Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E.2021/12587 K.2022/5472

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Alacaklı tarafından, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılan ilamlı icra takibine karşı borçlunun icra mahkemesine başvurusunda; tapuyu devralmadan önce ipoteğin tesis edildiğini, borcu olmadığını ileri sürerek takibin iptalini talep ettiği; mahkemece şikayetin reddine karar verildiği, borçlu tarafından ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince borçlunun istinaf başvurusunun kabulüyle; ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak, müşterek ipotek konusu tüm taşınmazlar aleyhine takip yapılmadığı gerekçesiyle takibin iptaline karar verildiği görülmektedir.

Taşınmaz rehni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850.maddesine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.

Konuyla ilgili, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunun 855. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re'sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtır.” denilmektedir.

Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan) kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin - müşterek rehin, birlikte rehin=Gesaptpfand) denilmektedir. (Köprülü-sınırlı-haklar-... 1982- 1983,2.bası sh.291 vd.)

Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.

Toplu rehinde amaç, tek bir alacağın tamamının, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklının alacağın tahsil etmesi asıldır. Rehinli alacaklının teminatı ne denli fazla olursa olsun temelde alacağını ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir.

Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde rehinli alacaklı alacağını tahsil etmişse artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası alacaklı alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.

4721 sayılı TMK'nın 873/3.maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte rehin) kurulmuş olan taşınmazların her birini aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir. (HGK.27.11.2002. T, 12-823/1020 K.)

Somut olaya bakıldığında; takip dayanağı olarak gösterilen 1305 yevmiye nolu ipoteğin Şaban Bağdiğinli'ye ait 532 ada 402 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 1. dereceden 24.02.2015 tarihinde tesis edildiği, ipotek alacaklısının Tapu Müdürlüğü'ne sunduğu 23/12/2016 tarihli dilekçesi ile 18 nolu mesken ve 20 nolu dükkan üzerindeki ipoteğin fekki ile ipoteğin diğer bağımsız bölümlere geçmesinin talep edildiği,

kat irtifakına geçilmesi sonucunda ipoteğin 18 ve 20 nolu bağımsız bölümler hariç tüm bağımsız bölümlere geçtiği, yine 05/01/2017 tarihli 133 yevmiye nolu ipotek senedinde anılan bu bağımsız bölümler üzerinde 2. dereceden ipotek tesis edildiği, kat irtifakı tesisinden sonra 532 ada 402 parsel 4. Kat 3 nolu bağımsız bölümün 01/10/2018 tarihinde şikayetçi ... tarafından satın alındığı,

bu bağımsız bölüm üzerinde tesis edilen ipoteklerin devam ettiği, 22/10/2019 tarihli takipte 532 ada 402 parsel 1.kat 1,3 nolu, 3.kat 7,9 nolu, 4. kat 10,11nolu bağımsız bölümler ile ve 21 nolu deponun ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satışlarının talep edildiği görülmektedir.

Taşınmazlar üzerinde kurulu ipoteklere dair resmi senedin niteliğinin toplu ipotek olup, TMK'nın 873/3.maddesi uyarınca, alacaklı tarafından tüm taşınmazlar hakkında takip yapılmalıdır. Ancak somut olayda, ... Tapu Müdürlüğü ‘nün 07/04/2022 tarihli müzekkere cevaplarında; müşterek ipotek konusu 4, 5, 6, 8 ve 17 nolu taşınmazlar üzerinden, 22/10/2019 takip tarihinden önce ipoteğin terkin edildiğinin bildirildiği, alacaklı tarafından ise geriye kalan 532 ada 402 parsel 1.kat 1,3 nolu, 3.kat 7,9 nolu, 4. kat 10,11 nolu bağımsız bölümler ile ve 21 nolu depo hakkında takip başlatıldığı anlaşılmaktadır.

O halde, İlk Derece Mahkemesinin şikayetin reddine ilişkin kararı yerinde olup Bölge Adliye Mahkemesince borçlunun istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.