Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2014/6365 K.2014/8659

Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Borçlu tarafından taşınmaz ihalelerinin feshi talep edilmiş, mahkemece istemin reddine karar verilmiştir.

İİK.nun 106-144. maddelerinde paraya çevirme ile ilgili hükümler yer almış olup, aynı kanunun 129/1. maddesinde; 1. satışta satış bedelinin, muhammen kıymetin %50'si ile rüçhanlı alacakları, paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılaması zorunlu kılınmıştır. Bu durumda satış bedelinin, tüm icra masraflarını değil, paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini geçmesi gerektiğinin hüküm altına alındığı görülmekte, satış talebinden ihale tarihine kadarki paraya çevirme ve paylaştırma giderlerinin hesaplamada dikkate alınması gerekmektedir.

Birden fazla taşınmazın aynı ilanla satışa çıkarılması halinde, toplam paraya çevirme giderinden satışı yapılan her taşınmaza isabet eden miktar oranlama suretiyle tespit edilerek, ayrıca müstakil harcamalar var ise bedele eklenerek oluşacak sonuca göre İİK.nun 129. maddesindeki koşullara uygun şekilde satışın gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin belirlenmesi gerekir.

Somut olayda, dava konusu 3153 parsel sayılı taşınmaz 15.200,00 TL bedel karşılığında ihale edilmiştir. Taşınmazın tahmini değeri 28.961,25 TL olup %50'si 14.480,63 TL dir. Aynı ilanla satışa çıkartılan üç taşınmaza ilişkin olarak, 296,00 TL tebligat gideri, 894,08.-TL gazete ilan gideri 557,55TL belediye hoparlörü ile yapılan ilan gideri, olmak üzere kıymet takdiri masrafı hariç toplam 1.747,63 TL ortak gider yapılmıştır.

Kıymet takdiri ise ihalesi yapılmayan iki taşınmazı daha kapsamakta olup toplam beş taşınmaz için yapılmıştır.Kıymet takdiri masrafı 380,00 TL dir.

Yapılan masraflar, masrafa konu her işlem bakımından o işleme dahil olan taşınmazların takdir edilen değerlerine oranlandığında 3153 parsel sayılı taşınmaz için toplam 1.096,96 TL masraf yapıldığı, taşınmazın tahmini değerinin %50'si ile satış masrafları toplandığında 15.577,59 TL sonucunun elde edildiği, ihale bedelinin, tahmini değerin %50'sine satış masraflarının eklenmesi halinde oluşan miktarı karşılamadığı anlaşılmaktadır.

İİK. nun 129.maddesi gereğince, bu husus tek başına ihalenin feshi nedeni olup mahkemece re’sen gözetilmelidir. Bu durumda 3153 parsel sayılı taşınmazın ihalesinin feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 1.maddesinde; ''Bu Kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak, plânlı arazi kullanımını sağlayacak usûl ve esasları belirlemektir,''

2.maddesinde; ''Bu Kanun; arazi ve toprak kaynaklarının bilimsel esaslara uygun olarak belirlenmesi, sınıflandırılması, arazi kullanım plânlarının hazırlanması, koruma ve geliştirme sürecinde toplumsal, ekonomik ve çevresel boyutlarının katılımcı yöntemlerle değerlendirilmesi, amaç dışı ve yanlış kullanımların önlenmesi, korumayı sağlayacak yöntemlerin oluşturulmasına ilişkin sorumluluk, görev ve yetkilerin tanımlanması ile ilgili usûl ve esasları kapsar,'' 8.maddesinin 3 ve 4. fıkralarında ise; ''Belirlenen parsel büyüklüğü;

mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz.

Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.

Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Bu araziler hakkında 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu'nun özgülemeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır'' hükümlerinin yer aldığı görülmektedir.

Yasanın amacı tarım arazilerinin çok küçük parçalara bölünerek ülke tarımının zarar görmesini engellemeye yöneliktir. Emredici hükümler içerdiği ve ülkenin geleceğine yönelik düzenlemeler taşıdığı için bu yasa hükümleri kamu düzenine ilişkin bulunmaktadır. Bu nedenle 5403 Sayılı Yasa hükümlerine aykırılık bulunması halinde bu husus ilgililerce ihalenin feshi sebebi olarak ileri sürülebileceği gibi, mahkemece de re'sen nazara alınmalıdır. Aksinin kabulü halinde miras paylarının üçüncü şahıslara satışının ve küçük parçalar halinde ifrazının yolu açılacağı için yasanın hükümleri dolaylı yoldan çiğnenmiş olacaktır.

Böyle bir durumda yapılması gereken iş, alacaklı tarafından İİK'nun 121. maddesine göre icra mahkemesine başvurarak ortaklığın giderilmesi davası açmak üzere yetki almak suretiyle sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açıp satış işlemini gerçekleştirmekten ibarettir.

Somut olayda dava konusu 367 parsel sayılı taşınmazın hisseli olduğu, taşınmazın yüzölçümünün 20 dönümün altında tarım arazisi vasfında olduğu görülmüştür.

O halde, mahkemece 3153 parsel sayılı taşınmaz bakımından ihalenin feshine 367 parsel sayılı taşınmaz bakımından da yukarıda belirtilen yasa hükümleri çerçevesinde değerlendirme yapılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.