Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2024/1360 K.2025/2098

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ve yeğenleri (aynı zamanda üvey oğulları olan) ..., ... ve ...'ın bir kısım borçları nedeniyle alacaklılar tarafından sürekli rahatsız edildiğini, dava konusu Van ili, Erciş ilçesi, ...

Mahallesi, ... kenarı mevkisinde kain 10 ada 16 parsel sayılı taşınmazının elinden çıkmaması ve haciz gelmemesi için bir süreliğine tanıdığı, güvendiği ...'ye bedelsiz olarak devrettiğini, kısa bir süre sonra müvekkilinin zor durumda olduğunu bilen davalılar ... ve ...'ın dava konusu taşınmazı çok düşük bir bedel ile almak istediklerini emlakçılık yapan davalı ... aracılığıyla müvekkiline bildirdiklerini, müvekkilinin de alacaklarına olan borcu ve aciliyeti, ayrıca düşüncesizlik ve deneyimsizliği sebebiyle taşınmazını değerinin çok altında 26.05.2017 tarihinde davalı ...'a devrettiğini, davalılar ...,

... ve ...'ın Erciş 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/1 Esas sayılı dava konusu taşınmaz ile aynı nitelik ve nicelikte bulunan bitişik 10 ada 17 parsel sayılı taşınmaz için açılan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedelin ödenmesi talepli dava dosyasında davalı olup davanın derdest olduğunu, dava konusu taşınmazın devrinden önce davalı ..., dava dışı ... ve davalı ... ile müvekkili arasında dava dışı 10 ada 17 parsel ile dava konusu 10 ada 16 parsel sayılı taşınmazlarla ile ilgili satış protokolü yaptıklarını, protokole göre nicelik ve niteliği tamamen aynı, birbirine bitişik iki taşınmaz için 400.000,00 TL nakit,

600.000,00 TL'nin ise 17.15.2017 tarihli çek olarak tapu işleminden önce satıcı ... ve satıcı ...'a verildiğini, 10 ada 16 parsel numaralı taşınmaz için yaklaşık 300.000,00 TL ile anlaşma sağladıklarını, fakat bu para da ödenmediği için müvekkilinin borçlarını ödeyemediğini, zor durumunun halen devam ettiğini, bitişik 10 ada 17 parsel için Erciş 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2017/629 Esas numarası ile açılan el atmanın önlenmesi davasına sunulan 17.09.2018 tarihli bilirkişi kurulu teknik raporundan müvekkilinin taşınmazı düşüncesizliğinden,

deneyimsizliğinden ve zor durumda kalmasından dolayı değerinin çok altında elden çıkardığını öğrendiğini, söz konusu raporda dava konusu taşınmaz ile aynı nitelikte ve nicelikte olan bitişik 10 ada 17 parsel için 1.299.679,55 TL değer biçildiğini, araştırmalarına göre taşınmazın değerinin yaklaşık 1.500.000,00 TL olduğunun ortaya çıktığını, müvekkilinin dava konusu taşınmazı için ödenmesi kararlaştırılan fakat ödenmeyen miktarın ise yaklaşık 300.000,00 TL olup edimler arasında çok açık bir oransızlık olduğunun ortada olduğunu, bu oransızlığın müvekkilinin zor durumda kalmasından,

düşüncesizliğinden ve deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle davalılar tarafından kullanıldığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının talep hakkının zamanaşımına uğradığını, devir tarihi ile dava tarihi arasında iki yıldan fazla süre geçtiğini, davacının satış sözleşmesini ve kararlaştırılan/ödenen bedeli kabul ettiğini, ortada müvekkilinin bir hilesi ve dolandırıcılığının olmadığını, o günkü şartlarda tarafların bir araya gelerek dava konusu taşınmazın değerinde anlaştıklarını ve müvekkilinin üzerine düşen edimi yerine getirdiğini, bu aşamadan sonra dava açılmasının hakkın kötüye kullanımı olduğunu,

müvekkilinin dava konusu 10 ada 16 parsel sayılı taşınmazı 20.05.2017 tarihinde satıcı ... ile imzaladığı arsa satış sözleşmesi sonucu satın aldığını, satış sözleşmesini imzalayan ve satış yapanın ... olduğunu, dava konusu taşınmazın bedelini ödeyerek satın aldığını, müvekkilinin tasarrufunun iyi niyete dayandığını, davacının inanç sözleşmesinden kaynaklanan bir talebi varsa bunu ... isimli kişiden talep edebileceğini, müvekkilinin davacı ile ... arasında yapılan sözleşmeden haberi olmadığını, TMK'nın 1023. maddesi uyarınca müvekkilinin ediniminin korunması gerektiğini,

