Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2024/2382 K.2025/970

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 04.04.2012 tarihli "Gayrimenkul Satış Sözleşmesi" akdedildiğini, müvekkilinin maliki olduğu taşınmazın davalıya 17.04.2012 tarihinde 2.225.000,00 TL'ye satıldığını, 2.025.000,00 TL'sinin ödendiğini, kalan 200.000,00 TL için senet tanzim edildiğini, 200.000,00 bedelli borcun sözleşme tarihinde bir ABD doları 1,785 TL olmak üzere dolara bağlandığını, müvekkilinin asıl alacağının 112.045,00 Amerikan doları olduğunu, alacağın tahsili için davalı hakkında başlatılan takibe itirazın haksız olduğunu, davalı tarafından müvekkiline gönderilen 19.06.2019 ihtarnamede,

tapu devri yapılmakla birlikte sözleşmede belirtilen yükümlülüklerin yerine getirilmediği ve tüm harcamaların davalı tarafından yapılmış olduğunun ifade edilerek 200.000,00 TL için tanzim edilen senedin geçerliliğinin kalmadığını ve hükümsüz olduğu belirtilerek iadesinin istendiğini, 24.06.2019 tarihinde gönderilen cevabi ihtarname ile müvekkilinin tapuyu devretmesi ile tüm tasarruf yetkisinin tapuyu devralan kişiye geçmiş olduğunun ve o tarihten itibaren müvekkilinin tasarruf yetkisinin kalmadığının beyan edildiğini,

ayrıca davalı tarafça taşınmazla ilgili bir harcama var ise bildirilmesi ve makul seviyede belgeli harcamaların kendilerince kabul edilmesi halinde bakiye satış bedelinden düşüleceğinin ve kalan satış bedelinin ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 gün içinde kendilerine ödenmesi hususunun bildirildiğini, davalının ihtarnamede belirtilen süre içerisinde herhangi bir ödemede bulunmadığını, itiraz etmediğini ve bu sebeple temerrüde düştüğünü, müvekkilinin elinde olmayan sebeplerle ve kusuru olmaksızın yani taşınmazın satılmasından sonra tasarruf yetkisinin ortadan kalkması sebebiyle sözleşmede belirlenen işlemleri yapamadığını,

müvekkilinin borçlu şirketten 112.045,00 USD alacaklı olduğunu ileri sürerek itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşme geçerli sayılırsa, davacının üzerine düşen edimini yerine getirmediğini, sözleşmede "...taşınmazın tamamı satılacak, satıcı tarafından tüm bedelleri ödenerek ekte sunulu imar durum belgesi gereği tüm işlemler yerine getirilecek, ödemesi gerekli tüm bedeller davacı tarafından ödenecek ve taşınmaz davacı tarafından inşaat yapımına hazır hale getirilecektir.

Sözleşmede belirtilen bakiye bedel olan 200.000,00 TL bu durumda ödenecektir, sözleşmeden itibaren 90 gün içerisinde satıcı yola terk işlemlerini yapacak, A ve C ile gösterilen parçaların ihdasını gerçekleştirecek, 2896 nolu parsele ilişkin tevhid işlemlerini yapacaktır. İhdas bedelleri satıcı tarafından Bornova Belediyesine ödenecektir. 2896 parsel maliklerine ödenmesi gerekli tüm bedelleri satıcı ödeyecektir.

Yola terk, yoldan ihdas ve tevhid işlemleri için başta haritacı olmak üzere gerekli tüm kurumlara ödenmesi gereken her türlü ücret, vergi, harç, resim vs.bedeller yine satıcı tarafından ödenecektir.

