Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2010/5411 K.2010/5076

Taraflar arasında görülen davada Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen 10.09.2008 tarih ve 2006/371-2008/270 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili asıl ve birleşen davasında, müvekkilinin davalı kooperatifte iki ortaklığının bulunduğunu, kur’a çekilerek tahsislerin yapıldığını, birinin birleşen davanın davalısı adına çıkan konut ile takas edildiğini, diğer ortaklara konutların teslim edildiği gibi tapularının da adlarına tescilinin sağlandığını, teslim edilmemesi nedeniyle konutları kiraya veremediğini, ayrıca eksik imalatların bulunduğunu, müvekkilinin son genel kurulda belirlenen aidat borcu dışında borcunun olmadığını, konutların bu genel kurul öncesinde teslim edildiğini ileri sürerek, konutların tapularının iptali ile müvekkili adına tesciline, 10.000 YTL kira kaybı tazminatı ile eksik ve kusurlu imalatların karşılığı 1.500.00 YTL’nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, konutların tesliminin belli bir tarihte yapılacağının kararlaştırılmadığını, davacının akçalı yükümlülüklerini yerine getirmediğini, iddiaların yerinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalı vekili, takasın yapıldığının doğru olduğunu açıklamıştır.

Mahkemece, iddia, savunmalar, toplanan kanıtlar ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, uyuşmazlığa konu taşınmazların kur’a ve takas yolu ile davacı adına tahsis edildiği, yargılama sırasında ferdileştirme yapılarak başkaları adına tapularının verildiği, çekişmenin bu taşınmazların tapu kayıtlarının davacı adına tescilinin yapılıp yapılmayacağı, yoksun kaldığını iddia ettiği kira bedeli ile eksik-ayıplı iş bedelini tahsil edip etmeyeceği noktalarında toplandığı,

tahsisli taşınmazın tapusunun, eksik ve ayıplı imalattan doğan tazminatın ve kira kaybının talep edilebilmesi için ortağın tüm edimlerini yerine getirmesi veya eşitlik ilkesi gereği diğer ortakların yerine getirdiği edimleri aynen ifa etmesinin zorunlu olduğu, davacının iki ortaklığı nedeniyle aidat borçlarının bulunduğu, tapu iptal ve tescil davasının konusuz kaldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Asıl ve birleşen dava, kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal ve tescil, ayıplı ve eksik imalat ile konut teslim edilmemesi nedeniyle kira kaybı tazminatlarının tahsili istemlerine ilişkindir. Davacının, davalı kooperatifte iki ortaklığının bulunduğu, davanın bu iki ortaklığa dayalı olarak açıldığı ve yargılama sırasında bir ortaklık dolayısıyla anlaşmanın sağlandığı hususları uyuşmazlık konusu değildir.

Yapılan yargılama sonucunda davacının uyuşmazlığa konu ortaklıklarına ilişkin olarak halen bir takım akçalı yükümlülüklerini yerine getirmediği, aidat borcunun bulunduğu tespit edilmiştir. Esasen, bu yön davacı tarafın da kabulündedir. Ayrıca, uyuşmazlığa konu taşınmazda keşif tarihi itibariyle ayıplı veya eksik imalat tespit edilmemiştir. Esasen, davacı vekilinin ayıplı ve eksik imalata yönelik temyiz itirazı da bulunmamaktadır.

Yapı kooperatifi ortaklığındaki asıl amaç, ödenen aidatlar karşılığında ortağa oturmasına elverişli konut teslim edilmesidir. Genel kurulda ayrıca bir karar alınmamış ise konutun ayıpsız ve eksiksiz şekilde teslim edilmesi esastır. Kural olarak, ortağın adına tahsis edilen konutun adına tapusunun verilmesini isteyebilmesi, üzerine düşen akçalı yükümlülüklerin tamamını yerine getirmesi koşuluna bağlıdır. Dolayısıyla, aidat veya başka adla genel kurulca karar altına alınan akçalı yükümlülüğün tamamını yerine getirmeyen ortağın kooperatife karşı tapu iptal ve tescil davası açma hakkı bulunmamaktadır.

Öte yandan, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’n 23 ncü maddesi hükmü uyarınca kooperatif ortakları arasında eşitlik ilkesi geçerlidir. Bu eşitlik, mutlak eşitlik anlamında olmayıp, eşit durumda olanlar arasında eşitliktir.

Somut olayda davacı vekili, konutların 25.09.2003 tarihinde ortaklara fiilen teslim edilerek kullanıma açıldığını, müvekkiline farklı davranılarak teslim yapılmadığını, kira geliri kaybının olduğunu ileri sürerek diğer istemleri yanında ayrıca kira kaybı tazminatı talep etmiştir. Mahkemece, davacının akçalı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmediğinden böyle bir tazminat da talep edemeyeceği gerekçesiyle tüm istemlerin reddine karar verilmiştir.

Ancak, davacı ortak kendisi gibi borcu olan bir çok ortağa konutların teslim edildiğini ileri sürmüştür. Kooperatif ilişkisinin devamında konutların bitmesinden sonra karar olmasa bile tahsis edilen konutların fiilen teslimi, kullanıma açılması mümkündür. Şayet, aynı durumda bulunan ortaklardan bazılarına teslim yapılmış, bazılarına teslim yapılmamış ise eşitlik ilkesinin ihlal edildiğinin kabulü gerekir.

Bu durumda, hakkı ihlal edilen ortağın kooperatiften kira kaybı tazminatı istemesi mümkündür. Zararın tazmini için, mahkemenin kabulünün aksine tüm akçalı yükümlülükleri yerine getirme şart değildir. Uyuşmazlık konusu olayda davacı vekili, müvekkili ortak gibi akçalı yükümlülüğünü ihlal eden bir çok ortağa konutun teslim edildiğini ileri sürmüştür.

O halde, davacı ortak bakımından konut teslimi bakımından eşitlik ilkesinin ihlal edilip edilmediğinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

Bu durum karşısında, konut teslimi bakımından davalı kooperatifin eşitlik ilkesini ihlal ettiği yönünde davacıya ispat imkanı tanınması, gerektiğinde davalı kooperatifin defter ve kayıtları üzerinde uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulu vasıtasıyla inceleme yaptırılarak rapor alınması, tüm kanıtlar birlikte değerlendirilerek davacının kira kaybı tazminatı talep edip edemeyeceği hususu üzerinde durulması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ve eksik incelemeye dayalı hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.