diğer yandan davacının davanın ispatına dair hiçbir delili dosyaya sunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın satış işlemleri ile ilgili olarak müvekkilinin herhangi bir dahli bulunmadığını, tapuda malik olmadığını, taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olduğunu, davacı ile müvekkili arasındaki hukuki münasebetin yalnızca dava konusu taşınmaza bitişik 10 ada 17 parsel numaralı taşınmazın satışıyla ilgili olduğunu belirterek müvekkili bakımından davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... 09.08.2019 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; kendi adına herhangi bir tapu kaydı geçmediği halde aleyhine tapu iptali ve tescil davası açıldığını, bunu kabul etmediğini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafın alım-satım sözleşmesinin yapıldığı tarihte piyasaya borçlu olduğu, borcunu ödemek amacıyla taşınmazını satışa çıkardığı, dava konusu edilen taşınmaz ile bitişiğinde bulunan taşınmazın davacı ve akrabalarına miras olarak intikal ettiği, bahsi geçen diğer taşınmazın da dava konusu edilen taşınmazla birlikte davalılardan ... ve ...'a satıldığının tespit edildiği, tanık beyanlarından her iki taşınmazın birlikte pazarlık konusu edildiği, birbiri ile kardeş olan davalılar tarafından bedeli ödenerek satın alındığının anlaşıldığı,

her ne kadar dosya kapsamında alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın satış tarihindeki değerinin 885.998,80 TL olduğu belirtilmiş ise de bu değerin (2010 yılında satışı yapılan emsalden yararlanılarak) itibari olarak bulunduğu, birbirine komşu iki taşınmaz için birlikte pazarlık yapıldığı göz önünde bulundurularak karşılıklı edimler arasında aşırı uyumsuzluk bulunmadığı kanaatine varıldığı, davacının borçları nedeniyle taşınmazına haciz gelmemesi veya yok pahasına elden çıkmaması için güvendiği bir kişiye taşınmazı devrettiğinin dosya kapsamına sunulan gerek tapu kayıtları gerekse de tanık beyanlarından anlaşıldığı,

bu durumda dava konusu edilen taşınmazın korunduğu, alacaklılardan saklandığı, davacının taşınmazı bir an önce satmasında menfaat olmadığı kanaatinin oluştuğu, öte yandan alınan tanık beyanlarından davalı ...'ın davacının zor durumdan faydalanmak gayesi ile hareket ettiğine dair somut bir ifade bulunmadığı, davacının satışa konu bedeli almak için kalabalık bir grupla davalının oteline gelmesinin satışa onay verdiği, taşınmaz bedeline bir itirazının olmadığı kanaatini oluşturduğu,

taşınmazın satışa çıkarılması ile taşınmazın satılması arasında geçen süre bakımından delil ibraz edilmemiş olmakla birlikte, davacının dava konusu edilen taşınmazı 08.03.2017 tarihinde üçüncü kişiye devrettiği ve bundan yaklaşık iki ay sonra davalıya sattığının görüldüğü, aradan geçen sürenin taşınmazın gerçek değerinin araştırılması ve tayin edilmesi için yeterli bir süre olduğu, davalılardan ... ve ...'nin sözleşmenin tarafı olmadığı, tescil sahibinin davalı ... olduğunun anlaşıldığı,

bu nedenle davalılar ... ve ...'nin pasif husumet ehliyetine sahip olmadıkları gerekçesiyle bu davalılar bakımından davanın husumetten reddine, belirtilen gerekçelerle yukarıda söz edilen şartlardan edimler arasında oransızlık ve zarar verenin zor durumda olma halinden faydalanma iradesinin varlığının somut olay kapsamında ispat edilemediği ve herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu gerekçesiyle davalı ... yönünden de devanın esastan reddine karar verilmiştir

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dosyada sureti mevcut PROTOKOL başlıklı belgede; dava konusu 10 ada 16 parsel ve başka davanın konusu olan 10 ada 17 parsel sayılı taşınmazların satış protokolüne konu edildiği ve taşınmazların satış fiyatının 1.000.000,00 TL olarak belirtildiği, mezkur protokolde davacı ... ve dava dışı ...'ın satıcı, davalı ... ve dava dışı ...'ın alıcı olarak yer aldığı,

her ne kadar resmi olmayan satış sözleşmeleri geçersiz ve dava konusu taşınmaz davacı adına da kayıtlı değil ise de gerek tapudaki resmi satışın ...'a yapılmış olması gerek dosya kapsamındaki beyan ve anlatımlar karşısında davacının aktif husumet ehliyetinin olduğu,

davalılardan ... ve ...'nin dava konusu taşınmaza ait resmi satış sözleşmesinin tarafı olmadıkları gibi, protokolde adı geçen davalı ...'ın dava dışı 10 ada 17 parselin alıcısı olduğu anlaşılmakla ve davanın tapu iptali ve tescil davası olup husumetin tapu malikine yöneltileceği dikkate alındığında İlk Derece Mahkemesince davalılar ... ve ... yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık görülmediği,

10 ada 17 parselin dava konusu edildiği Erciş 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/1 Esas, 2021/374 Karar sayılı kararında, davalı ... vekili, davalı ... ..., davalı ... ve tanık ...'ın mezkur davada dava konusu 10 ada 17 parselin 500.000,00 TL'ye satıldığını beyan ettikleri, dava konusu 10 ada 16 parselin satış tarihi olan 26.05.2017 tarihinde piyasa değerinin 885.998,80TL olduğunun belirlendiği ve dinlenen tanıklar ... ..., ...'ın da taşınmazın 500.000,00 TL'ye satıldığını beyan ettikleri, netice olarak davacı taraf taşınmazı 300.000,00 TL'ye sattığını,

yani edimler arasında açık bir oransızlık bulunduğunu ispat edemediği gibi iddia edilen oransızlığın zor durumda kalmasından kaynaklandığını da ispat edemediği, davanın ... yönünden de esastan reddine karar verilmesinde usul ve yasaya uymayan bir yön görülmediği, davacı taraf istinaf dilekçesinde satış bedelini tam olarak alamadığını ileri sürmüş ise de bu talebinin eldeki istinafa konu davanın konusu olmadığı, İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle.

Yerel Mahkeme ve İstinaf Mahkemesinin kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, kanunda belirtilen aşırı yararlanmanın objektif ve subjektif unsurlarının sağlandığını, aşırı yararlanmanın objektif unsuru olan edimler arasında ki açık oransızlığın bilirkişi raporu ile tespit edildiğini, Yargıtay ilamlarında edimler arasında mutlak surette %25'ten fazla bir fark olması gerektiğini, %50 oranındaki bir farkta ise açık oransızlığın kesin olduğunun kabul edildiğini, dava konusu uyuşmazlıkta da edimler arasında %50 oranında bir fark olduğunun kesinleştiğini,

Mahkemece taşınmazın bir an önce satılmasında davacının menfaati olmadığı şeklindeki gerekçesinin de dosyadaki delillere göre hukuki bir gerekçe olmadığını, müvekkilinin zor durumda kaldığından dolayı taşınmazı satmak durumunda kaldığının tanık beyanlarından açıkça anlaşıldığını, kaldı ki davalılar tarafından sözleşme bedelinin tamamının ödenmemesi nedeni ile müvekkilinin borçlarını ödeyemediğini ve halen borçlarının devam ettiğini, bu hususun ...

İcra Dairesinin 2019/1397 Esas sayılı dosyası ve tanığının beyanından anlaşıldığını, müvekkilinin deneyimsizliğinden ve zor durumundan faydalanılarak müvekkilini yanıltmak suretiyle taşınmazının değerinin çok altında bir bedel ile elinden alınmasının Mahkemece hiç tartışılmadığını, davalılar ... ve ... yönünden davanın husumetten reddine dair verilen karar ve gerekçesinin hukuka aykırı olduğunu, İstinaf Mahkemesinin dayandığı gerekçelerin hiçbir dayanağının bulunmadığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, gabin hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Dosya içeriğinde yer alan bilgi ve belgelerden; Van ili, Erciş ilçesi, ... Mahallesinde bulunan 10 ada 16 parsel sayılı 625,33 metrekare yüz ölçümlü ve arsa vasıflı taşınmaz davacı ... adına kayıtlı iken davacı tarafından 08.03.2017 tarih ve 1083 yevmiye numaralı işlemle dava dışı ...'ye satış yoluyla temlik edildiği, onun tarafından da 26.05.2017 tarih ve 2253 yevmiye numaralı resmi senet ile davalı ...'a satış yoluyla devredildiği anlaşılmıştır.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının HMK’nın 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,

Temyiz eden davacının adli yardım talebi İlk Derece Mahkemesince kabul edilmiş olup harç yatırılmadığından, aşağıda yazılı 2.107,80 TL temyiz başvuru harcı ile 615,40 TL onama harcının temyiz eden davacıdan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,