Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2023/6171 K.2025/211

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildi. Duruşma için belirlenen 14.01.2025 günü hazır bulunan tüm davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip, gereği düşünüldü.

KARAR

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde. Van İli, Merkez İlçesi, ...

Mahallesi, 24 Pafta,730 Ada, 33 Parsel sayılı taşınmazın tapuda dava dışı ... adına kayıtlı iken müvekkilleri ile dava dışı ... arasında taşınmaz üzerinde inşa edilecek binada bulunan daire ve dükkanların satışı konusunda sözleşme imzalandığını, müvekkillerinin sözleşmenin kendilerine yüklemiş olduğu bedel ödeme borcunu yerine getirmelerine rağmen dava dışı satıcının tapuda devir işlemi yapmadığını, davaya konu taşınmaz üzerinde dava dışı ... Kuyumculuk ve Paz. San. Tic.

A.Ş.'nin davalı bankadan kullandığı kredinin teminatı olarak davalı banka lehine ipotek tesis ettiğini, müvekkilleri tarafından dava dışı ... aleyhine mülkiyetin tespiti ve tapu iptali ile tescil talepli açılan davaların kabulüne dair verilen kararların kesinleşmesi üzerine müvekkilleri adına tapuda tescil yapıldığını, davalı bankanın ipoteğin tesis edildiği tarihte ipotek ettirilen taşınmaz üzerinde bina inşa edildiğini, binada bulunan daire ve dükkanların müvekkillerine satıldığını bildiği halde ipotek karşılığı kredi vererek kötü niyetle hareket ettiğini,

ödenmeyen kredi borcu sebebiyle müvekkillerine ipoteğin paraya çevrileceğinden bahisle ihtarname yolladığını ileri sürerek müvekkillerinin davalı bankaya borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı banka vekili cevap dilekçesinde; davacılar ile dava dışı satıcı arasında yapılan sözleşmelerin şekil şartına aykırı olması sebebiyle geçersiz olduğunu, tapu siciline aleniyet ilkesi bulunduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu ipoteğin 21.03.2010 tarihinde tesis edildiği, davacıların ise dava konusu taşınmazı ipotek tarihinden önceki tarihte haricen satın alıp fiilen kullanmaya başladıkları, su abonelik tarihlerinin 05.06.2009 tarihi olduğu,

bankanın basit bir araştırma ile ipotek tesis edilen taşınmaz üzerinde yapının yapıldığı ve yapıda konutu satın alan kat maliklerinin oturduğunu rahatlıkla tespit edebileceği, basiretli bir tacir gibi davranması gereken ve her türlü hukuki ve maddi olanağa sahip olan davalı bankanın bu araştırmayı yapmadan ipotek tesis etmesinin iyi niyetli bir hareket olarak değerlendirilemeyeceği, bankanın kusuru nedeniyle bağımsız bölümü ipotek tarihinden önce satın alarak kullanmaya devam eden davacıların ipotek borcundan dolayı sorumlu tutulamayacakları,

her ne kadar davacıların satın aldıkları tarihte taşınmaz üzerinde 01.11.2007 tarihli ipotek mevcut olsa da bu ipoteğin 19.03.2010 traihinde davacıların taşınmazı satın almalarından sonraki tarihte terkin edildiği, terkinden sonra tesis edilen 23.03.2010 tarihli ipotekten davacıların sorumlu olmayacakları, ekspertizin araştırması sırasında davacıların taşınmazı fiilen malik olarak kullandıkları halde davalı banka eksperinin taşınmazın halihazırda mülk sahibi olarak kullanıldığını belirterek ipotek tesis edilmesine sebebiyet verdiği,

taşınmazın fiilen kimin tarafından kullanıldığının ipotek tesis işlemi sırasında banka yetkilileri tarafından bilindiği veya bilinmesinde ağır ihmal gösterildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davacıların taşınmaz üzerinde konulan ipotekten dolayı davacı bankaya karşı borçlu bulunmadıklarına karar verilmiş, hüküm davalı banka vekilince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların ipotek tesisinden önce müteahhitlik yapan Şehabettin Ağaoğlu'ndan adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazda yapımına başlanılan bağımsız bölümleri satın aldıkları, ipotek tesisi sırasında davalı bankanın taşınmazın mevcut durumu hakkında ekspertiz raporu düzenlettirdiği, 11.03.2010 tarihinde taşınmazın 7 katlı dükkan ve daire vasfında olduğu, kat irtifakının bulunmadığı, hali hazırda mülk sahibi tarafından kullanıldığının tespit edildiği,

basiretli tacir gibi hareket etmesi gereken davalı bankanın kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan gerekli araştırmayı yapması gerektiği, arsa üzerinde bulunan yapı ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediğinin ve mevcut durumdan haberdar olmadıklarının ileri sürülemeyeceği, krediye karşı taşınmazını teminat gösteren dava dışı Şehabettin Ağaoğlu'nun müteahhitlik yaptığı, bankaca gerekli analizlerin yapılması gerektiği, taşınmazda bulunan bağımsız bölümlerin ipotek tesis tarihinden önce davacılar tarafından kullanıldığı,

davalı bankanın iyi niyetli üçüncü kişi olarak tapuya güven ilkesinden somut olayda yararlanamayacağı gerekçesiyle davalı banka vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiş, hüküm davalı banka vekilince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Dava ve Hukuki Nitelendirme

Dava, menfi tespit istemine ilişkindir.

B.Değerlendirme ve Gerekçe

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı hüküm altına alınmıştır.

Davaya konu taşınmaz dava dışı ... adına kayıtlı iken davalı banka tarafından bu kayda güvenilerek taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmiş olup taşınmaz maliki ile davacılar arasında akdedilen, tapuya şerh edilmeyen taşınmaz satım vaadine ilişkin sözleşmelerin, tapu kaydına güven ilkesi karşısında davalı banka yönünden bir hüküm ifade etmeyeceği açıktır.

Her ne kadar davacılar, sonraki aşamalarda muhtelif tapu iptal ve tescil davaları ile bağımsız bölümlere malik olmuş iseler de bu kazanımın taşınmaz kaydı üzerindeki ipotek yükü ile birlikte olduğu tartışmasızdır. Bu itibarla Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, hükmün temyiz eden davalı banka yararına bozulması gerekmiştir.