Yargıtay 11. Hukuk Dairesi E.2025/1015 K.2025/5896

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında "Protokol" başlıklı adi yazılı anlaşma ile davalıya ait üzerinde karkas üç katlı bina bulunan ...

159 12... parsel sayılı taşınmazların 17.000.000,00 TL karşılığında satımı,taşınmazlar devredilinceye kadar belirlenen bedel karşılığında kullanılması konusunda anlaşmaya varıldığını, taşınmazları teslim aldığında 1.500.000,00 TL'nin üzerinde gider yaptığını, imzalanan sözleşme yürürlükte olmasına rağmen davalının sözleşmeyi iptal ettiğini bildirdiğini, davalı şirketin sayısız fesih beyanının akabinde müvekkili şirketin 12... tarihli ihtarnamesi ile "sözleşmenin halen yürürlükte olduğunu" ihtar ettiğini, müvekkilinin ihtarı sonrasında ise davalı şirketin cevabi ihtar ile "müvekkili şirketin ödemelere riayet etmediğini,

bunun protokolün 3. maddesinin ihlali olduğunu ve bu sebeple 01.07.2017 tarihli protokolün alım satıma yönelik kısmının ihtarın tebliğinden itibaren feshedildiğini, sözleşme ilişkisinin kira ilişkisine döndüğünü, kira mahsuplaşması yapılması gerektiğini ve tapu devir yükümlülüğü kalmadığını" ihtar ettiğini, davalının imar affı sebebiyle taşınmazların değeri arttığından sözleşmeye bağlı kalmak istemediğini ileri sürerek,

davalıya ait taşınmazların tapularının iptali ile müvekkili şirket adına tesciline, tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul görmemesi durumunda davalının kusuru ile müvekkilinin uğradığı zararlar nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla toplam 17.000.000,00 TL'nin faiziyle birlikte müvekkili şirkete ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davacı vekili 02.01.2019 tarihli dilekçesiyle birincil terditli talebi tapu iptali talebinden vazgeçerek talebini ödenen bedellerin ve taşınmazlara yaptığı masrafların iadesine hasretmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının sözünü ettiği Protokolden kaynaklanan alım-satım/kira ilişkisinden bağımsız olarak, taraflar arasında yapılan mal alışverişi nedeniyle müvekkilinin alacaklı olduğunu, 01.07.2017 tarihli protokolden kaynaklı ihtilafta söz konusu protokole istinaden davacı tarafından davalıya 17.000.410,00 TL tutarlı çeklerin teslim edildiğini, bir kısmının dava tarihine kadar ödendiğini, fakat alım-satımın gerçekleşmeyeceği anlaşıldığından kiraya dönen ilişkide mahsuplaşma zaruri hale gelince, davalının iadesi gereken çekleri davacıya geri götürdüğünü,

davacının 14.11.2018 tarihinde sadece şahsi çekleri geri aldığını, diğer çeklerini geri almadığını, sonrasında çeklerin tamamını geri almadan sadece 1.400.000,00 TL miktarında çeki geri aldığını, dava tarihi itibariyle 2.434.500,00 TL'lik çek tutarının ödendiğini, 12.900.000,00 tutarlı çeklerin tahsil edilmeden davacıya iade edildiğini,fesih ihtarı tarihine kadar davacının 18 adet çeki gününde ödememesi nedeniyle protokolün davalı tarafından haklı olarak feshedildiğini, davacının, sanki tüm çekler ödenmiş gibi 17.000.000,00 TL tutarındaki alacağın ödenmesini talep ettiğini,

davalının davacıdan 760.000,00 TL cari hesap alacağı ile 1.784.160,00 TL kira alacağı mevcut olduğunu, alacağın artma riski olduğu için davalının “mahsuplaşmayı” derhal yaptığını, kalan çekleri davacıya iadeye sunduğunu, davacının ise sadece 12.900.000,00 TL bedelli çeki iade aldığını.

