Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2025/5092 K.2025/4937

Mahkemece, bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonunda, asıl ve birleştirilen davaların reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl davada davacı; yurtdışından Türkiye'ye döndükten sonra gönlünü kazanan ve kendisine evlenme teklif eden davalı şarkıcı ...’in zorlama, korkutma ve ısrarı nedeniyle önceden hazırlatılan okumadan imzaladığı evrakın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vekalet olduğunu öğrendiğini, bilahare vekaletname kullanılarak maliki olduğu 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin kendisine haber verilmeden davalıya devredildiğini, devirlerin gerçek iradesini yansıtmadığı gibi bedel de ödenmediğini ileri sürerek çekişme konusu taşınmazlara ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile tapu kaydının iptaline karar verilmesini istemiştir.

Birleştirilen ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/185 Esas sayılı dosyasında davacı; 12 42... nolu parsel üzerinde bulunan binada yer alan 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin daha önce kendi adına tapuda kayıtlı olduğunu, davalıların birlikte iş birliği yaparak hile ve tehdit yoluyla kendi adına olan tapu kayıtlarını üzerlerine geçirdiklerini ileri sürerek tapu kayıtlarının iptaliyle adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Birleştirilen ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/461 Esas sayılı dosyasında davacı; maliki bulunduğu 3 ve 4 nolu dairelerin tapu kaydının usulsüz işlemlerle davalılar arasında intikal ettirildiğini, bu işlemlerin geçersiz olduğunu, davalılar arasında iş birliği bulunduğunu belirterek öncelikle aynı hususta ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/418 Esas sayılı dosyasıyla dava açılması sebebi ile bu dosyayla birleştirilmesine ve yapılacak yargılama sonrasında tapu kayıtlarının iptali ile adına tescil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı ...; işlemlerin hukuka uygun olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Birleştirilen davada davalı ...; davada kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, davacı tarafın kayıt maliki diğer davalı ... lehine önceden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını ve tapuda tescil ettirdiğini, yani kendisinin zaten satılmış bulunan taşınmazların satışına aracılık ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 22.01.2015 tarihli ve 2012/251 Esas, 2015/16 Karar sayılı kararıyla; iddianın ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairenin 02.07.2018 tarihli ve 2015/10844 Esas, 2018/11692 Karar sayılı kararıyla; "...

Mahkemece 13.03.2014 tarihli 9 nolu celsede davacı tarafa 6100 sayılı HMK'nın 125/1. maddesi hükmü gereğince seçimlik hakkını kullanması için süre verildiği, ne var ki eldeki davada davacının seçimlik hakkını kullanmaksızın çekişmeli 3 nolu bağımsız bölümün son kayıt maliklerini ve başka kişileri de hasım göstererek, tapu iptali ve tescili istemiyle ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/418 Esas ve ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/461 Esas sayılı davalarını açtığı, anılan davaların birleştirilerek yargılamanın ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/418 Esas sayılı dava dosyası üzerinden yürütüldüğü, mahkemece yetkisizlik kararı verildiği, kararın derecattan geçerek 11.04.2018 tarihinde kesinleştiği görülmektedir.

O halde; davalının ayrı bir dava ile son kayıt maliklerini hasım göstererek tapu iptali ve tescil istekli dava açtığı ve bu dava sonucunda verilecek hükmün eldeki davanın sonucunu etkileyeceği tartışmasızdır. Hâl böyle olunca; eldeki dava ile ...

8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/418 Esas (tespit edilecek yeni esas) numarası üzerinden görülen tapu iptali ve tescil istekli dosyanın birleştirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir." gerekçesiyle karar bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; ...

8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/418 Esas sayılı dosyasında Mahkemesince verilen yetkisizlik kararının kesinleşmesi sonucunda yargılamanın ...

6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/185 Esas sayılı dosyasında devam ettiği, Mahkemenin 2018/406 Esas sayılı dosyası ile aralarında bağlantı bulunması nedeniyle ilgili dosyanın bu dosya ile birleştiği, dava konusu 3 nolu bağımsız bölümün ...'e satıldığı, adı geçen şahsın ise ...'a satmış olduğu, 4 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı olduğu, davacının HMK'nın 125/1. maddesi gereğince seçimlik hakkını dava konusu 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ve adına tescili yönünde kullandığı,

dosyada mevcut nüfus kayıtlarına göre, iddiaların aksine davalı ...'ın diğer davalılar ile aralarında akrabalık ilişkisi olmadığı, davacı ile davalı ...'nin ... 8. Noterliğinin 09.12.2011 tarih ve ... yevmiye nolu düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini akdetmiş oldukları, buna göre davacının dava konusu 3 ve 4 nolu taşınmazların satış bedelini nakden ve peşin olarak aldığını beyan ettiği, ayrıca davacı tarafından ...

1. Noterliğinin 30.06.2009 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde vekaletnamesinin noterlikte bizzat kendisi tarafından okunarak verilmiş olduğu, bu nedenle düzenleme şeklinde verilen vekaletname içeriğinin kendisini bağlayacağı gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davaların reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı temyiz dilekçesi ile; taraf teşkilinin sağlanmadığını, karar başlığında bir kısım davalıların isminin yer almadığını, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ederek çekişmeli taşınmazları ele geçirdiklerini ve kendisini zarara uğrattıklarını, dava konusu olayla ilgili yürütülen soruşturma dosyalarında davalıların ikrarlarının bulunduğunu, eksik inceleme ile hatalı karar verildiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Hemen belirtilmelidir ki, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26... . maddelerine göre; olayları bildirmek ve ileri sürmek taraflara, bu kapsamda nitelemeyi yapmak ve belirlenecek hukuki tavsifle ilgili olarak tatbik edilecek kanun hükümlerini tesbit ve tayin ederek uygulamak hakime aittir. Öyle ki, hukuki sebep yanlış gösterilmiş veya hiç gösterilmemiş olsa dahi hâkim tarafından en uygun hukuki sebebin bulunması ve ona göre karar verilmesi gerekir.

Eldeki davada, dava dilekçelerinin içeriği ve iddianın ileri sürülüş biçiminden asıl ve birleştirilen davaların, vekaletin hile ve tehdit ile alındığı ve vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalılar arasında muvazaalı devir işlemlerinin yapıldığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; dava konusu 12 42... parsel sayılı taşınmazdaki 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin davacı ... adına kayıtlı iken, davacının ...

1. Noterliğinin 30.06.2009 tarihli ve ... yevmiye numaralı vekaletnamesi ile vekil olarak tayin ettiği davalı ... tarafından aynı tarihte satış yoluyla davalı ...'ye devredildiği, daha sonra 3 nolu bağımsız bölümün davalı ... tarafından 28.03.2012 tarihli satış işlemi ile davalı ...'e, onun tarafından da 29.03.2013 tarihinde satış yolu ile diğer davalı ...'a devredildiği, yine çekişme konusu 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerle ilgili davacı ile davalı ... arasında 26.06.2009 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı,

dava konusu olaylarla ilgili İstanbul CBS'nin 2011/16066 sayılı dosyasında şikayetçi sıfatıyla ..., şüpheliler sıfatıyla ..., ..., ... ve dava dışı şahısların yer aldığı, nitelikli dolandırıcılık ve cürüm işlemek amacıyla teşekkül oluşturmak ve ayrıca ... için vekaleti ve görevi kötüye kullanmak, ... için ise tehdit suçlarından yapılan soruşturma neticesinde 02.01.2012 tarihinde kovuşturmaya yer olmadığına karar verildiği, söz konusu karara yapılan itirazın reddedildiği,

yine davacı ... tarafından davalılar ..., ..., ... ... ve ... aleyhine açılan Antalya ... ilçesindeki 75... parsel sayılı taşınmaza yönelik tapu iptali ve tescil istemli davanın ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/389 Esas, 2021/168 Karar sayılı dosyası ile neticelendiği ve tapu iptali ve tescil kararı verildiği, söz konusu kararın temyizi üzerine Dairemizce kararın onandığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

TBK'da sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen. "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK'nın 504/1).

Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.

Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur.

Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni .... Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve iş birliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Ayrıca; Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla TMK'nın 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 9 88... ., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddesinin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.

Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve Yasa Koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarihli l990/4 Esas, l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiştir.

Somut olayda, Mahkemece hükme yeterli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Şöyle ki; mahallinde keşif yapılarak çekişmeli taşınmazların dava ve satış tarihindeki değerlerinin belirlenmediği, taraflarca bildirilen delillerin toplanmadığı, davacı tarafından bildirilen tanıkların dinlenmediği, davalıların çekişme konusu taşınmazları edinimlerinde iyiniyetli olup olmadıklarının, el ve işbirliği halinde hareket edip etmediklerinin yeterince araştırılmadığı açıktır.

Hal böyle olunca; yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle dava konusu taşınmazların satış tarihindeki gerçek değerlerinin keşfen tespit edilmesi, gerçek değer üzerinden davacıya veya vekiline bedel ödenip ödenmediğinin belirlenmesi, taraflara delillerini bildirmek üzere usulüne uygun şekilde imkan tanınması, tanıkların dinlenmesi,

soruşturma dosyasındaki beyanlar ve ifadeler ile davacı tarafından Antalya ... ilçesindeki taşınmaz için açılan davadaki taraflar ile eldeki temyize konu dosyadaki taraflar arasında bağlantı bulunup bulunmadığının irdelenmesi, toplanan ve toplanacak delillerin yukarıda değinilen ilkeler uyarınca birlikte değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

VI. KARAR