Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2012/3206 K.2014/2033

Taraflar arasında görülen davada İstanbul 27. Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen 28/12/2011 tarih ve 2011/223-2011/162 sayılı kararın duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş olup, duruşma için belirlenen 04.02.2014 günü hazır bulunan davacı vekili Av. S. Ç. ile davalı vekili Av. A.. K.. dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakıldı. Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 01.10.2006 tarihinde Eyüp ilçesi, Göktürk Belediyesi'nde kat karşılığı geliştirilen “Gökmahal Konut, Ofis, Mağaza Projelerinde” davalı adına düşen alanlar için proje geliştirme ve yönetim hizmeti ile pazarlama ve satış hizmeti konusunda bir sözleşme imzalandığını, bu sözleşmeye göre müvekkilinin söz konusu alanın proje geliştirme ve yönetim organizasyonunun ve danışmanlık hizmeti ile bu alanın pazarlanması hizmeti vereceğini, müvekkilinin bu hizmetine karşılık da sözleşmenin 4. maddesine göre projenin bitiminden sonra müvekkiline tüm satılabilir alanların satışı gerçekleştirilmiş ise,

elde edilen net proje karının % 15'ini, eğer satışı proje bitimine kadar gerçekleştirilmemiş alanlar kaldı ise, bu alanlara isabet eden metrekare birimindeki toplam alan üzerinden % 15'lik payı davalının müvekkiline devredeceğini, yasa hükümlerine göre inşaatın bitme gününün yapı kullanma izninin verildiği tarih olduğunu, söz konusu projelerde davalı tarafından yapı kullanma izinlerinin alındığını, toprak sahibine kat karşılığı sözleşmesine göre adına düşen gayrimenkullerin teslim edildiğini, davalı tarafından toprak sahiplerine teslim edilen gayrimenkullerin teslim tarihini/proje bitim tarihini,

faturaya göre 17.03.2009 tarihi olarak kabul ettiklerini, buna göre proje bitiminden sonra tüm satılabilir alanların satışının gerçekleştirilemediğini ve davalının uhdesinde kalan ve müvekkilinin sözleşme gereği devralması gereken toplam satılamayan alanların % 15'inin mağazalar için 83,70 metrekare, ofis için 43,70 metrekare, konut için 208,20 metrekare olduğunu, bu gayrimenkullerin bugünkü değerinin toplam 1.230.900 TL olduğunu, müvekkilinin sözleşme gereği her türlü edimini yerine getirmesine rağmen,

davalı sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek müvekkilinin sözleşme gereği vermiş olduğu hizmet karşılığı proje bitimine kadar satışı gerçekleştirilmemiş alanların metrekare birimindeki toplam alan üzerinden % 15'lik payının müvekkiline devrine, bunun mümkün olmaması halinde bu alanların toplamının bugünkü karşılığı olan 1.230.900 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, dava konusunu oluşturan ve müvekkili şirketin müteahhit olarak yapımını üstlendiği projenin davacı şirketin bu proje kapsamında proje geliştirme, kontrol-denetim, satış ve pazarlama hizmetlerini üstlendiğini, müvekkili şirkete tam ve eksiksiz şekilde verilmiş bir hizmetin verilmediğini, dava konusu sözleşme taşınmaz payı mülkiyeti devri taahhüdü içerdiğinden TMK 706. maddesi, BK'nın 213 maddesi, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca resmi biçimde yapılması gerektiğini,

bu nedenle BK'nın 12/II hükmü uyarınca şekle uyulmaksızın yapılan taşınmaz mülkiyet devri taahhüdü içeren sözleşmenin geçersiz ve hüküm doğurmaz nitelikte olduğunu, geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesinin istenemeyeceğini, davanın da zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, toplanan kanıtlar, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında, davalı şirket tarafından İstanbul ili, Eyüp ilçesi, Göktürk beldesinde geliştirilen “Gökmahal Konut/Ofis/Mağaza Projesi” için davacı şirket tarafından “Proje Geliştirme ve Yönetim Hizmeti” ve “Pazarlama ve Satış Hizmeti” organizasyon ve danışmanlık hizmetinin gerçekleştirilmesi, bu hizmetlere karşılık davalı tarafından davacıya sözleşme ile belirlenen hizmet bedellerinin ödenmesi konulu 01.10.2006 tarihli bir sözleşme imzalandığı,

sözleşmenin 4. maddesinde davacı tarafından sunulan hizmetlere karşılık tüm satılabilir alanların satışı gerçekleştirilmiş ise, elde edilen net proje karının % 15'ine karşılık olan tutarın davalı tarafından davacıya fatura edilerek tahsil edileceği, satışı proje bitimine kadar gerçekleştirilmemiş alanlar kaldı ise, bu alanlara isabet eden metrekare birimindeki toplam alan üzerinden % 15'lik payın davalı tarafından davacıya devrinin sağlanacağının öngörüldüğü, ancak sözleşmenin TMK'nın 706/1, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmadığı, bu nedenle geçersiz olduğu,

tarafların leh ve aleyhlerine hak ve borç doğurmayacağı, sözleşmedeki bütün hükümlerin bu nedenle geçersiz olduğu, davacının pay devrinin kabul edilmemesi halinde, payların değerinin tahsiline ilişkin talebi de geçersizlik karşısında dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, taraflar arasında düzenlenen hizmet alım sözleşmesinin 4. maddesine dayalı proje bitimine kadar satışı gerçekleştirilmemiş alanların metrekare birimindeki toplam alan üzerinden % 15'lik payın devri, bunun mümkün olmaması halinde ise bu alanların toplamının dava tarihindeki karşılığı 1.230.900 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi istemine ilişkindir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucu sözleşmenin TMK'nın 706/1, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmadığı, bu nedenle geçersiz olduğu, tarafların leyh ve aleyhlerine hak ve borç doğurmayacağı, davacının pay devrinin kabul edilmemesi halinde, payların değerinin tahsiline ilişkin talebinin de geçersizlik karşısında dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dava konusu olayda davalı, dava dışı toprak sahipleri ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kendisine isabet edecek alanlar yönünden davacı ile proje geliştirme, yönetim organizasyonu, danışmanlık hizmeti ile pazarlanması hizmeti verilmesi hususunda davanın dayanağı teşkil eden 01.10.2006 tarihli sözleşme akdedilmiştir.

Davalının arsa sahiplerinden kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği hak ettiği taşınmazları alacağın temliki hükümlerine göre davacıya devretmesinde bir geçersizlik nedeni bulunmamaktadır. Mahkemenin davayı ret gerekçesi ancak davalı ile dava dışı toprak sahipleri arasındaki ilişkide hüküm ifade edebilir.

Kaldı ki, mülga 6762 sayılı TTK'nın 22. maddesinde bir tacirin ticari işletmesi ile ilgili bir iş veya hizmet için verdiği avanslar nedeniyle uygun bir ücret isteyebileceği düzenlenmiştir.

Bu itibarla mahkemece taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğu gözetilerek işin esasına girilip, tarafların delilleri toplanılarak ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş kararın davacı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir.