülkiyeti kazanan davalının bu kazanımının korunması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı Hazine vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 20.09.2018 tarihli ve 2018/496 Esas, 2018/460 Karar sayılı kararı ile; davacı Hazine vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı Hazine vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 08.12.2021 tarihli ve 2021/3446 Esas, 2021/7680 Karar sayılı kararı ile. "Dava konusu taşınmaz vergi kaydı, hibe, satın alma ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetlik nedeniyle tespit görmüş olmasına rağmen Mahkemece vergi kaydı yöntemince uygulanıp dava konusu taşınmazı kapsayıp kapsamadığı belirlenmemiş ise de bir an vergi kaydının çekişmeli taşınmaza uyduğu kabul edilse dahi zilyetlik ile birleşmeyen vergi kaydının hukuki değer taşımayacağı kuşkusuzdur.

Dosya içerisinde bulunan çekişmeli taşınmaza ait fotoğraflardan taşınmazın tamamının sık dikenli yıllık yabani otlarla kaplı olduğu, imar-ihya faaliyetinde bulunulmadığı ve taşınmazın sınırlarının belirgin olmadığı anlaşılmaktadır.

Keşifte dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlarından çekişmeli taşınmazın vergi kayıt maliki tarafından 1970 li yıllara kadar kullanıldığı ancak daha sonra köyü terk ettiği, o tarihten sonra taşınmazın sahipsiz kaldığı, bir süre belirsiz kişiler tarafından kullanıldığı ancak daha sonra üzerindeki ağaçların bakımsızlıktan kuruduğu, damın ise yıkılarak kullanılamaz hale geldiği anlaşılmaktadır.

Jeodezi ve Fotoğrametri uzmanı bilirkişisinin 1973 ve 1985 tarihli hava fotoğraflarında çekişmeli taşınmazın üzerinde badem ve meyve ağaçlarının belirgin olduğuna dair tespiti ile ziraat bilirkişisinin taşınmaz üzerinde son 30-35 yıldır herhangi bir tarımsal faaliyet yapılmadığı, taşınmazın dikenli yıllık yabani otlarla kaplı olduğu, taşınmazın imar ve ihya edilen yerlerden olmadığına ilişkin tespitleri de taşınmazın kullanılmadığı hususunu doğrulamaktadır.

Çekişmeli taşınmazın görülen bu nitelikleri gözetilerek Hazinenin açtığı davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi isabetsizdir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; iyiniyetli üçüncü kişinin tapu kütüğündeki kayıtlara bakmasının yeterli olduğu, tescilin geçerlilik şartlarının muteber olup olmadığını araştırmak zorunda olmadığı, tapu kütüğüne güvenmesinin iyiniyetli sayılması için yeterli sayılacağı, davalının da dava konusu taşınmazı iktisap ederken tapu kütüğüne güvenerek devraldığı, dosyada davalının iyiniyetli olmadığına yönelik herhangi bir delilin de bulunmadığı, davalının iyiniyetli üçüncü kişi olduğu ve kazanımının korunması gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı Hazine temsilcisi temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı Hazine temsilcisi, Mahkemece yapılan inceleme, araştırma ve uygulamanın hüküm için yeterli olmadığını, taşınmaz üzerinde ekonomik amaca uygun zilyetliğin bulunmadığını, kazanım koşullarının oluşmadığını, taşınmazın çok kısa süre içinde birden çok el değiştirdiğini, dava konusu satım işleminde iyiniyetin korunamayacağını ileri sürerek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Hukuk Genel Kuruluna Gönderme Kararı

Dairemizin 07.10.2019 tarihli ve 2018/4593 Esas, 2019/5087 Karar sayılı kararı ile; Mahkemece verilen direnme kararının yerinde olmadığı gerekçesiyle temyiz incelemesi yapılmak üzere dosyanın Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesine karar verilmiştir.

D. Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulunun 15.11.2023 tarihli ve 2022/1-751 Esas, 2023/1094 Karar sayılı kararı ile. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 17 nci maddesi çerçevesinde koşulların varlığı hâlinde orman sayılmayan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin, aynı Kanun'un 14 üncü maddesinde yazılı koşulların gerçekleşmesi hâlinde imar ve ihya yoluyla kazanılması mümkün bulunmaktadır.

Bu nedenle imar-ihya yolu ile kazanılması mümkün olan taşınmazların 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 16 ncı maddesinde düzenlenen kamu malı niteliğinin bulunmadığı dikkate alındığında iktisapta bulunan tapu kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığının tespiti gerekmektedir. Hâl böyle olunca ilk derece mahkemesinin dava konusu taşınmazın özel mülkiyete konu olabileceğine yönelik tespiti yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerle yerindedir.

Ne var ki tapu malikinin 4721 sayılı Kanun'un 1023 üncü maddesinde düzenlenen tapu siciline güven ilkesinden yararlanıp yararlanamayacağı hususu Özel Dairece incelenmemiş olup, tapu malikinin iyiniyetli olup olmadığının değerlendirilmesi ve bu yöne ilişkin temyiz itirazlarını incelenmek üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir. " gerekçesiyle dosya Dairemize gönderilmiştir.

E. Uyuşmazlık

Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

F. Gerekçe

1. İlgili Hukuk 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 16 ncı ve 17 inci maddeleri; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2 nci maddesi, 1023 ve 1024 üncü maddeleri; 8.11.1991 tarihli, l990/4 Esas, l99l/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı.

2. Değerlendirme

Dava konusu taşınmaz kadastro çalışmaları sırasında 08.11.1999 tarihinde vergi kaydı, hibe, satınalma ve kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle "dam ve arsası" niteliği ile dava dışı ... adına tespit görmüştür.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Başmüfettişleri tarafından tasarruf işleminin incelenerek sıhhat kazandırılması gerektiği belirtilmekle 08.10.2002 tarihli komisyon kararı ile; zilyetliğin devredildiği ...'ın 15.09.1970 doğumlu olduğu, satış tarihinde on sekiz yaşını doldurmadığı, bu nedenle yapılan satış işleminin hukuken geçersiz olduğu,

alıcı ...'ın 3402 sayılı Kanun'un 14 üncü maddesi gereğince zilyetliğinin oluşmadığının anlaşıldığı gerekçesiyle taşınmazın Hazine adına tespitinin yapılmasına karar verilmiştir. ...'ın 14.11.2007 tarihinde komisyon kararına itiraz etmesi üzerine 03.12.2007 tarihli komisyon kararı ile taşınmazın Hazine adına yapılan tespitin iptal edilerek ... adına tespitin yapılmasına karar verilmiş ve 11.01.2008 tarihinde kadastro tespiti kesinleşmiştir.

Kadastro tespitinin ... adına kesinleşmesinden sonra dava konusu taşınmaz 02.06.2008 tarihinde dava dışı ...'a, ondan da 07.08.2009 tarihinde davalı ...'a tapuda yapılan satış yolu ile devredilmiştir.

Bilindiği üzere; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla TMK'nın 2 nci maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023 üncü maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

Belirtilen ilke TMK'nın 1023 üncü maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 üncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024 üncü maddenin 1 inci fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.

Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarihli, l990/4 Esas, l99l/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.

Somut olayda, tapu kayıt maliki olan davalı ...'nin taşınmazı ediniminin iyiniyetli olduğu böylelikle TMK'nın 1023 üncü maddesinin koruyuculuğundan yararlanacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, Mahkemece bu hususta yapılan inceleme ve araştırmanın hüküm kurmaya yeterli olduğu söylenemez.

Tarafların bildirdikleri delillerin eksiksiz toplanması, tanıkların yeniden dinlenmesi, davalı ...'nin taşınmazın satış bedelini ne şekilde ödediği hususu üzerinde durulması, toplanan ve toplanacak tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı Hazine temsilcisinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Temyiz eden davacı Hazine harçtan muaf olduğundan bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,