Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2011/26281 K.2012/5274

Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü :

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38.maddesi gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise H.U.M.K., Avukatlık Kanunu, B.K.’nun vekalet akdine ilişkin hükümlerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun olmadıkça yöneticinin, 634 Sayılı Yasada sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi bulunmadığından apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu nedenle kural olarak yöneticilik hakkında icra takibi yapılması mümkün değildir.

Ancak, 634 sayılı Yasanın 35. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulun yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderlerı yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir.

Şu husus da belirtilmelidir ki yönetici, vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.

Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur.

Öte yandan, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20.maddesi hükmüne göre, kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı, çatı onarımı, mantolama v.s.), yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça diğer kat malikleri ile birlikte eşit olarak sorumludur.

Somut olayda İstanbul Yargı Apartmanı tarafından düzenlenen bonolara dayalı olarak yönetim aleyhine kambiyo senetlerine mahsus haciz yolu ile icra takibine geçilmiş, yönetim aleyhindeki takip kesinleştikten sonra borcun ödenmemesi üzerine kat maliklerine İİK’nun 89/1. maddesi gereğince haciz ihbarnamesi gönderilmiş, akabinde kat maliklerinin taşınmazları üzerine haciz konmuştur.

Apartman yönetiminin alacaklılarına karşı, kat maliklerinin, yönetimle münasebeti sebebi ile 3. şahıs olarak kabulü mümkün değildir. Bir başka anlatımla kat malikleri yönetimle olan ilişkileri bakımından yönetime karşı üçüncü kişi sayılamayacakları için kendilerine İİK.nun 89.maddesine göre haciz ihbarnamesi gönderilemez. Bu durumda kat maliklerine 89/1 haciz ihbarnamesi gönderilip daha sonra taşınmazlarına haciz konması yasal değildir. O halde mahkemece şikayetin kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi isabetsizdir.