2.434.500,00 TL'den cari hesap ve kira alacağı mahsup edilince davalının halen alacaklı olduğunu, 30.06.2018 tarihli 4 adet gününde ödenmeyen çekin davalı hesabına 06.07.2018 tarihinde ödediğini, 18.10.2018 tarihli fesih ihtarnamesinin davacıya tebliğ edildiği 22.10.2018 tarihi itibariyle protokolün satıma ilişkin kısmının feshedildiğini, fesih sonrası Protokolün 8 nolu maddesi uyarınca taraflar arasındaki akdi ilişkisinin kira akdi ilişkisine döndüğünü;

aynı ihtarnameyle davalıya, “kira ödemelerinin” ve “mahsuplaşmanın” yapılmasının ihtar edildiğini, ne var ki davacının, mahsuplaşma sürecini beklemeden, fesih ihtarının kendisine tebliğinden 4 gün sonra, huzurdaki davayı açtığını, davanın açılmasına sebebiyet verilmediğini, davacının taşınmaza yaptığı masrafları davalının onayı dışında yaptığını, bu nedenle bunların bedelinin ödenmesini talep hakkının bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının, davacıya keşide ettiği 18.10.2018 tarihli ihtarnameyle, davacının alım-satım bedelinin ödenmesi için verdiği çekleri gününde ödemediği gerekçesiyle sözleşmeyi feshettiği, işbu ihtarın davacıya tebliğ edildiği 22.10.2018 tarihi itibariyle, “alım-satım sözleşmesi"nin feshedildiği, protokolün 8 nolu maddesinde yer alan “kira anlaşmasına” ilişkin hükümlerin yürürlüğe girdiği, ilişkinin kira ilişkisine döndüğü, davalının taşınmazı kira ilişkisi kapsamında halen kullanmakta olduğu,

tahsil edilemeyen çek bedelinin aynı gün hesaba havale edilmemesinin protokol hükmünün ihlali niteliğinde olduğu, davalının alım satım sözleşmesini haklı olarak feshettiği, protokolün 3. ve 8. maddeleri dikkate alındığında alım satım sözleşmesi geçmişe etkili olacak şekilde geçerliliğini yitirdiğinden 01.07.2017 tarihinden itibaren kira ilişkisine dönüştüğü, alım satım anlaşması geçmişe etkili olacak şekilde ortadan kalktığı için tasfiyenin gerektiği,

protokolün 8. maddesi gereği alım satım için verilen çeklerin kira ilişkisine mahsup edileceği kararlaştırılmasına rağmen,davalı tarafından 18.10.2018 tarihli ihtar ile kira ödemelerinin ya da mahsuplaşma yapılması ihtar edilmiş ise de; davacı tarafça mahsup işlemi beklenmeden fesihten 4 gün sonra 26.10.2018 tarihinde işbu davanın açıldığı, her ne kadar bilirkişi tarafından davacının dava tarihi itibariyle davalıdan 537.044,78 TL alacaklı olduğu tespit edilmiş ise de; davacı tarafça mahsup işlemleri yapılmadan açılan davanın alacak talebi yönünden erken bir dava olup;

dava tarihinden sonra da mahsuplaşmaların devam ettiği ve 13.900.000,00 TL bedelli çeklerin iade edildiği, kira ilişkisinin de devam ettiği dikkate alındığında davacının dava tarihinde alacak talebinde haklı olmadığı, davacının taşınmazda yaptığını iddia ettiği harcamalara yönelik talebi yönünden ise; davacı tarafından taşınmazın kiracı sıfatıyla halen kullanıldığı anlaşıldığından taşınmazı tahliye etmeden yaptığı masrafların ödemesini talep edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ödemelerde gecikme nedeniyle protokolün satım hükümlerinin davalı tarafça haklı olarak fesih edildiği, davacının davalının ihtarına rağmen yapılan satım bedeli ödemeleri için davalıya başvurduğuna ilişkin bir belge sunulmadığı bu nedenle dava tarihi itibariyle haklı kabul edilemeyeceği, dava tarihinden sonra alınan çeklerin iadesinin gerçekleştiği, süregelen kira ilişkisi devam ettiğinden yapılan ödemelerin ve taşınmaza yapılan masrafların iadesi için açılan davanın erken olduğu, ifa zamanı gelmediğine ilişkin kararda hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Dava ve Hukuki Nitelendirme

Dava, tapuda kayıtlı gayrimenkulün satış bedeline ilişkin çeklerin ödemesi tamamlanıncaya kadar mülkiyetinin davalıda kalmasını, protokol yürürlükte kaldığı sürece taşınmazın davacıya kiralanmasını, ödemelerde gecikme durumunda da satım hükümlerinin yürürlükten kalkması ile kira ilişkisinin devamını öngören adi yazılı şekilde düzenlenen protokole dayalı yapılan ödemelerin ve taşınmaza yapılan faydalı masrafların istirdadına ilişkindir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına göre yapılan istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b(1) hükmü uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.