Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2023/2648 K.2024/6420

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar asıl ve birleşen davada davacı mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

I. DAVA

1-Asıl davada davacı dava dilekçesinde; ortağı olduğu davalı Tusso İnşaat Kollektif Şirketi'ne ait taşınmaz üzerinde inşaat yapımı için davalılar ... ve ... ... ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeyle taşınmaz üzerinde yapılacak 120 adet daire ile 20 adet dükkandan oluşan bağımsız bölümlerden K1, K2, K3 ve K4'ün tamamının, K5, K6'nin 5, 6, 7. katlarının tamamı ile 8. kattan bir daire olmak üzere 55 adet dairenin ve K1, K2, K3 ve K4'ün altındaki 8 adet dükkanın davalı yükleniciye,

kalan 65 adet daire ile 12 adet dükkanın arsa sahibi Tusso İnşaat Kollektif Şirketi'ne verilmesinin kararlaştırıldığını, ancak daha sonra şirket merkezinin taşınmasıyla birlikte müvekkilinin şirket yönetiminden uzaklaştırıldığını ve bu süreçte davalı Tusso Şirketini temsilen diğer davalı ... ile davalı ... İnşaat Turizm Ticaret ve Sanayi Ltd.

Şti. arasında Ankara 8. Noterliğinin 09.12.2002 tarihli 13118 yevmiye nolu taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeyle davalılar ... ve ... ... ile imzalanan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine aykırı şekilde inşaata konu taşınmazdaki şirket hissenin tamamının çok düşük bir miktar karşılığında devrinin vaadedildiğini, bu sözleşme nedeniyle Tusso Şirketinin yapılan inşaattan 15 daire ve 8 dükkan daha az almak durumunda kaldığını, müvekkilinin tüm bu işlemlerden sonra şirket genel merkezine davet edildiğinde süreçten haberdar olduğunu ileri sürerek,

Ankara 8.Noterliğinin 09.12.2002 tarihli 13118 yevmiye nolu taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi nedeniyle davalı Tusso Kollektif Şti.nin uğramış olduğu zararın tazminini talep etmiş.

04.06.2012 tarihinde sunduğu dilekçesiyle, yapılan işlemler nedeniyle şirketin 15 daire ve 8 dükkan daha az aldığını, şirket ortaklarından M. ... ... ve davalıların şirketten mal kaçırmak için satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını, şirkete ait taşınmazların çok düşük bedellerle M. ... ...'ın akrabalarına da muvazaalı olarak satıldığını,

ayrıca şirket ana sözleşmesi gereği şirket arsasını ancak ortaklar kurulunun alacağı kararla devredilebileceğinden ortaklardan sadece ...'ın imzasını taşıyan Ankara 8.Noterliğinin 09.12.2002 tarihli 13118 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesinin muvazaa nedeniyle iptali gerektiği gibi mutlak butlanla batıl da olduğunu ileri sürerek, bu satış vaadi sözleşmesi nedeniyle Tusso Kollektif Şirketinin edinemediği 15 daire ve 4 dükkana ilişkin satış işlemlerinin iptaline ve taşınmazların Tusso Kollektif Şirketine tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2-Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde, asıl davada anılan taşınmaz üzerinde oluşan K1 Blok 2 no'lu daire, K2 Blok 2, 3, 8, 14 ve 24 no'lu daireler, K3 Blok 22, 26, 28 no'lu daireler, K4 Blok 10, 25 ve 27 no'lu bağımsız bölümlerin Tusso İnşaat Kollektif Şirketi'ne ait iken davalılara şirket ortaklarından M. ... ... tarafından muvazaalı olarak devredildiğini ileri sürerek anılan taşınmazların yapılan satışlarının iptaliyle Tusso İnşaat Kollektif Şirketi adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde her bir taşınmaz için ayrı ayrı 1.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalılar ... ... ... ve ... İnşaat Turizm Ticaret ve Sanayi Ltd.

Şti. vekili cevap dilekçesinde; davanın süresi içerisinde ve yetkili mahkemede açılmadığını, davacının şirket ortağı olarak şirket kararının iptalini talep edebileceğini, dolayısıyla taraf ehliyetinin olmadığını, inşaat sözleşmesinin davacının şirket yetkilisi olduğu dönemde ve katılımıyla akdedildiğini, Tusso İnşaat Kollektif Şirketi'nin o dönemdeki ekonomik sıkıntılarını aşmak üzere sattığı bağımsız bölümleri müvekkilinin bedellerini ödeyerek satın aldığını, tüm işlemlerin de 2003 yılı bilançolarında gösterildiğini, bilançolarda imzası bulunan davacının satış işlemlerinden haberdar olduğunu,

müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ekleri gereğince alması gerekenden eksik daire aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

2.Asıl davaya cevap veren diğer davalılar davanın reddini istemiştir.