Tevhid için gerekli alım bedelleri yine satıcı tarafından ödenecektir" ediminin öngörüldüğünü; ancak davacının taşınmazdaki hissesini müvekkili şirkete sattıktan sonra bu yükümlülüklerin hiçbirini yerine getirmediğini, müvekkili tarafından ortaklığın giderilmesi davası açıldığını ve sonuçlandığını, taşınmazın ihale yoluyla 01.04.2019 tarihinde 821.000,00 TL bedelle müvekkili şirkete kaldığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasındaki 04.04.2012 tarihli sözleşmenin 4-c maddesine göre "taşınmaz inşaat yapılabilir hale getirildikten sonra 200.000,00 TL...ödenecektir" hususuna, diğer maddelerde ihdas ve tevhid işlemlerinin, ihdas ve tevhid bedellerinin satıcı tarafından şirket adına gerçekleştirileceği, bu konuda başta haritacı olmak üzere tüm kurumlara ödenmesi gereken ücret, vergi, resim, harçların şirketten talep edilemeyeceği, işlemlerin tapu devrinden itibaren 90 gün içinde yerine getirileceği,

alıcı şirketin inşaat başlaması için yapılması gerekli her türlü işlemi yapmak için harcadığı tüm bedelleri bakiye ödenecek 200.000,00 TL bedelden düşeceği, harcanan bedel 200.000,00 TL yetmez ise harcanan fazla bedelin alıcıdan talep edilebileceği, eğer harcanan bedel 200.00,00 TL den daha az ise harcanan bedelin 200.000,00 TL den düşülerek kalan bedelin alıcıya verileceği, taşınmazın inşaat yapımına hazır hale gelmedikçe ne kadar süre geçerse geçsin satıcının alıcı şirketten bakiye bedel talebinde bulunamayacağı,

alıcı şirketin satıcıya bakiye 200.000,00 TL ya da 200.000,00 TL den harcanmayan bedeli ödemek durumunda kalır ise sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle 200.000,00 TL nin Amerikan dolarına çevrileceği ve harcanan bedellerin dolar üzerinden düşülerek geriye kalan bedelin dolar kuru üzerinden ödeneceği vs.hususların kararlaştırıldığı, icra takip tarihi, dava tarihi itibariyle ve halen sözleşme konusu arsanın inşaat yapılacak hale gelmediği,

taraflar arasındaki uyuşmazlığın niteliği ve kapsamı, davalı tarafından yapılan ödemelerin tutarı, imar durumu nedeniyle sözleşmenin taşınmazın inşaatın hazır hale getirilmesi şartının kısa sürede gerçekleştirilmesinin mümkün olmaması, ahde vefa ilkesi gereğince sözleşmeyi yapan tarafların sözleşme hükümleri ile bağlı olmalarının gerekmesi, bu aşamada tarafların bakiye 200.000,00 TL karşılığı 112.045,00 USD alacak borç durumunun tasfiyesinin ve tespitinin mümkün olmadığı, ancak tarafların iradesi dışında kalan imar durumunun çözümü ve buna bağlı sarfedilecek giderler sonrasında kesin alacak borç durumunun tespitinin mümkün olduğu,

böylece dava dayanağı icra takibine vaki itirazın usule uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm, taraflarca istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile İlk Derece Mahkemesi kararının hukuka uygun olduğu gerekçesiyle tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş, hüküm taraflar vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Dava ve Hukuki Nitelendirme

Dava, harici gayrımenkul satım sözleşmesinden kaynaklanan bakiye bedelin tahsili konusundaki icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına ve özellikle taraflar arasındaki 04.04.2012 tarihli gayrimenkul satım sözleşmesinin (k) bendindeki "Taşınmaz inşaat yapımına hazır hale gelmedikçe iş bu sözleşme üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin satıcı, alıcı şirketten bedel talebinde bulunamaz" düzenlemesi de dikkate alındığında, takip tarihi itibarı ile taşınmazın inşaat yapımına hazır hale getirilmediği anlaşılmakla talep edilebilecek muaccel alacağın bulunmamasına,

bu hususun dava şartı olmasına, sonucu itibarı ile verilen kararın ve hükmedilen maktu vekâlet ücretinin hukuka uygun olmasına göre, yapılan istinaf başvurularının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b(1) hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.