Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2010/6208 K.2010/7603

Taraflar arasında görülen davada Mersin Asliye 1.Ticaret Mahkemesi’nce verilen 31.10.2008 tarih ve 2002/759-2008/336 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, davalı kooperatifin ortağı olan müvekkiline isabet eden dairenin kooperatifin borcu nedeniyle haczedilerek satıldığını, kooperatifte müvekkiline verilebilecek başka daire de bulunmadığını ileri sürerek, daire bedeli olarak 25.000 YTL ve mahrum kalınan kira geliri kaybı nedeniyle 5.000 YTL’nin temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacının aidat borcunun bulunması nedeniyle kendi edimini yerine getirmeyen davacının daire talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1- Dava, davalı kooperatif tarafından davacıya daire verilmediği iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir.

Somut olayda, davacıya tahsis edilen daire davalı kooperatifin borcu nedeniyle haczedilerek dava dışı kişiye satılmış, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre davacının aidat borcunun bulunduğu, edimini yerine getirmeyen davacının daire isteme hakkının bulunmadığı gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Oysa, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan hesaplama yöntemi ve buna göre çıkan sonuç doğru değildir. Zira, 19.09.2003 tarihli bilirkişi raporunda davacının 2001 yılı Temmuz ayından 2004 yılı Temmuz ayına kadar olan aidat borcu 2900 YTL olarak belirtilmiş ise de, dava tarihi 11.9.2002 olup, bu tarihe kadar olan aidat borcu belirlenmesi gerekirken, dava tarihinden, hatta raporun hazırlanma tarihinden sonraki dönemi de kapsayacak şekilde aidat borcu hesaplaması doğru olmayıp kararın bu nedenle bozulması gerekmektedir.

Ayrıca, mahkemece, davacıya tahsis edilen dairenin davadan önce icra marifetiyle dava dışı kişiye satıldığı ve halen tapu kaydının bu kişi üzerinde olduğu kesin iken bu dairenin kooperatifin teklifine rağmen davacı tarafından teslim alınmamasının davacının temerrüdü olarak değerlendirilmesi de doğru değildir.

Bu itibarla, mahkemece, dava konusu dairenin davacıya teslim edilmesinin mümkün bulunmaması ve ayrıca davalı kooperatif elinde davacıya verilebilecek başka dairenin de olmaması nedeniyle davacıya ödenebilecek tazminatın hesaplanması gerekir. Dairemizin yerleşik uygulamasına göre aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.

Önce, davalı kooperatifçe ortaklara tahsis edilen bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri saptanmalıdır. Daha sonra, normal bir ortağın kooperatife yapması gereken eksiksiz ödemelerinin her bir ödeme tarihinden itibaren dava tarihine kadar Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE) artış ortalama oranlarının uygulanması sonucu dava tarihinde ulaştığı güncelleştirilmiş değeri bulunmalıdır.

Ardından, bağımsız bölümün rayiç değerinden normal ve eksiksiz ödemede bulunan bir ortağın ödemelerinin güncelleştirilmiş değeri çıkartılarak, böle bir ortağın bu ödemeleri karşılığında ne miktar yararlanma sağladığı belirlenmelidir.

Buna bağlı olarak, davacının yaptığı ödemelerin aynı kritere göre hesaplanacak güncelleştirilmiş değeri, normal bir ortağın elde ettiği yararlanma miktarı ile çarpıldıktan sonra normal bir ortağın eksiksiz ödemelerinin güncelleştirilmiş değerine bölünmesi sonucu ortaya çıkacak meblağa davacı ortağın kooperatife yaptığı ödemelerin güncelleştirilmiş değerinin eklenmesi ile bulunacak rakamın tazminat olarak hüküm altına alınması gerekmektedir.

Ancak, davacının dava tarihi itibariyle aidat borcunun bulunmaması halinde yapılacak iş, normal ödemesini yapıp konut sahibi olan ortaklar bile aynı miktarda ödeme yapmış olan davacının da emsal bir konutun dava tarihi itibarıyla rayiç değeri kadar yararlanmasının olacağının kabulü ve buna göre de emsal konutun dava tarihindeki rayiç değerinin davacıya tazminat olarak verilmesi gerekmektedir.

Mahkemece, yukarıdaki ilkeler dikkate alınmadan verilen hüküm doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

2- Bununla birlikte, davacı aynı zamanda konutun teslim edilmemesi nedeniyle kira kaybı zararının olduğunu da ileri sürerek, kira tazminatı istemiş olup, mahkemece, kooperatif tarafından dairelerin diğer ortaklara ne zaman ve hangi halde teslim edildiği, eksik imalat ile teslim olup olmadığı, var ise bu eksik imalatların kooperatif tarafından mı yoksa ortak tarafından mı yapılması gerektiği, eksik imalatın tamamlanıp dairenin kullanılabilir hale getirilme süresi belirlenerek bu tarihten sonra dava tarihine kadar kira gelirinin hesaplanarak davacının buna ilişkin istemi hakkında karar verilmesi gerekirken, bu istem hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmemesi doğru olmamış, kararın bu nedenle de bozulması gerekmiştir.