Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2024/2376 K.2025/2911

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; ekonomik sıkıntı yaşaması üzerine 7 parsel sayılı taşınmazdaki dava konusu 9 numaralı bağımsız bölümünü satmaya karar verdiğini, ...'nın aracılığıyla ... İnşaat Hafriyat Nakliyat Otomotiv San. ve Tic. Ltd. Şti. ile anlaştıklarını, tapu dairesine gittiklerinde anlaştıkları bedelin kendisine ödenmesi halinde satışı gerçekleştireceğini alıcılara bildirdiğini, bunun üzerine alıcıların bankadan kredi alındığını belirttiklerini, kendisini ...

T.A.Ş. yetkilisi olarak tanıtan birinin tapuya geldiğini, şirket yetkililerinin kredi miktarının banka hesabına yatırıldığı, ancak kredi işlemlerinin zaman almasından dolayı para transferinin birkaç saati bulacağı, banka yetkilisinin dahi bu işlemler için geldiği,

güvenmemesini gerektirecek herhangi bir sorunun olmadığı şeklindeki telkinleriyle, banka yetkilisinin de satış işlemlerine dahil olması sonrası taşınmaz bedelinin ödendiği kanısına vardığını ve ikna olduğunu, dava konusu taşınmazı 18.10.2017 tarihinde davalı şirkete satış suretiyle devrettiğini, hemen sonra hesabını kontrol ettiğini ancak banka hesabına herhangi bir paranın yatmadığını, satış bedelinin ödenmesini istediğini, şirket yetkililerinin kendisini oyaladığını, taşınmazını geri vereceklerini söyleyerek kandırdıklarını, şirket temsilcileri olduklarını beyan eden kişilerin hileli davranışlarla aldatıp iradesini fesada uğrattığını,

satış işlemleri sırasında oldu - bittiye getirerek taşınmazın temlikini sağladıklarını, 26.11.2018 tarihli ihtarname ile taşınmazın 01.11.2017 tarihinde davalı ...'a devredildiğini öğrendiğini, davalının kötüniyetli olduğunu, şirket yetkililerini tanıdığını, ipotekli olarak taşınmazı satın aldığını, bedel ödemediğini, şirket ile birlikte hareket ettiğini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı; taşınmazın satılık olduğunu öğrenmesi üzerine yatırım amaçlı satın almak istediğini, emlakçı ile dava konusu taşınmaza bakmaya gittiklerini, davacının da bulunduğunu, tapu maliki şirketin davacının taraf olduğu bir ibraname verdiğini, taşınmazı 400.000,00 TL bedeli karşılığında satın aldığını, tapuda devir yapıldıktan sonra 300.000,00 TL ipotek bedelinin bankaya ödendiğini, kalan 100.00,00 TL'nin de banka aracılığıyla havale gönderildiğini, taşınmazı satın aldıktan sonra da daireye gittiğini, dairenin boşaltılması için birkaç kez konuştuğunu, soruşturma dosyasında davacının para aldığını söylediğini, kendisinden şikayetçi olmadığını,

şirket ile bir tanışıklığı bulunmadığını, tapu kayıtlarına güvenerek hareket ettiğini, öte yandan 1 yıllık sürenin geçtiğini belirterek davanın reddini savunmuş, şirketin davaya dahil edilmesini talep etmiştir.

Dahili davalı şirket; savunma getirmemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tapu kayıt maliki davalı ...'in kötüniyetli olduğunun ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle 6100 sayılı HMK’nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı tarafından ibraz edilen 06.11.2017 tarihli ibranamenin davacı tarafından imzalanmadığını, sahte deliller ile mahkemenin yanıltıldığını, bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğini, eksik inceleme yapıldığını, ipotek bedelinin kim tarafından ödendiğinin belli olmadığını, delillerin usul ve yasaya aykırı değerlendirildiğini bildirerek ve önceki beyanlarını tekrarla kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dava, hile hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının 7 parsel sayılı taşınmazdaki 9 numaralı bağımsız bölümünü 18.10.2017 tarihinde satış suretiyle ...'ne devrettiği, aynı resmi akitte dava dışı ... lehine 980.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği, bilahare taşınmazın üzerindeki ipotekle birlikte 01.11.2017 tarihinde satış suretiyle davalı ...'a devredildiği, ipoteğin ise 15.11.2017 tarihinde terkin edildiği anlaşılmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda davaya dahil edilme (dahili davalı – dahili davacı) diye bir müessese bulunmayıp ıslah suretiyle dahi tarafın değiştirilemeyeceği genel usul kuralıdır. Bir başka anlatımla, zorunlu dava arkadaşlığı hariç bir kimseye dahili dava yoluyla taraf sıfatı verilmesi olanaksız olup davada taraf olmayan kimse veya kişi hakkında hüküm kurulamayacağı da açıktır.

