Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2022/153 K.2023/3191

Taraflar arasındaki cezai şartın tahsili davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin, taraflar arasında 11.03.2016 tarihinde akdedilen taşınmaz satış sözleşmesiyle; sözleşmede bilgilerine yer verilen taşınmazı 300.000,00 TL bedel karşılığında davalıdan satın aldığını, sözleşmenin 7 nci maddesiyle, sözleşmeye konu taşınmazın 10.07.2016 tarihinde teslim edileceğinin, gecikme halinde gecikilen her ay için 7.000,00 TL cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, keza davalıyla dava dışı Mavi Akademi İstihdam Yönetim Dan.

Eğt. Hiz. Tic. Ltd.

Şti. arasında 11.03.2016 tarihinde akdedilen taşınmaz satış sözleşmeyle; davalının, sözleşmede bilgilerine yer verilen bağımsız bölümü adı geçen şirkete sattığını, belirtilen sözleşmede, sözleşmeye konu taşınmazın 10.07.2016 tarihinde teslim edileceğinin, gecikme halinde gecikilen her ay için 7.000,00 TL cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin ve dava dışı şirketin satış bedelini ödemesine rağmen belirtilen sözleşmelere konu taşınmazların halen teslim edilmediğini, Mavi Akademi İstihdam Yönetim Dan.

Eğt. Hiz. Tic. Ltd. Şti.'nin, 10.04.2017 tarihli sözleşmeyle, davalıdan olan cezai şart alacağının müvekkiline temlik ettiğini ileri sürerek 126.000,00 TL cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı asıl cevap dilekçesinde; davacının isteği üzerine tavan yüksekliklerinin projeden farklı yapıldığını, bazı geçiş ve merdivenlerin de farklı inşa edildiğini, ek tadilatlar nedeni ile yapı kullanma izni alınmasının 6-7 ay geciktiğini, ek imalatlar nedeni ile imar mevzuatına aykırılıktan dolayı eski haline getirmek için zaman kaybedildiğini, alacağın temlikinin doğru olmadığını, kira tazminatının fahiş olduğunu, zenginleşme aracı olarak kullanamayacağını, mahallinde yapılan tespite itiraz edildiğini, ek imalatların hiç değerlendirilmediğini, teslim alınması için ihtarname gönderildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafın zamanında teslim edilmeyen bağımsız bölümlere ilişkin olarak cezai şart talep ettiği, davanın reddine karar verildiği, istinaf incelemesi sonrasında cezai şartın istenebileceği, inceleme yapılarak hüküm kurulması gerektiği belirtilerek kararın kaldırıldığı, dosyadaki delillerin değerlendirildiği, ilave delil toplanmasını gerektirir durum olmadığı, taraflar arasındaki sözleşmede cezai şartın öngörüldüğü, bağımsız bölümlerin zamanında teslim edilmediği,

proje aykırılığının ortaya çıkardığı gecikmenin davalıyı bağlayacağı, her ne kadar belirlenen cezai şart bedeli ortalama kira bedelinin üstünde ise de tacir olan tarafın cezai şartın fahiş olduğunu öne süremeyeceği, tacirin bu şartı düşünerek ve müzakere ederek kararlaştırdığının kabul edileceği gerekçesiyle, davanın kabulüne, 126.000,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle.

Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararında; cezai şart alacağının oluşup oluşmadığının, oluşmuş ise ne miktarda oluştuğunun belirlenmesi için delillerin toplanması gerektiğinin belirtildiğini, mahkemece herhangi bir inceleme yapılmadan karar verildiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 237 nci, 1435 sayılı Tapu Kanunu'nun (1435 sayılı Kanun) 26 ncı ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 706 ncı maddesinde;

satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılacağının açıklandığını, bu şekil şartının kamu düzenine ilişkin olduğunu, sözleşme bakımından geçerlilik şartı taşıdığını, satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğunu, tapuda resmi devir sırasında adi sözleşmeye ilişkin şerh konulmadığını, geçersiz olan sözleşmenin dürüstlük kuralına aykırılıktan bahisle geçerli addedilmesinin doğru olmadığını, asıl sözleşme geçersiz olduğundan cezai şart hükmünün de geçersiz olduğunu belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve kanuna aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde belirtilen hususları tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesiyle öngörülen cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237 nci maddesi, 4721 sayılı Kanun'un 706 ncı maddesi ve 1435 sayılı Kanun'un 26 ncı maddesi. 3. Değerlendirme 1.Dava, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesiyle öngörülen cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.

2.6098 sayılı Kanun'un 237 nci maddesine göre taşınmaz satış sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi şart olup anılan Hüküm, bir geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Bu nedenle tapulu taşınmazların harici satış yoluyla devri mümkün değildir. Dolayısıyla düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan bir sözleşme geçerli kabul edilemez.

3.Davaya konu uyuşmazlığa neden olan ve her ikisi de 11.03.2016 tarihinde akdedilen taşınmaz satış sözleşmeleri, resmi şekilde yapılmadıkları için geçerli kabul edilemez. Belirtilen sözleşmelere konu taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devirlerinin tamamlanmış olması da geçersiz olan bu satış sözleşmelerine geçerlilik kazandırmaz. Bunun yanında tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcılar tarafından tapu siciline 11.03.2016 tarihli adi yazılı sözleşmelere ilişkin bir şerh de konulmamıştır. Bu nedenle geçersiz olan adi yazılı taşınmaz satım sözleşmelerinde yer alan cezai şarta ilişkin hükümler de geçersizdir. Nitekim Yargıtay (Kapatılan) 19. Hukuk Dairesinin 02.07.2013 tarih, 2013/10248 E. ve 2013/12358 K. sayılı ilamında da aynı sonuçlara ulaşılmıştır.

4.Bu itibarla, İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemelerince, yukarıda belirtilen gerekçeler doğrultusunda davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,