Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2010/16005 K.2011/2855

Taraflar arasında görülen davada Marmaris 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 20.03.2009 tarih ve 2006/223-2009/101 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkilinin davalı şirkete ait alışveriş merkezi bünyesinde 15.07.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince Lidya Sineması ve Kafeteryasının işletmecisi olduğunu, kiralanan yerin davalı tarafça idareden yapı kullanma izni ile işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınmaması nedeniyle idarece değişik tarihlerde mühürlenerek kapatıldığını, davalının kiraladığı işyerinin ayıplı olması nedeniyle müvekkilinin maddi zarara uğradığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla kiralanan işyerlerinin kapalı kaldığı sürelerde müvekkilince işletilememesinden kaynaklanan toplam 109.200,00 YTL maddi tazminatın davalıdan faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, kira akdinin yapıldığı sırada davacının iş merkezinin yapı kullanma ruhsatının bulunmadığını bildiğini, işyerinin kamusal bir tasarruf sonucu kapatılması nedeniyle müvekkilinin kusurunun olmadığını, davacının her şeyi bilerek kendi iradesi ile meydana gelen sonuçları kabul etmesinden dolayı dava hakkının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacının kiracı olarak bulunduğu iş merkezinin yapı kullanma izni belgesinin bulunmadığını bildiği, işyerini faaliyete geçirmeden önce işyeri açma ve çalışma ruhsatı almak üzere başvurmadığı, başvurduğu takdirde ana binanın ruhsatsız olduğunu öğrenebileceği ve en azından o tarih itibariyle kira sözleşmesinden dönme hakkını kullanabileceği, ancak davacının bu yönde bir girişimde bulunmadığı, dolayısıyla basiretli bir tacirden beklenen özen ve dikkati göstermeyerek kendi mağduriyetine neden olan durumun doğmasında kendisinin doğrudan kusurlu olduğu, uğradığı zararın kendi kusurundan kaynaklandığı sonucuna varılarak, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, davalı tarafından kiralanan yerin davalı tarafça idareden yapı kullanma izni ile işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınmaması nedeniyle idarece değişik tarihlerde mühürlenerek kapatılması nedeniyle uğranılan maddi zararın tazmini istemine ilişkindir.Davacı, davalının kiraladığı işyerinin ayıplı olması nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek, uğradığı zararın davalıdan tazminini istemiştir.

Tarafların iddia ve savunmaları ile dosya kapsamından davalı şirkete ait alış veriş merkezine Belediye tarafından imar planına aykırılıklardan dolayı yapı kullanma izin belgesinin verilmediği, bu nedenle davacıya işyeri açma ve çalışma ruhsatının verilemediği, davalının imar planına aykırılıkları gidermemesinden dolayı yapı kullanım izninin olmadığı,

buna rağmen davalı tarafından alış veriş merkezindeki işyerlerinin kiralandığı anlaşılmıştır.Taraflar arasındaki akit, iki tarafa da borç yükleyen akit çeşitlerinden olan kira akdidir.Kira akdinde hem kiracının hem de kiralayanın akdin kurulmasından sona ermesine kadar karşılıklı yükümlülükleri mevcuttur.Kiralayanın en başta gelen yükümlülüğü kiracıya kira sözleşmesini kurmasından beklediği faydayı sağlayacak, kira sözleşmesine konu yeri sözleşmenin amacına uygun olarak kullanmasını temin edecek uygun bir yeri kiralamaktır.Bu hususlar Borçlar Kanunu’nun 249 ncu maddesinde mucir,

mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir, şeklinde ifade edilmiştir.

Somut olayda, davacının kira akdinin kurulduğu anda kiralanan yerdeki hukuki ayıbı bildiği hususu kanıtlanamadığı gibi kira akdinin devamı sırasında kiralanan işyerinin kapatılarak mühürlendiğinin anlaşılmasına göre davalının Borçlar Kanunu’nun 250 nci maddesi uyarınca tazminat ile sorumlu tutulması mümkündür.Mahkemece,

davacının tamamen kusurlu olduğu sonucuna varılarak davanın reddine karar verilmiş ise de davacıya kiralanan taşınmazın içinde bulunduğu alış veriş merkezinin imar planına aykırı olması ve davalının bu aykırılıkları gidererek yapı kullanım izni almaması nedeniyle davacının kullanımında olan işyerlerinin kapatıldığının anlaşılmasına göre somut olayda kiraladığı taşınmazla ilgili olarak gerekli araştırmayı yapmayan davacı kusurlu ise de yapı kullanım izni olmayan bir yeri davacıya kiralayan davalı da kusurlu bulunduğundan mahkemece aralarında gayrimenkul alanında uzmanlığı olan bir bilirkişinin de yer alacağı bilirkişi kurulundan somut olayın

tüm özellikleri nazara alınarak gerek kira akdinin kurulması gerekse devamı sırasında taraflara düşen yasal sorumluluklar irdelenerek sonucuna göre tarafların olaydaki kusur oranlarının tespiti ile davalının sorumluluğunun tayin ve takdiri gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davacı yararına bozulması gerekmiştir.