Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2020/5852 K.2020/8111

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı ve ihale alıcısı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Alacaklı tarafından başlatılan 4 adet taşınmaza ilişkin ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibinde, borçlunun icra mahkemesine başvurusunda, ... ili ... İlçesi Huzurevleri Mahallesi 7600 ada 8 parsel B blok 16 nolu bağımsız bölüme ilişkin ihalenin feshi talebinde bulunduğu, ilk derece mahkemesince, istemin reddi ile borçlu aleyhine ihale bedelinin % 10’u oranında para cezasına hükmedildiği, borçlu tarafından ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak şikayetin kabulü ile ihalenin feshine karar verildiği, kararın alacaklı ve ihale alıcısı tarafından temyiz edildiği anlaşılmaktadır.

Taşınmaz rehni 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850. maddesine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.

Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin-müşterek rehin, birlikte rehin=Gesaptpfand) denilmektedir. (Köprülü-sınırlı-haklar-İstanbul 1982- 1983,2.bası sh.291 vd.)

Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.

Toplu rehinde amaç, tek bir alacağın tamamının ,birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağın tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşnmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.

4721 Sayılı TMK'nun 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir. (HGK.27.11.2002. T, 12-823/1020 K.)

Takibe dayanak ipotek senetleri ve tapu kayıtlarının incelenmesinde; takibe dayanak 2 adet ipotek senedinin bulunduğu, 10/06/2015 tarih ve 14872 yevmiye numaralı ipotek resmi senedi ile ihaleye ve şikayete konu ... ili ...

İlçesi Huzurevleri Mahallesi 7600 ada 8 parsel B blok 16 nolu bağımsız bölüm üzerinde 2.500.000 TL bedelle, serbest dereceden istifade etmek hakkı ile birlikte 1. dereceden 1. sırada fekki bildirilinceye kadar süreli olmak üzere üst sınır ipoteği tesis edildiği, müşterek ipotek bulunmadığı; bu ipotek senedi ve taşınmazdan ayrı olarak 02/07/2015 tarih ve 16786 yevmiye numaralı diğer ipotek senedi ile takibe konu ... ili ...

İlçesi Kurttepe Mahallesi 7127 ada 15 parsel A blok 4, 5 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin tamamı ile takip dışı taşınmazlar üzerine 6.000.000 TL bedelle, fekki bildirilinceye kadar süreli olmak üzere müştereken üst sınır ipoteği tesis edildiği görülmektedir.

Somut olayda, ihaleye konu taşınmaz üzerindeki ipoteğin, toplu rehin kapsamında olmadığı anlaşıldığından taşınmazın takibe konu diğer taşınmazlardan ayrı olarak satılarak paraya çevrilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gibi bu husus ihalenin feshini de gerektirmez. O halde, Bölge Adliye Mahkemesi'nce, borçlu tarafından istinaf dilekçesinde ileri sürülen ve kamu düzenine ilişkin fesih nedenleri incelenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle ihalenin feshine karar verilmesi isabetsiz olup kararın bozulması gerekmiştir.