3.Birleşen davada davalılar ... ve ... vekili ile davalılar ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımı süresinden sonra ikame edildiğini, müvekkillerinin bedelini ödeyerek taşınmazları edindiklerini, taşınmaz üzerinde ilk olarak 180 daire yapılması düşünüldüğünden her bir tapunun 180 pay olacak şekilde ayarlandığını, ancak daha sonra 120 daire yapılmasıyla birlikte gerçek maliklerin 120/180 pay, Tusso Şirketinin ise 60/180 paya sahip olarak tapuya kaydedildiğini, Tusso Şti.'nin gerçekte malik olmayıp kayden malik göründüğünü savunarak davanın reddini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde, taraflar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve sonrasında akdedilen 25.09.2000 tarihli, 14.09.2001 tarihli, 07.02.2002 tarihli ve 19.06.2002 tarihli ek sözleşmelerin şirket yetkililerince ana sözleşme ve yetkileri dahilinde akdedildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasından sonra 25.09.2000, 14.09.2001 ve 07.02.2002 tarihli ek sözleşmelerin davacı imzasını da içerdiği,

her ne kadar 09.12.2002 tarih ve 13118 yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı olduğu ve bu sözleşme kapsamında kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre daha fazla daire devredildiği iddia olunmuş ise de davalılara 09.12.2002 tarih 13118 yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmesi kapsamında daire devri yapılmadığı, hatta ek sözleşmelere göre verilmesi gereken 65 daire ve 8 dükkandan 50 daire ve 8 dükkan devri verildiği,

üçüncü kişilere ... olması sebebiyle yükleniciye verilmeyen 15 daire yerine 7561 ada 10 parselde kayıtlı taşınmazla 7560 ada 9 parselde kayıtlı taşınmazın ½ hissesi verilerek kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeden ... yükümlülüklerin bu şekilde yerine getirildiği, 09.12.2002 tarihli harici anlaşmadan da anlaşıldığı üzere teminat amaçlı olarak akdedilen 09.12.2002 tarih ve 13118 yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmesi doğrultusunda işlem de yapılmadığı,

birleşen dava dosyasında dava konusu kılınan bağımsız bölümlerin satış akit tablosundaki satış değeriyle satış tarihindeki rayiç değerlerinin tespit edilmesi yönünde bilirkişi heyeti görevlendirilmiş ise de yapılan çalışmada satışı yapılan dava konusu dairelerin dava konusu olmayan dairelerle birlikte ... oldukları, her bir daire için ayrı ayrı satış bedeli belirlenmeyip dava konusu olan ve olmayan bütün daireler için tek bir satış bedeli belirlendiğinden bazen de bir kısım dairelerin hisse hisse satıldığı anlaşıldığından bu durumda davaya konu dairelerin satış bedelinin belirlenmesinin de imkansız olduğu anlaşıldığından,

bozma sonrası yeniden dinlenen tanık beyanlarına göre de; dava konusu 7560 ada, 8 parseldeki bağımsız bölümleri satın alan davalılar ile davalı Tusso İnşaat şirketi yöneticileri olan ... ... ..., ... ... ve ... ... arasındaki akrabalık ilişkisi olduğu anlaşılmakla birlikte, davalıların satın alım gücü olmadığı, satış yolu ile devir işleminin gerçekte gizli bir bağış niteliğinde olduğu ve Tusso Şirketi adına ... ... ... tarafından tapuda gerçekleştirilen bu devir işlemi nedeniyle irade sakatlığının oluştuğu konusunda kesin kanaat verecek bilgilerinin olmadığı,

buna ilişkin beyanlarının varsayımsal nitelikte tahmine dayalı bilgiler olduğu görülmekle; asıl davada davalı Tusso Kollektif Şirketi aleyhine açılan davanın husumet, asıl ve birleşen davada diğer davalılar aleyhine açılan davanın ise iptali gereken ve tazminatı gerektiren bir tapu devri bulunmadığından reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle asıl davada davalı Tusso İnşaat Kollektif Şirketi ... ...-A ... ... ve Ortakları hakkında açılan davanın husumetten reddine, diğer davalılar yönünden açılan davanın reddine, birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı ... mirasçıları vekilince temyiz edilmiştir.

IV. TEMYİZ İNCELEMESİ

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, şirkete ait taşınmazlara ilişkin satış işlemlerinde murazalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. 2. İlgili Hukuk 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (818 sayılı Kanun) 18 inci maddesi.

3. Değerlendirme 1. Dosyadaki yazılara, İlk Derece Mahkemesince 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre davacı ... mirasçıları vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Dava, şirkete ait taşınmazların satışının muvazaa nedeniyle iptali ve şirket adına tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece alınan tanık beyanlarında dava konusu taşınmazları devralan davalı ...'ın şirket yöneticisi ... ... ...'ın eşinin kardeşinin oğlu, davalı ...'ün şirket ortaklarından ... ...'ün eşi, davalılar ... ..., ... ..., ...'nun şirket ortaklarından ... ...'nun çocukları olduğu, davalıların davaya konu taşınmazları satın alabilecek ekonomik güçlerinin bulunmadığı ifade edilmiştir.

Bu durumda devir bedelleri ile taşınmazların satış tarihindeki gerçek değeri arasında açık bir orantısızlık bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, davalılar ile şirket yöneticisi ve ortakları arasında akrabalık ilişkisi bulunduğu sabit olmakla tapuda yapılan satış işlemlerinin gerçekte gizli bir bağış niteliğinde olduğunun kabulü gerekirken Mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.