Somut olayda; davacı, son kayıt maliki ...'ı davalı göstererek tapu iptal - tescil isteğiyle eldeki davayı açmış olup Mahkemece yargılama sırasında ilk temlikin yapıldığı şirketi davaya dahil etmek üzere davacı tarafa kesin süre verilmiş, bunun üzerine ... davaya dahil edilmiş ise de davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı gibi, dahili dava yoluyla davaya dahil edilen bir kimseye taraf sıfatı kazandırılmasına ve hakkında hüküm kurulmasına yasal olanak bulunmadığından, anılan şirketin davaya dahil edilmesi suretiyle yargılama devam edilmesi doğru değildir.

Bilindiği üzere; hile (aldatma), genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hata da yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 36/1. (818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) 28/1.) maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

Öte yandan, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, def'i yahut dava yoluyla da kullanılabilir.

Diğer taraftan; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alışverişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasında "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten, bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.

Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle, "kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih l990/4 Esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.

Eldeki davada; davacı tarafından; dava konusu 9 numaralı bağımsız bölümünün ...'ne devri sırasında hileli davranışlarla aldatılıp iradesinin fesada uğratıldığı, son kayıt maliki davalının ise şirket yetkililerini tanıdığı, şirket ile birlikte hareket ettiği ileri sürüldüğü, TMK'nın 1023. maddesi gereğince tapu kütüğündeki tescile dayanan iyiniyetli kişinin kazanımının korunacağı açıktır. Ne var ki.

Mahkemece son kayıt maliki davalının kötüniyetli olduğunun ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de öncelikle çözülmesi gereken husus, davacı tarafından yapılan ilk devrin hile ile gerçekleşip gerçekleşmediği olup ilk temlik bakımından hile iddiası ispatlandığı takdirde, bundan sonra son kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığı, bir başka ifade ile TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağının değerlendirilmesi gerekmektedir.

Öte yandan; davacının savcılığa şikayette bulunduğu, söz konusu savcılık dosyasına ilişkin bir kısım evrak dosya içerisine alınmış ise de dosyanın akıbeti araştırılarak fiziken eldeki dava dosyasına konulmadığı, kayıt maliki davalının savunmasında satışın gerçek olduğunu, davacı tarafından ibraname verildiğini bildirdiği ve söz konusu ibranameye delil olarak dayandığı, davacının ise cevaba cevap dilekçesi ile bu iddianın gerçek dışı olduğunu belirttiği, yargılama sırasında söz konusu ibranamenin dosyaya ibraz edilmediği ancak davacı vekilinin temyiz dilekçesi ile söz konusu ibranamenin davacı tarafça imzalanmadığı yönünde itirazda bulunduğu,

dava konusu taşınmazın davacı tarafından devri sırasında tesis edilen ipoteğe ve ipoteğin terkinine, yapılan ödemelere ilişkin belgelerin eksiksiz olarak getirtilmediği, hakimin başkanlığında keşif yapılmaksızın harita ve kadastro mühendisi bilirkişisine yerinde inceleme yetkisi verilmek suretiyle dava konusu taşınmazın değerine ilişkin rapor alındığı, dava değerinin mahkeme heyetiyle keşif yapılmak ve yapılan keşif neticesinde konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle belirlenmediği, buna göre Mahkemece hüküm kurmaya elverişli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleme olanağı bulunmadığı sonucuna varılmaktadır.

Hal böyle olunca; yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde, değinilen hususlar da gözetilmek suretiyle araştırma ve inceleme yapılması, tarafların dayandığı tüm delillerin eksiksiz toplanması, toplanan ve toplanacak delillerin birlikte değerlendirilmesi, öncelikle davacı tarafından yapılan ilk devrin hile ile gerçekleşip gerçekleşmediğinin açıklığa kavuşturulması, ilk temlik bakımından hile iddiası ispatlandığı takdirde, bundan sonra son kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığı,

bir başka ifade ile TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağının duraksamaya yer vermeyecek şekilde ortaya çıkarılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma, inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR